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发件人："sunday366" <sunday366@163.com> 收件人： "仲大军北京大军经济观察研究中心" <zdjun@263.net> 抄送：发送时间：2007-11-30 22:01:48 +0800 优先级：普通标题：新加坡取经，温家宝开始中国新住房革命 新加坡取经，温家宝开始中国新住房革命 沈晓杰 2007年11月30日 sunday366@163.com 作为建设部长的汪光焘，可能再也没有想到，在他担任部长的最后几个月的时间里，竟然会被总理温家宝“点名”，陪同参加在新加坡举行的东盟与中日韩领导人会议和东亚峰会，并对新加坡进行正式访问。 更可能令他意料不到的是，就在这位部长十七大期间刚刚说过“中国的住房和房地产制度改革是很成功的”，并声称城镇人均住房面积离小康水平只差两三平米，以及不认同现在“房价高到老百姓买不起房”等“高论”不久，温家宝总理就在新加坡当着他的面，直言不讳的说：“近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”，“老百姓总告诉我：不要忘记房价”。同时，还对部长所说的“人均住房面积”打了一个很大的“折扣”。 似乎是“特意”对汪光焘的“房改成功论”要给一个“说法”，温家宝在讲话中毫不掩饰自己的“忧患之心”：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”。不过，最令这位部长可能“深感不安”的，还是总理点他到新加坡陪访“取经的重点”，竟然就是叫这位建设部长学习新加坡是如何搞他们的“经济适用房”——组屋的。 和新加坡向85%的国民提供组屋相比，目前中国城市中“货真价实”的经济适用房，仅仅只占中国城镇住房实际供应总量的百分之几，而且还只“面向”特定的“低收入者”。而把购买经济适用房从普通市民的“权利”异化成只有极少数的低收入者才能享有的“保障房”，正是这位建设部长上任一年多后开始推行的“房改新政”的“最突出的政绩”。 在新加坡，温家宝总理所说的 “经济适用房大多数是面向中产阶级的” 一句话，犹如一枚威力无穷的“核爆炸”，使建设部多年“处心积虑”为缩小经济适用房的供应面所构筑的所谓“低收入”的高门槛，顿时“灰飞烟灭”。 实际上，就是在不久前出台、也是由建设部起草、并被某些无知媒体称之为“新一轮房改”的24号文件（关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见）中，还有专门的一段对经济适用房的供应对象“严加规范”。 按照该文件的说法：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。”也就是说，只有住不上廉租房的低收入者，才能有“资格”买经济适用房。该文件还严格规定，经济适用房“建筑面积控制在60平方米左右”。这和温家宝总理在新加坡所说的“经济适用房户均面积９０平方米是比较适当的”，正好形成截然不同的对比。 温家宝总理在新加坡对中国住房政策所说的这些“石破天惊”之语，可谓是真正开始吹响了中国住房模式新革命的号角。可以说，这是十七大后，中共在社会民生建设发展上的认知和实践的一个重大突破。 不再回避老百姓感受最深的最突出的社会民生问题，忧民之所忧，解民之所难，至少在住房方面的治国理政上，开始出现了扭转胡锦涛总书记在十七大报告中所说的“党的执政能力同新形势新任务不完全适应，对改革发展稳定一些重大实际问题的调查研究不够深入”的发展趋势。 在当今中国的房地产市场，似乎一直有一个解不开的“死结”：一方面从中央到地方，各级政府几乎年年都要出台一系列的房地产调控政策，期望解决被民众称之为“民生新三座大山”之首的高房价及买不起房的问题；另一方面，在这年年的房地产调控之中，市民怨声载道的高房价问题不仅没有得到解决，而且矛盾愈发尖锐突出，房价疯涨的累积效应，甚至使普通百姓连“房奴”也“做不起”。 中国的房改和房地产市场调控，似乎走进了一条“死胡同”。不仅是普通百姓，就是不少官员自己也“相当迷糊”：解决中国城市住房问题的根本之策究竟在哪里。同时，这也不可避免的使人们对政府在住房上的政策和行政“作为”产生怀疑。 正是在这样的背景下，温家宝总理在这次的新加坡之行中，打破一些利益集团设定的“条条框框”，旗帜鲜明的提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，“经济适用房户均面积９０平方米是比较适当的”等住房政策上“革命性”的纲领口号，标志着中国的住房政策和房地产市场的发展，正在出现一个“历史性的重大转折”：在政府的最高领导层中，正在酝酿住房模式天翻地覆的变革；由开发商主导的垄断暴利开发模式，重新回归到以经济适用房为供应主体的住房模式中来。 之所以说是“重新回归”，是因为早在1998年开始实行的“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革，其中的一个主要目标，就是“ 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。 九八年公布实施、被称之为房改纲领性文件的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（一般简称23号文）就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房。”当时的建设部对全国城镇“最低收入、中低收入和高收入”的家庭的比例，有一个大致的算法，就是城镇居民中，高收入者和最低收入者各为10%左右，其余的80％的家庭都属于“中低收入者”，也就是说，城市中八成左右的家庭，都有购买经济适用房的权利。照此推理，在整个住房供应结构中， 80％的居民住房应该是经济适用住房。 实际上，国家和政府向绝大多数家庭提供经济适用住房，即是百姓接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇房改时对城市居民所作的基本承诺，是房改的“政策底线”。从这方面来说，没有经济适用房，房改就没有“立身之本”。否则，国家要把想数以亿计的城市居民，从过去的住房靠“公家买单”推向到市场自己购买的住房改革，就无从谈起。 也正是因为这样，当时还是副总理的温家宝，再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，温家宝就向与会者特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。” 他语重心长的告诉与会者：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。” 2000年12月13日下午，温家宝在在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诫建设部的领导，“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”政府高层对“经济适用房”的基本立场和“钟爱”，也体现在国家发展的战略大纲上。在国家第十个（２００１年至２００５年）国民经济和社会发展的五年计划纲要中，在提到“重点改善居民居住和出行条件”时，特别强调“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”。 但很不幸的是，随着建设部长的“换人”，作为继任者的汪光焘对经济适用房采取的是一条“步步紧缩”的“打压路线”。正是在他当建设部长的这几年时间里，中国众多城市的房价翻了好几番，房地产也成为政府工作报告提到最多的、必须进行“严格调控”的重灾区，居民的住房消费，也被高房价压迫到只有正常需求量的三分之一左右，城镇居民的人均住房面积，甚至比九八房改之初还下降了1个多平方米，城镇居民的住房小康，更是变得遥遥无期。 七年前温家宝对建设部告诫中所担心出现的“高房价、低购买、热市场”等问题，不仅在当今的房地产市场“应有尽有”，而且已经疯狂到极致的地步。住房问题，也“一举成为”压迫民生的“新三座大山”之首。而造成这一切的根本原因，就是温家宝一再强调的经济适用房的缺失。 由于政治文明建设的滞后，公众缺少对权力和资本的制约能力，使经济适用房这项关系中国数亿市民最大利益的“利民之举”，从一开始就在不少地方、尤其是一些大中城市被“空挂”。对于大多数市民来说，这些来自于中央的最大的“利好政策”，早已被不少地方的官员“贪污”得“无影无踪”。 到了2003年8月，由于房地产“铁三角利益集团”的影响，这项“空挂”多年的最大的利民之策——向普通市民提供经济适用房，干脆被建设部起草的18号文件修改“调整”为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。而经济适用房则被重新定义为只是“具有保障性质的政策性商品住房”，被限制在一个很小的范围（实际连供房结构中的10%都不到）。 而被“房改新政”赶出“经济适用房大门”之外的普通百姓，要想购买住房或改善住房条件，只能成为开发商利益集团的暴利宰割下的“俎上肉”。当普通百姓要实现住房的刚性需求，只能迈上成为开发商垄断暴富“牺牲品”这“一条道”之时，中国的房改和房地产市场的调控，就走上了一条“不归路”。 据了解，就是2003年房价还没有完全暴涨之时，同样的房子，商品房要比经济适用房的价格高出三分之一甚至更多。也就是说，一套100平方米左右的商品住房，如果居民买到手的是经济适用房，那至少比到房地产市场买普通商品住房少花十几万元。这就是巨大的“政策威力”。难怪不少普通的市民对经济适用房的如此“短毛”都心疼得长叹短吟，真可谓是“出师未捷身先死，长使百姓泪满襟”。 有人说，廉租房可以使政府在住房保障上大有作为，殊不知它最多也只能“保障”5%的“最低收入者”。而所谓的“普通商品房”，建设部官员的极为乐观的估计就是“30%人买得起”（实际上扣除炒房者和多占者，买得起商品房的家庭20%都不到）。现在的问题是，除了这最富和最穷的30%外，其余70%的城市家庭的究竟到哪儿和怎样才能买得起房，改善住房条件，实现住房小康。 所以，温家宝总理的“经济适用房大多数是面向中产阶级的”之语，可谓是把芸芸众生，从开发商的高房价及房地产“铁三角”的垄断暴利市场的“虎口”之中“解救”了出来，使走向“死胡同”的中国房改，重新被拉回归“住房小康”的阳光大道。 经济适用房的灵魂就在于，它是现在唯一可以使普通百姓买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价，微利性和低费税，构成了经济适用房的三大基本属性。和开发商无法无天的房地产暴利和房价高到“不好意思”相比，正宗的经济适用房至少比现在高房价下降一半左右。 试想一下，如果城市八成左右的市民都可以“有资格”买到比现在便宜一半的经济适用房，还有多少人会成为豺狼虎豹般的掠夺公众财富的开发商的“猎物”！普通百姓买不起房的“沸腾民怨”又怎能不“烟消云散”！高房价这座最沉重的“民生新三座大山”，又还能“坚挺”几时！失去了“中产阶级”和普通市民的市场，加上中国先富阶层的住房消费日趋饱和（他们中的大多数早已“住房现代化”），靠垄断暴利发家暴富的开发商模式，离“整体崩盘”还会很远吗！ 所以，向中产阶级及普通百姓提供经济适用房，抓住了当今中国城市社会住房的主要矛盾，是解决住房问题的根本之策。 建设部长，你知道多少人是“无房户”吗 沈晓杰 8月30日，为了向全国人民宣传新颁布实施的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）和国务院召开的全国城市住房工作会议精神和“仁政”，国务院新闻办专门举行新闻发布会，请建设部副部长齐骥介绍有关情况。 由于住房问题早已成为今天中国公认的大问题，所以不少人对此次会议格外的重视。果不其然，建设部的副部长大人在这次发布会的一些“令人震惊”的论点，事后确实成了人们“评头论足”的“新闻亮点”。其中，不仅有所谓“外地人抬高了房价”和“城镇居民住房水平已高达人均27平方米”的“新说法”，而且还有早在去年就已被批臭的“中国人住房私有率世界数一数二”和“租房解决住房问题”的“陈词滥调”。看来，人们确实有必要和这位建设部的副部长“好好聊聊”房地产和住房政策方面的常识，一起算帐厘清老百姓的真实“房情”，这不仅是给背负新负担的老百姓一个公正的说法，而且也可帮助这位年轻的副部长“健康成长”。 在此次的新闻发布会上，副部长大人讲话中“卫星放得最高”的，就是在回答一位记者所问的为什么大多数人买不起房时所吐出的一句“豪言壮语”。这就是“中国城市住房私有率的比例恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。言外之意，就是中国城市居民绝大多数都有了自己的住房，不存在普遍性的住房问题。现在只有少数人住房困难，租住房子就可以了。按此观点推论，把住房问题当作民生大问题，是少数“不满分子”的“捏造”，像建设部这些政府的住房主管部门根本无需把它当回事。 可惜啊，副部长先生的这番信誓旦旦的“理论”，早在一年前就被戳破了“画皮”。在去年的六七月间 笔者所著的“中国‘住房自有率全球第一’真相”等文章，不仅在网络上传播为公众所知，而且也在“中国青年报”和新华社下的“瞭望东方”等官方报刊大幅刊登。甚至国土资源部的一位一位副司长，借着某论坛大放“我们现在住房自有率80%多已经超过水平了，也不应该让大家继续买房了”厥词后，笔者的“束克欣现象比谎言堆砌的租房论更可怕”和全国舆论的一派声讨，使这位副司长大人被迫“回家休假”。没想到啊没想到，这种早已被“批倒批臭”、连房地产腐败铁三角也不敢再拿起当“盾牌”的“陈词滥调”，一年多以后，又成了建设部年轻副部长的“宏论”。 既然副部长大人敢在全国人民面前、在市民最感痛苦的住房上“放卫星”，那么我们有必要给这位副部长“上上课”，为建设部副部长在住房上的“常识的缺乏”“扫扫盲”。 中国城市住房私有率，真的是世界“数一数二”？ 首先，人们要搞清的是，“中国城市住房私有率”比例在全世界真的“不是第一，也是第二，反正是靠前”了吗？在新闻发布会上，副部长大人说话的语气虽然“略显不足”，但似乎他所说的“事实”是“毋庸置疑”的，是“根据”副部长大人亲自“所掌握的信息”。情况真的如此吗？笔者经常到中国政府网、甚至是建设部的网站上“学习”，从来就没看见过这方面的“信息”。如果不是作假的话，这方面的“信息”似乎也没有什么“保密”的必要。为了避免“漏掉”任何一个“学习的机会”，笔者在行文前又专门到上述的两个“最官方的”权威网站输入“中国城市住房私有率”几个字进行认真的搜索，令人遗憾的是，除了副部长大人的“自说自话”，压根儿就见不到世界各国“城市住房私有率”的比较信息。也许是副部长大人为了验证“中国住房问题全世界解决的最好”这个“大政绩”，亲自做了这方面的“调研项目”。但人们搞不懂的是，联合国有190多个国家和地区，副部长先生就是什么事也不做，每个国家只进行两天的“公款调研观光”（包括路程在内），把这些国家都走一遍，做一个“走马观花”的“调研”，也需要一年多的时间。上任时间并不长的副部长大人，再多的“公款旅游”，也“调查”不出“中国住房私有率数一数二”的结论来啊。这方面中国的高官们不是没有教训的。也就是在不久前，当“巧舌如簧”龙永图说什么“美国三成人群买房，六成人群租房”的高论不到一个月，来华访问的美国住房和城市发展部部长就亲自“辟谣”：“美国拥有自己房产的人已经达到了70%”。据报道，美国住房和城市发展部的有关官员在接受中国记者的采访时明确指出，美国99%的住房为私人所有。据了解，欧美等很多国家的情况也大致如此。而中国的住房私有率官方公布的也只是80%略多，怎么算也上升不到世界上的“数一数二”啊。 所以，当作为政府主管部门的建设部的副部长再一次高调说这种所谓“数一数二”的陈词滥调，并以此作为推广他们的“住房新政”的依据的时候，建设部就必须给国人一个明白的说法：副部长大人这方面亲自“所掌握的信息”，究竟从何而来。 住房私有率越高，就意味着居住福利和住房保障的社会制度越好吗？ 第二，就打算中国的住房私有率在全世界是“数一数二”，那么，是不是就可以说我国的住房私有率越高，就代表国民的住房问题解决的越好呢。从副部长大人的讲话看来，似乎这两者之间应该是“成正比”的。但任何有常识人的稍加琢磨，就会发现完全不是那么回事。所谓的住房私有率，是指居民住房的私有化比率。它的高低最多也只能表示居民依靠私人住宅来解决住房问题的比例，但丝毫代表不了“居者有其屋”和“人人享有适当住房”等的公民的居住人权和福利的实现程度。这里，我们可以用私家车来举例说明。假如说现今中国的私家车的比例已经高达80%以上（即私家车在中国拥有的总车辆中达到80%），是不是据此就可以说，中国现在已经到了八成居民家家有车的“私家车时代”了吗？肯定没人敢如此“忽悠”。因为有头脑的人都知道，在一些富人家庭拥有N两车的同时，可能还有百分之八十的家庭是“无车户”。所以，即使私家车率达到百分之百，也并不等于“家家有车”。副部长大人连如此的常识也不顾就敢忽悠公众，真不知道“胆”从何来！ 如果从政治上“上纲上线”的话，那么副部长大人以“私有率的高低”来划分好坏的错就犯得更大了。如果说住房私有率越高，社会制度就越好，那么奴隶社会就成为“最好的”社会，共产主义社会反而“落后”了。众所周知，在奴隶社会里，奴隶们一无所有，都是住在奴隶主的“私房”里，那时的“住房私有率”可谓是真正的百分之百。但这样建立在剥夺公民居住人权基础上的“百分百私有率”，究竟是人类的悲剧还是公民的福祉！同样，在共产主义社会，土地和住房等生产和生活资料都统统公有，“住房私有”被完全消灭，是不是这样的社会反而最“不理想、不进步”了！面对现实社会中越来越多的“房奴”，人们这样的疑问愈发显得极有必要！ 其实，对负责任的政府来说，较高的住房私有率也并不是一件什么好事。因为它从一个方面证明政府在公民住房的保障上无所作为。当社会中有越来越多的百姓买不起房，当住房问题已经成为民生的“新三座大山”，政府还不大力发展公有住房，低价租给买不起房的民众，其本身就是一种最大的失职。按照建设部副部长“住房私有率”越高越好的谬论推论，今天中国也没有必要大力发展廉租住房了。 住房自有率，才是衡量公民居住福利好坏的重要标志 衡量和比较住房问题解决的如何及公民居住福利实现的好坏，国际惯例上用的指标是“住房自有率”。看起来它和“住房私有率”只是一字之差，但两者之间却有天壤之别。它表示的是居民拥有自己住房的比率的程度，反映了在一定的住房政策下，百姓购房能力的实现程度，某种方面反映了政府解决住房问题的能力。一般来说，它从指标数字上要比住房私有率低了不少。据建设部的出国考察报告，前几年法国、荷兰和英国的住房自有率分别是55％、50％和70％，但它们各自的住房私有率却分别高达83％、67％和80％。在我国，根据建设部的统计城市的住房私有率为80%以上，但没有任何一个部门统计过住房自有率。根据国家统计局和建设部的“官方统计”资料推算，我国城市的住房自有率只有60%左右，比副部长大人所说的“住房私有率”至少低了20%以上。 所以，建设部齐部长大人在这里利用普通人对住房术语的生疏，故意把“住房私有率”混同于“住房自有率”，实际上是和全国人民以及中央高层玩了一个“张冠李戴”的游戏。其实在去年笔者的“中国房地产十大批判”批臭“中国住房自有率世界第一”谬论前，建设部的官方文件就是把住房自有率和住房私有率故意混为一谈。被笔者指出其中的荒唐后，建设部和房地产上的“腐败铁三角”这方面“隐忍不发”了一年多。没想到最后还是“憋不住”，由“官更高一级”的副部长大人重弹“陈词滥调”。那么，这些官员和房地产腐败铁三角抱着这个被戳穿的“世界第一”的谎言不放，究竟是想证明什么、办什么“大事”呢？确实，这中间大有“玄机”。 鼓吹“住房私有率数一数二”，究竟想在房地产市场维护谁的利益 如果中国城市的住房自有率或私有率之类真的是“世界第一”，它首先可以证明，在中国城市居民的住房问题已经解决的很好（所谓的“在世界上也是数一数二的”）的情况下，房价畸高买不起房，只是老百姓“人人都想买房”和“过度的住房消费观念”所致。住房问题不仅和政府错误行政无关，而且也不是开发商的贪婪和暴利所造成； 第二，“住房自有率世界最高”，同样也意味着中国绝大多数人在住房问题上早已没有了“后顾之忧”。因为它不仅“证明”社会上绝大多数人都有了自己的房子，而且也表明在住房问题上中国并没有什么两极分化和贫富不均。在这样的情况下极少数人买不起房也没关系，高房价影响的只是极少数人的居住问题，和社会的大部分人无关，引发不了社会问题。所以建设部等政府的住房主管部门在住房政策和市场调控上，不仅可以把一些“公平”的举措“放一放”，而且还应该在市场“效率”上多下功夫。让社会中更多的富人投资和投机房地产，进行房产的炒卖和高价出租；所以开发商再暴利也“无需进行政府干预”。开发商集团的“特殊利益”就这样被“罩住”，有了“强大的政治保障”； 第三，开发商利益集团同样可以“住房高自有率”为武器，冠冕堂皇的宣传和实践他们的“只给富人盖房”。因为中国的大多数人都有了自己的住房，老百姓是否可以买得起买不起高价房，已经完全和开发商无关。开发商和相关官员不必再承担行业的社会责任和政府的行政失责。特别是作为住房供应主体的开发商更没有必要为普通百姓建房（虽然他们拿着老百姓的“全民土地”），可以“心安理得”和毫无顾忌的推高房价、攫取暴利，使房地产利益集团和关联者的既得利益得以维护和“可持续的稳定发展”。 所以，“住房私有率或私有率世界第一”的谎言，表面上看来是“数字出官”的政客游戏，但根本的目的却是“真真切切”的为了维护开发商集团和房地产腐败铁三角的特殊利益。中国官场上有一句“名言”：“不说假话，办不成大事”。通过以上的剖析，人们不难发现，建设部的高官们，究竟想办成什么样的“大事”！ 一个掩盖不了的残酷事实：中国城镇有数亿的“无房户”和“半无房户” 实际上，在建设部主导的“房改”这九年里，中国城镇居民的住房自有率可谓是每况愈下。据统计， 1998年末全国城镇人口为3.79亿，通过“房改末班车”而分到住房的占了八成左右（3.12亿人）；到2006年底，全国城镇人口已经增加到5.77亿。9年时间全国城镇增加了1.98亿人，新增人口中买得起商品房等住房的约为20%（全国平均为30%左右），就是有0.396亿买了房。由于原有市民中，买新房的绝大多数是过去已有房的富裕家庭，98房改时“老无房户”中后来买了房和同时期由拆迁造成的失房户大体相抵，所以现在城镇中买房者大约有3.5亿人。正好占到现在城镇人口的60.9%。这就意味着，全国城镇现在大约有4成左右的市民是“无房户”（主要是这9年增加的“新市民”）。建设部总经济师去年的一个论坛上的讲话也印证了这点。按照她公布的说法，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。如果考虑这几年住房上的贫富分化，由此推算我国现在的住房自有率至少比私有率要低15％以上，估计为57.8％左右。所以说，全国城镇居民现在的住房自有率，乐观的推算也就在60%上下。 比“无房户”更可怕的，还是大量存在的数以亿计的“半无房户”和“无房户”人数的高速增加。虽然现在全国城镇的人均住房面积为17.44平方米，但由于住房上的两极分化，至少有80%的城镇人口人均的住房面积没达到15平方米，连建设部自己制定的到2010年城镇人均30平方米的“初步住房小康”标准的一半也达不到（称之为“半无房户”）。这同样也意味着，从住房小康的上来讲，全国城镇现在至少还有4.6亿左右的“半无房户”。另外如果现有的住房政策和房地产市场的导向不变，，按照现有的住房供应状况推算，到2010年我国的城镇居民住房自有率在现在六成左右的基础上再下降15个百分点。届时，我国城镇的住房自有率将仅仅只有45％左右（57.8％－14.6％）。这就是说，到2010年，中国城镇居民中“无房户”的比例，就极可能超过整个城镇人口的一半以上！ 知道了城镇居民人均住房面积连小康标准一半也没达到的事实，知道了全国城镇有4亿多的无房户和半无房户，再来理解公众对房地产和住房现状的不满和“沸腾的民怨”，就一点也不为怪了。所以说，建设部副部长大人所谓中国市民住房私有率最高的谬论，不仅维护了开发商及相关集团的特殊利益，而且也是在老百姓最倍感痛苦的伤口上撒了一把“毒盐”。 发件人："sunday366" <sunday366@163.com> 收件人： "仲大军北京大军经济观察研究中心" <zdjun@263.net> 抄送：发送时间：2007-11-30 22:06:45 +0800 优先级：普通标题：中产阶级为什么比农民更买不起房？ 中产阶级为什么比农民更买不起房 沈晓杰 高房价、买房贵和住房难，是近六亿中国城镇居民公认的民生难题。但在不久前，建设部的一位副部长大人在一次新闻发布会上， 对这数亿市民倍感痛苦的“头等难题”所作的“典型性”的“官方诠释”，却引起了民众的“强烈反响”。按照这位副部长的说法，现在“多数居民的住房条件得到了较大改善”，真正出现“住房还比较困难”的，仅仅只是“部分城市低收入家庭”。因此，只有这些极少数人才是“住房新政”关注的“重点”。 这里一个关键的问题，就是在中国城镇居民的住房水平连“全面小康”标准（人均35平方米）一半的水平都未达到、连建设部官员自己都承认七成以上的市民还买不起房、四成左右的城市居民还是“无房户”的情况下，“住房困难”究竟是一种普遍现象，还仅仅是“部分城市低收入家庭”的“特殊现象”！把高房价和住房困难视为“新三座大山”，是公众的“真情实感”还是一种“无病呻吟”！在房地产铁三角所谓的“只是部分低收入者才有住房困难”的背后，究竟隐藏着什么样的“别有用心”？ 农民比中产更能买得起房引出的话题： 究竟谁才是高房价下的“住房上的低收入者”？ 既然最新一轮的“房改新政”定位于解决低收入者的住房困难，这里就提出一个问题：究竟谁才是中国城市住房上的“低收入者”，他们在城市人口中的比例究竟有多少？还有一个更重要的问题，就是在现在的高房价下，住房上需要解决困难的“低收入者”和社会阶层分析上的低收入者是不是一回事，这些基本的问题不解决，解决低收入者的住房问题，就无从谈起。 对于前面一个问题，人民日报在解读24号文件（“关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”）时曾经有一个极为明确的说法。这就是“据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积 １０平方米 以下的低收入住房困难家庭近１０００万户，占城镇家庭总户数的５．５％”。而24号文件提出的“十一五”期末“廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭”，也就是“全面覆盖这１０００万户家庭”。也就是说，在“官方认定”中，全国城镇只有5%多的家庭属于“低收入住房困难家庭”。这与目前公认的城市中七八成人买不起房或改善不了住房条件的“说法”，正好形成了截然不同的鲜明对照； 对于第二个问题，也就是“谁是中国房地产市场上的‘低收入者’”，“房改新政”的设计者们似乎根本就没有考虑。但早在24文件出台之前的“听取意见”阶段，笔者就应邀专程赴北京，在一个“有一定级别”的、“房改新政”决策前的“内部研讨会”上，对此进行了明确的阐述。 我认为，在当时占据“相当位置”的“主流思维”中，把住房市场上的低收入者和社会阶层统计分析上的低收入者画上等号，不仅是一种理论上的片面和机械，而且也犯了方向性的错误。 实际上，住房上的“低收入者”，是一个相对房价高低的一个比较概念，有什么样的住房政治导向，有什么样的房价构成，就有什么样的“住房低收入群体”。 众所周知，在中国的社会中，最大的“低收入者”和“中低收入者”群体不是在城市，而是在农村。根据国家统计局的年度统计公报，2006年全国“全年农村居民人均纯收入3587元”，而同期全国“城镇居民人均可支配收入11759元”，城镇居民的人均可支配收入比农村居民高出2倍多（城乡之比高达3.28：1）。但是，为什么比“城里人”要“穷得多”的中国农民，从来就没有抱怨和提出过“住房问题”呢？这是因为他们解决住房问题的成本很低，房价低到让城市居民难以想象的地步。 这里，我们也以国家统计局的数据，来说明中国的城乡房价之差究竟大到了什么程度。根据国家统计局的统计年鉴， 2005年我国农村竣工的农民住宅建筑面积为62292.4万平方米（约为6.23亿），住宅竣工房屋的平均造价每平方米334.4元，这就是农民的建房成本。而同年在全国城镇销售的49587.83万平方米（约为4.96亿）商品住房，平均价格为每平方米为2937元（实际上中国绝大多数大中城市的房价，要远远超过这一“统计数据”）。也就是说，中国城镇居民的房价及解决住房问题的成本，要比中国农村居民自己建房解决住房问题的成本和代价，按照“包装”后的“官方统计”，高出了将近8倍，城镇和农村的房价之比高达8.78：1（实际情况比“官方统计”还要高得多）。 按照2005年的统计，如果城乡家庭都是以户均3口来计算的话，那么中国的农民拥有一套90平方米的住房的成本代价仅仅只需30096万元，他们的房价收入比也只有2.79。也就是说，中国农民只需用3年不到的家庭收入即可换来一套90平方米的住宅；但对中国的市民来说，他们要拥有一套90平方米的住房，则至少要掏出264330元的“真金白银”，城市居民的房价收入比为7.49（笔者注：由于在房价和收入统计上双重的“官方影响”，再加上中国城市社会中极为严重的两极分化，城镇多数居民的实际收入及“中位数水平”，要远低于官方的“平均水平”；城镇居民房价收入比的中位数，也要比官方的这个数字高得多，有些大城市市区房甚至高达20以上）。 由此不难看出，尽管城镇居民的人均可支配收入要比农村居民高2倍多，但他们在买房上的成本支出，却比农民要高出近8倍，量化住房负担的房价收入比也比农民高出数倍。这也是为什么作为中国最大的低收入群体的农民，从来没有出现过什么“住房问题”原因所在。可以说在全世界的任何地方，像中国农民这样房价收入比控制在3以内的情况，都可谓是取得了住房上“幸福指数”的高分（尽管中国农民的住宅质量还有极大的提高空间）。由此不难看出，在不同的房价体系面前，社会阶层分析中的“低收入者”，并不等于就是住房上的“低收入者”；一般意义上的“中等收入者”，也并不等于就不是住房上的“困难人群”。恰恰相反，在中国的现实社会中，在不同的住房政策和房价体系下，这两者的位置不仅经常不等同，而且有时正好相反。 所以，尽管中国农民的收入比市民的收入要低得多，但由于城乡房价的差距要比收入的差价高出数倍，更何况城镇居民的买房支出，已经占到了一般家庭一辈子收入和总财产的四分之三左右，这就造成在当今中国，社会阶层分析中的“低收入群体”，并不一定是住房上的“低收入者”；反而是城市中无人管无人问的“房改新政弃儿”——被视为“基本小康”的城市的普通民众、甚至是“中产阶级”，成了身受“新三座大山”压迫最深的“住房上的低收入者”。类似的例子在我国房价较低的小城市和西部城市也可以找到。虽然那儿城镇居民的收入要比东部和经济发达大城市低得多，但由于房价更低，使得住房问题很少像发达的大中城市和东部地区那样，成为极为突出的社会问题。 高房价下，多少人成为真正的“住房上的低收入者” 从以上的论述中人们懂得，由一系列不当的住房政策所导致的高房价，在当今社会已经成为一种实实在在的“逆向二次分配”。它使那些看起来已经步入“小康”的普通城市居民甚至是“中间阶层”，流血流汗换来的“较高收入”成了“过手财富”，变成了高房价下开发商暴富的“供品”。为了基本生存所必须的居住条件，他们不是成了“房奴”或“负翁”，就是成为“寄人篱下”的“群租者”。而在世界上各种人权宪章和居住福利中，拥有体面的居住条件，是现代人一项基本的人权和福利。 由此不难看出，在现在城乡住房上的“二元体系”和城市中多种住房供应制度实际并存的情况下（如拿着高薪的官员阶层，还可以享受获取超低价“买房”的“福利”和特权），不能把住房方面的“低收入者”人群，等同于社会阶层分析上的“低收入者”，在政策的制定中更不能把两者当作同一概念。实际上，住房上的“低收入者”，是由房价的高低来决定，而不能依据表面的收入来判断，它有着自身的特殊性和相对性。如：在北京上海等大城市，户均收入在15万元以上的家庭，在所有的统计分析中，他们可能都会被排在“中高收入者”群体之中。但是，他们的这些“中高收入”在每平方米一两万的“普通住房”的高房价面前，他们“荷包”的“含金量”就大大缩水，就只能是“低收入者”，这就是房价高低决定收入水平的特殊性所在。从某个方面来说，开发商大佬们的话也有他的“特别的道理”，这就是“中国买不起房的都是穷人”，也就是“低收入者”。 那么，如何如何衡量和界定“住房上的低收入者”呢？笔者认为，最主要的一个指标，就是要看他的收入是否可以买得起生活和工作地的住房；买房的负担，是否可控制在国际惯例的房价收入比3—6的范围内（这里还没有讲社会主义土地公有制的优越性）。具体到量化指标上，我认为，只要房价收入比超过公认的 “国际房价最难承受地区”7的水平（以7.5为界，相当于在3口之家90平方米 的住房标准下，家庭的每月的收入还达不到当地的平均房价，买不起房一平方米住房），都应该算作为“住房上的低收入群体”。 把住房上和社会统计上的“低收入者”分开，目的就是我们在制定下一步的住房政策时，可以实事求是的抓住住房方面矛盾的主要方面，“对症下药”，真正的解决广大市民普遍遇到的住房上的问题，而不是让某些房地产的“铁三角”，为了其自身的利益“屁股指挥脑袋”，故意“避重就轻”，在大搞政绩秀的同时，处心积虑去维护利益集团的特殊利益。 在当今中国，一个公认的事实是买不起房或改善不了住房条件的市民，已占到了城市人口的七八成。也就是说，中国城市“住房上的低收入者”高达70—80%；而在社会阶层的统计分析上的，城市社会的低收入者，一般在10%。所以，中国的房地产政策和调控措施，要解决“住房上的低收入者”问题，应该解决的是这70—80%人的问题，而不少在10%、甚至只有5%（如廉租房供应对象）上作秀。 众所周知，暴利和高房价是住房上“低收入阶层”的制造者。但人们应该再进一步追究的是，究竟又是谁，提供了什么样的政策和条件，给房地产市场的暴利横行和开发商肆意攫取公众财富，“提供良好的环境和氛围”的呢？是房地产铁三角利益集团操控的右倾化住房政治导向，才使开发商成为人民最大利益所在——土地权益的真正的主宰者和使用权的垄断暴利者。住房上的“低收入群体”和社会阶层统计分析上的“低收入者”两者之间为什么有那么大的差别，就在于导致高房价出现的一系列的政策和行政，实际上已经起到一个反向的“二次分配”的调节功能，它使富者越富，穷者越穷。不当住房和房地产政策导向的负面效应正在不断放大，使得逆向二次分配调节功能开始颠覆改革的成果，中间阶层成为财富被攫取和剥削的主要对象，贫富差距和两极分化正在日益拉大。 正是在高房价的盘剥下，公众的财富被“重新洗牌”：已经“全面小康”的社会中间阶层重新变为“低收入者”，重新成为 “负翁阶层”和新的“赤贫阶层”。这种极为严重的社会问题的存在，就在于高房价实际已经起到一个一个反向的社会调节作用，这也是现今的住房政策和房地产行政导向直接作用的结果。说到底，这也是对社会稳定和谐的一场大的摧残、大的浩劫。因为对任何一个社会来说，中间阶层都是社会稳定的基石。 “住房主要矛盾论战”背后的博弈：该不该动开发商暴利的蛋糕 其实，早在这一轮所谓的“房改新政”出台的数月之前，社会上的有识之士就不断通过各种媒体和场合，突出强调一个基本事实，即在城市居民中买不起房或改善不了住房条件、难以实现住房小康的人口比例，已高达中国城镇总人口的八成左右。同时还特别强调指出：“当前房地产市场的主要问题及矛盾，已经从最低和低收入者解决不了住房问题，演绎成大多数普通市民买不起房。”。 实际上，建设部的高官“把廉租住房作为建设部今年在房地产方面最重要的工作”，作为“解决老百姓反映最强烈的住房问题上的开出的‘处方’”，不仅回避了当前中国城市住房问题的主要矛盾——普通市民买不起房，而且还和温家宝总理在今年两会上政府工作报告中的有关房地产方面的论述，形成了截然相反的对比。温家宝在报告中提出：“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”。但建设部的“工作重点”显然躲开了这个对“广大群众”的“面向”，只是把“部门作为”的目标放在了仅仅是占人口5%的“最低收入”人群。 而建设部等有关部门之所以不“重点发展面向广大群众”、收入比合适的商品房，有着其“特别的利益取向”——关键就是怕动了开发商特殊利益集团的“蛋糕”。如果建设部住房上“工作的主要目标”调整为“重点发展面向广大群众”、房价收入比控制在合理水平的住房生产供应，就势必要动开发商操控的房地产市场高价、垄断、暴利的“蛋糕”。这是开发商所最不愿意见到的。因为根据“让老百姓买得起房”这个大目标，就必须充分放开主管部门在房地产市场的种种“明文”的“隐形”的限制，允许包括自建房、经济适用房、单位建房、国家建房等各种“非盈利的开发模式”进入房地产市场，打造中低价商品住房。这就使房地产再也不能成为开发商垄断独有的“暴富制造器”。其实，那种为了开发商特殊集团的利益，回避当前住房问题的主要矛盾，避重就轻搞一些“空调”式的“调控”，实属“祸国殃民”。 这里引出了问题的核心和关键，就是当开发商操控的暴利高房价，已经空前荒唐的达到世界公认的“国际房价最难承受地区”（房价收入比为7）的数倍，社会主义中国的开发商，已成为攫取和侵害近六亿中国城市居民最大财富和利益的“寡头垄断剥削者”时，“以民为本”的执政者，制定和实施新的“房改新政”时，还是否敢于为了数亿人民的最大利益，拿几万名“开发商特殊利益者”开刀。虽然开发商操控的新一轮房价“无拘无束”的暴涨和“白纸黑字的最新文件”，再一次以事实给了人们最有说服力的“反面回答”，但人们依旧憧憬：在“全面把握‘人民群众的新期待’十七大”后，执政者在住房——这个普通民众的最大利益面，推出“适应时代要求和人民愿望”的全新的“行动纲领和大政方针”。
中国“房改”反思录(之一) 沈晓杰 “房改”九年的“实践检验”：发展成果未被分享,市民住房不升反降,人均面积仅有17多平米,不及全面小康标准一半。 一个国家的经济增长和住房水平提高之间，始终存在着密切的有机关系和相互关联的发展规律。一般来说，成长中的国家，经济越是增长，国民的住房水平就越是提高。 根据对世界各国住房发展的规律和经验的总结，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。首先，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米（约为户均100平方米）之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000－3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。 从1998年中“房改”开始至今，中国的发展正好处在这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。这九年的时间，本身也是中国经济发展最快的时期之一。按照经济增长和住房发展的规律，这九年理应成为中国住房发展最快的时期。 根据国家统计局的统计，1998年全国的全年国内生产总值（GDP）为79553亿元，全国3.7942亿城镇居民人均可支配收入5425元；而到了2006年，全年一年的国内生产总值已高达209407亿元，比1998年增长了近两倍，全国5.7706亿城镇居民的人均可支配收入也达到11759元，，也比98年增长了一倍多。另外，据建设部“部长讲话”的官方文章和人民日报公布的数字，1998年，全国城镇人均住房建筑面积“不到19平方米”（根据国家统计局的资料，1998年全国城市人均住宅建筑面积为18.7平方米）。这几组数据都表明，按照世界各国住房发展的规律，中国在这九年的城镇居民的住房发展应该处在高速发展的腾飞时期，但实际的结果又是怎样呢？ 衡量住房发展的一个最重要的指标，就是人均住房面积。那么，通过这九年的“房改”，中国城镇居民的住房人均面积究竟又增加了多少呢？曾经有一段时间，对住房发展直接负有政府责任的建设部等部门宣传，到2006年底，全国城市的人均住房面积已达到了26平方米还多，似乎离住房的初步小康只有了咫尺之遥。情况真的如此吗？ 在建设部的官方网站上，人们可以看到的最早的全国“城镇房屋概况统计公报”是2002年的。根据这份公报，“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米”。而根据国家统计局的统计年鉴，从2003年到2005年（2006年统计还未公布），全国“城镇新建住宅面积”三年分别为5.5亿、5.69亿和6.61亿平方米，我们把2006 的新建面积估算为7个亿。这样这4年全国城镇新建的住宅面积共计为24.8亿平方米。不过，这里应该特别强调的是，通过“房改”的房地产市场销售的商品住房，三年分别只有3亿、3.4亿和4.9亿平方米，2006年估算为5.5亿平方米。全国城镇近4年通过“房改”取得的新建住房面积16.8亿平方米。 除此之外，计算全国城镇住房的“新增面积”，还有两道“加减题”。首先是在全国每年新增的1800-2000万的城镇人口中，约有不到500万的农村人口是由于处在城乡结合部，因城市规划的扩充而使“农民变市民”的。按照农村人均住房面积30平方米计算，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米，4年估计6亿平方米。其次，在城市大规模的“现代化改造”中，全国城镇每年拆迁的住房面积至少占到住房面积总数的3%（这还是较为保守的估计。因为仅房屋使用寿命原因，每年住房的淘汰率就为2%。因此有人认为全国每年城镇的房屋的拆迁率高到4-5%）。相当于全国城镇每年因为拆迁而减少的面积在3亿平方米左右。4年下来，全国城镇因为拆迁而减少的住房面积约为12亿平方米。这两项相抵，全国城镇每年“新增的住房面积”还要减少6亿平方米。 这些数据表明，到2006年底，全国城镇实际共有住房面积100.65亿平方米。如果是只计算“房改成果”的“功劳”的话，全国城镇的住房面积就只增加了6.8亿平方米（不计算“农民变市民”带来的6亿平方米住房，已有城镇住房4年总的拆迁面积减少为10亿平方米），城镇总的住房面积就仅有88.65亿平方米。 根据国家统计局的统计年报，到2006年底，全国共有城镇人口5.77亿。有了这两方面的基本数据，我们就可以算出：到2006年底，全国城镇人均住房建筑面积为17.44平方米（城镇实际共有住房面积100.65亿平方米/城镇人口5.77亿），比九年前“房改”开始时，人均住房面积减少了1.26个平方米；按照建设部自己制定的到2020年城镇居民人均35平方米的全面小康住房标准，连一半的面积也没达到。而如果只计算“房改”的成果话（既不算上各种非“房改”和非商品化的新建住房，也不算上这4年2000万“农民转市民”的城市新增人口和住房），那么全国城镇的人均住房建筑面积就只有16.82平方米。比九八房改刚开始时减少的就更多，减少值高达1.88平方米。 正是由于国家统计局的数据计算出来的全国城镇居民的人均住房面积，和建设部公布的数字有如此大的差异（两者之间相差竟然高达9个平方米左右），所以，在统计年鉴中，虽然“城市人均住宅建筑面积”一栏还是被迫采用建设部的数字（2006年城市人均住房建筑面积高达26.1平方米），但在表格下的备注中，国家统计局也极有“中国官场特色”的标上了“城市人均住宅建筑面积由建设部提供”的醒目字样。可谓是“一注顶万语”。 在一个按照国际惯例住房水平和房地产市场本应高速发展年代，中国城镇居民的住房水平反而出现了惊人的倒退。而这一切，竟然还是出现在“房改”开始后的这九年的时间里。这样的结果，不能不使人对当今“房改”的方向产生极大的怀疑。 这里还有两组统计数据，很值得人们进行对比和“回味”。第一，根据国家的统计年鉴和建设部自己的有关数据表格，在1998年“房改”前的20年时间里（从1978年到1998年），全国“城市人均住宅建筑面积”6.7平方米提高到18.7平方米，相当于每年的人均住房建筑面积增加了0.6个平方米。而这一切还都是在当时中国的经济发展和人民生活水平较低的情况下取得的。根据国家统计局资料，从1978年到1988年这十年的时间里，全国“城镇居民家庭人均可支配收入”是从343.4元，提高到1002.2元。只是从1988年开始，城镇居民家庭可支配收入才从4位数的起点（1181.4元）提高到1998年的5425.1元（同样的数据在2006年为11759元）。这就是说，在城镇居民的收入水平只有现在几分之一、甚至是几十分之一的情况下，“房改”前中国市民的住房水平反而有了很大的提高。倒是在“房改”后，尽管收入水平有了成倍的增长，但城镇居民的住房水平反而下降了； 第二，同样是在“房改”的这九年时间里，没有进行所谓“房改”的中国农村村民的住房水平发生了很大的变化，取得了长足的进展。据国家统计局的资料，1998年，我国“农村人均住房面积”为23.3平方米，到了2005年，已经快速提高到29.7平方米。八年增长了6.4平方米，相当于每年提高0.8平方米。 这里就引发出一个“耐人寻味”的问题：为什么在理应高速发展时期，中国城镇居民住房水平反而下降了？为什么在“房改”的九年里，城镇居民的人均住房面积出现了总体的下降，而在“房改”前的20年居民在住房水平反而是年年提高？为什么同是在中国经济和人民生活高速发展的时期，进行“房改”的城镇居民的住房水平在倒退，而没有所谓“房改”的农村居民的住房面积却出现了大幅增长？我们现有的所谓“房改”，究竟是促进还是阻碍了人民群众住房水平的提高和住房小康的发展！
中国“房改”反思录（之二） 开发商成了房地产市场的主宰者 七成以上居民买不起房，四亿多市民最大消费被压制 “房改”“绊”了住房产业和中国经济的发展 看一项政策和措施是否有利于社会的生产力和行业的发展，主要还不是把它和过去的基础做“纵向比较”，关键还是要看它是否能与时俱进，适应和满足国家的发展和人民生活提高的需要。众所周知，在今天的中国“房改”中，开发商不仅是市场供应的主体，而且也成为房地产和住房产业真正的垄断者和操控者。那么，中国这种以开发商住房供应模式为主体的“房改”，究竟是否“与时俱进”的满足了城镇居民提高住房水平和全面小康发展的需要、促进了住房产业及房地产市场的发展、从而真正成为支撑中国经济发展、增强综合国力的生力军和健康力量吗？ 这里首先应该算清的一笔“大帐”，就是要不折不扣的实现作为全面小康伟大历史任务中最重要一环的住房全面小康，中国的房地产市场每年应该为城镇居民供应并实现“有效销售”（为普通百姓买得起，而不是空置房）的商品住房究竟应该有多少。 根据国家的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测，“2010年和2020年的人口总量将分别达13.6亿人和14.5亿人”。在学界一个比较普遍认可的我国城市化率发展是，在2010年将达到50%，到2020年达到60%（基本上是一年提高一个百分点，据国家统计局的人口普查资料，“十五”期间的５年里，“我国城镇化率年均提高１.３个百分点左右”）。这就是说，到2010年和2020年，我国的城镇人口将分别达到6.8亿和8.7亿。 如此众多的城镇人口，要达到建设部自己制定的住房小康标准（在2010年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，2020年提高到35平方米，同时最低收入家庭人均住房建筑面积不得低于20平方米），届时全国城镇存有的总的住房面积，就必须分别达到204亿平方米（2010年）和304.5亿平方米（2020年）。 我们已经知道，到2006年底全国城镇存有的居民住房总面积为100.65亿平方米，那么要实现中国城镇居民住房小康的两步走的目标，必须使全国城镇居民住房的总面积在2010年和2020年分别净增103.35亿平方米和203.85亿平方米。 由于现有的住房政策和“房改”的导向的失误以及建设部这几年来始终以错误的数据来掩饰其行政作为的不力，积累造成的“黑洞”，使我们到2010年实现城镇人均住房30平方米建筑面积的小康第一步目标就成为完全不可能实现的“历史任务”。因为要在2010年后达到人均30平方米的第一步住房小康目标，今后4年每年平均需建造并销售25亿平方米以上的住房，而这对开发商来说无论如何是不可能做到的。因为它相当于一年就要完成“房改”这九年开发商一共销售出去（实现的有效供应，不算上空置房）的商品住房。所以，为了“坚定不移”地完成住房上的“全面小康”的目标，在2010年的目标“踏空”的情况下，我们只能把到2020年中国城镇的《全面建设小康社会居住目标》，由“两步走”并为“一步走”。即把到2020年城镇住房净增203.85亿平方米、实现人均住房建筑面积35平方米住房小康“终极目标”，分解到今后14年的住房建设和供应中。 而要实现城镇居民住房净增203.85亿平方米的目标，还要除去每年在城市大规模改造中所拆迁的住房。考虑到今后的城市改造和拆迁规模应该比过去几年要小，所以这里把每年城市的住房改造拆迁率定为2%（相当于住房的平均寿命为50年）。2006年底和2020年全国城镇居民住房的总面积分别为100亿和300亿平方米，14年住房总存有量的中位数就是200亿平方米。2%的拆迁率就相当于每年要拆迁住房4亿平方米。当然，除了这“损耗”的部分以外，城镇居民住房还有其他增加的部分，这就是由于城乡规划的发展及城区的扩大而由农民转变为市民的“农改非”。据估算，这些每年“带房进城”的“新市民”，不超过500万人。在今后14年里，以他们人均“带房”40平方米来计算（这是国家《全面建设小康社会居住目标》到2020年完成的农村人均住房目标），每年这500万“带房新市民”会给城市新增加住房面积2个亿。由于有很多划入新城区的农民住房立即就会遇到拆迁改造（初步估算为四分之一），所以实际这500万人实际“带入”新城区的住房为1.5亿。全国城镇每年因拆迁改造“损耗”的4亿平方米，减去这增加的1.5亿平方米，每年“非新建住房因素”而实际增减的住房，就应该为为负的2.5亿平方平米。14年就供减少35亿平方米。只有加上这35亿平方米，到2020年全国城镇的住房才能实现净增203.85亿平方米的目标。所以，在未来的14年中，中国城镇只有总共增加238.85亿建筑平方米的居民住房面积（相当于平均每年需新建17.06亿平方米的居民住房，约为17亿），才可以说，实现人民利益最大方面的全面住房小康（平均占据了每个城镇家庭总财富的四分之三左右），方能谈得上“不折不扣的完成”。 但要叫现今主导和操控中国房地产市场的开发商，每年提供并销售出去如此海量的新建城镇居民住房，那么，中国“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康，就肯定要成为一项“完不成的历史任务”。 根据国家统计局的统计年鉴，在过去5年里（2002-2006年，其中2006年商品住房销售推算为5.5亿平方米），中国房地产市场每年销售的商品住房分别为2.37、2.98、3.38、4.96和5.5（估算）亿平方米建筑面积。这和住房小康建设所必须的每年17亿平方米的任务相比，完成最好的也达到32%，少的连15%的“达标率”都不到（只完成13.9%）。从全国来说，这并不是因为开发商供应不够，而是老百姓买不起，开发商卖不掉。每年数次的从国家发改委和统计局传出来的统计数据都表明，全国商品房的空置面积都在上亿平方米以上。 这就充分说明，在开发商操控的房地产市场下，住房问题的主要矛盾不是出在供应上，因为开发商在仅仅提供社会正常需求三分之一还不到的情况下，就出现了大量的新建商品房的空置。中国住房问题的矛盾的主要方面，恰恰出在中国“房改”和房地产市场的实际“主宰着”开发商特殊利益集团及开发商模式的自身上。 对房地产市场关心的人，都不会忘记开发商的代言人——所谓的“地产总理”说过的一句“利益集团名言”，这就是“开发商只给富人盖房”。实际上，开发商不仅是这样说的，而且早就是这样做的。在城市社会中，“富人阶层”究竟占了市民的多大比例呢？一般认为是在10—15%左右。除此以外，加上一些“特权官员”和垄断暴利行业的人员，以及拆迁户中的“富裕者”。所有这些“买得起开发商暴利高价房”的人群加起来，也就占了城镇总人口的20-30%。所以，开发商最多只要供应城镇需要购买和改善住房正常需求量的三分之一，就会出现很大的“过剩”和“空置”。 这些都表明，在开发商主导和操控下的中国“房改”及房地产市场，不仅极大抑制了普通百姓正常的住房需求，只是满足连了三分之一城镇人口都不到的少数富人和官员阶层的需要，而且也使中国的房地产和住房产业的发展，比应有的规模萎缩了三分之二。不仅未能带动相关产业的高速发展，而且也使住房产业对国民经济和社会生产力发展的支撑作用，受到了极大的消弱，打了一个大大的折扣。
中国“房改”反思录（之三） 基本民生演绎成“奢侈品”和“新三座大山” 高房价，已成为中国城市社会和谐的最大破坏者 在中国现今的“房改”推动下，“高价”、“暴利”、“垄断”和“腐败”，已成了房地产和开发商的代名词。“中国特色”的房地产业，已无可争议的成为城市中社会中压迫民生、窒息经济、引发社会矛盾和阶层冲突、制造社会动荡的最大“不和谐因素”。实际上，这样的“经济基础”，已经对国家的“上层建筑”产生了极大的影响。它的阻碍经济发展、异化社会文明制度的“政治功能”也越发显现。 一、高房价，使中国城镇居民背负了最沉重的生活负担 作为普通人一生最大的消费和投入，公民在买房和居住上的支出和负担，和他们收入之间，有一定的比例关系。不管是私有制的资本主义国家，还是公有制的社会主义国家，都是如此。 按照国际惯例，一般是用一个国家居民的平均家庭年收入和他们住房价格之间的比差，来表示这样的比例关系。通常这种房价收入比为3—6，即用一个家庭3—6年的全部收入，即可买到一套房。如果房价收入比超过7，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。此外，居民所买的住房，因为各国生活水平的不同而标准不同。如在美国等发达国家，一般家庭的住房为200多平方米的独立屋；在日本等人多地少的国家，虽然平均每户的面积也在80-100平方米，但他们计量单位是“使用面积”，比我们的“建筑面积”要多30%左右，很多房屋还带有新型家用电器。而且国外的这些房屋基本上都是精装修房，有的带着皮包就可以入住。 而在我国的众多的大中城市，居民们要想买上一套初步小康标准（人均30、户均90平方米）的住房，通常要花上十几年以上的家庭全部收入，有的需要花上20多年甚至更多的家庭全部收入。可以说，在开发商操控的房地产市场的高房价暴利的压榨下，中国市民不是成了给开发商“终身打工”的“房奴”，就是成为买不起房“无房户”或“半无房户”。 在中国的大中城市里，生活水平及家庭收入在平均线以下的普通百姓，占到了城市总人口的六成以上。对他们来说，很多人一辈子的收入，还买不起一套基本的小康住房。所以很多市民都发出令人值得深思的感叹：辛辛苦苦忙一年，市区买不起厕所间。这也难怪“房奴”成为当今社会的“最流行词”。试问，世界上究竟有哪些国家，要她的子民必须用要毕生收入的一半以上甚至更多的巨大的生存成本，才能换得一个基本的、初步小康的居住条件？这样违背社会公理和国际惯例的“高房价现象”，早已成为“不公正、不公平、非科学”的社会收入分配体系中最突出的一环。 “房改”下的中国的房地产市场是如此的畸形、开发商横征暴敛下的房价是如此之高，以至于有的被开发商所“豢养”的所谓“经济学家”，甚至“习以为常”的把住房消费当作仅仅是“富有家庭”特有的“消费对象”，是“奢侈品”而不是基本的民生必须。似乎不是“富有家庭”的普通百姓，就不应该有什么居住权利，也不需要有住房生存，天生就应该露宿街头。 当作为人类最基本的生存权之一的居住权，被开发商特殊利益集团剥夺和压榨到如此地步的时候，当公民与生具有的居住福利，被所谓的“房改”导向成“新三座大山”，房地产作为中国城市社会最大的“不和谐因素”和社会稳定的最大破坏者，就成为了一种必然。 二、“高房价现象” 践踏了国家宪法和人权公约，更背离了社会主义的国家属性 根据中华人民共和国宪法第十条，城市的土地属于国家所有。这就是说，城市的国有土地本来就为全民所有，至少该市的市民具有合法、合理享有的基本权利，它是每个公民体现基本居住权利的“生存之地”。从这点来说，“居者有其屋”是宪法赋予公民的一项基本人权。 其实，保障公民的基本居住权利，不仅非社会主义国家所独有，而且也是全世界共有的法则。《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会在其《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》中的第一条就规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。” 从理论上来说，土地属于全民国有的社会主义国家，在保障公民的基本居住权利上，应该比土地私有的资本主义国家要做的更好，至少在市民的住房负担上要比私有制国家低得多。但正是由于我们在政治文明建设上的滞后，尤其是在社会收入分配体系上“欠缺”的积累，导致的荒唐的结果，就是中国市民在在社会主义制度下，用全民所有的国有土地“租地买房”所承担的负担，竟然比在私有制下的发达资本主义国家“买地买房”还要高得多。这不仅从根本上颠倒了社会主义公有制和资本主义私有制的制度优劣，破坏了社会主义制度的基础，而且已经异化成对社会主义制度优越性的最大的践踏。 三、房地产，制造社会分配不公和两极分化最大的“土壤” 有人会问，中国是社会主义国家，土地是国民共有，但为什么“房价收入比”比资本主义土地私有制下买房还要高？老百姓在买房的“超额支出部分”，究竟被谁违法占有，究竟流到谁的荷包？ 实际上，这个问题“地球人都知道”。 在当今的中国，有一个谁也否认不了的事实，这就是房地产已成为中国富豪们最大的“暴富制造器”，这点从“中国首富”排行榜的“迷雾一般的闪变”中就可见一斑。不久前就有消息说：身价160亿元世茂集团许荣茂在地产首富的位置上还没有坐够半年，到 4月底就被广东碧桂园的“杨家二丫头”以600亿元大幅超越，并一举成为中国的首富。但杨家“二丫头”刚登顶的“中国首富”位置还没坐稳，又传出重庆的吴氏女地王身价700亿的秘密。这几年来，在每年各种“首富排行榜”排出的中国十大首富中，一半以上的都是和房地产有关。 有个材料具体很能说明这些地产商的暴富程度。在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中有6人全是靠房地产而一举暴富。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。虽然开发商在中国成百上千万的“资本家”中只占了极少的一部分，但他们在2006年“百富榜”中所占的比例，却远远高居第一，占到了“百富榜”富豪的四分之一以上（高达25.5%）。所以把房地产称之为中国的“暴富制造器”，没有半点的夸张和“冤枉”。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，远远“盖过”了其他所有的子榜。当然，他们要和广东和重庆的新的地产首富相比，那就是“小巫见大巫”了。 据国家统计局的普查资料推算，这样的“小巫”（指开发商个人及大股东）在全国大约有20万个左右（全国有房地产开发企业5万多个）。他们一年从买房人手中攫取的超额利润，就高达4000多亿，几年下来的违法暴利所得就高达上万亿元以上（详见笔者的“中国房地产十大批判”），相当于全国每个开发商个人或股东三四年“开发”下来，平均每人获取暴利500万元以上。正是在开发商模式的垄断下，一个城市几百万上千万的市民，要为几百上千个开发商的“房地产暴利”多“打工卖命”十年甚至几十年；在一些大城市，每户每家只要你购买商品住房，就都要为开发商的暴利交纳十几万、甚至几十万的“暴利费”。全国几亿的城市人口，实际上是在为几万、几十万的开发商的暴富，“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。 政府经济社会学有一条帕累托原则，就是政策的变化在导致一部分人处境变好的同时，不能使另外一部分人的处境变坏。而中国的“房改”政策，在让20多万的开发商在靠“巧取豪夺”社会大众利益基础上先富和暴富起来的同时，却使数以亿计的中国市民变得更加赤贫，从而大大拉大了社会的贫富差距和两极分化。所以，中国的房地产市场演绎的是一幅活脱脱的“富者越富、穷者越穷”的马太效应，是一个地地道道为少数人服务、和社会制度导向背离、制造和激化贫富不均的“官商富市场”。 四、高价房，民意民情中和谐社会制造不安的最大破坏者 说房地产和高房价是当今中国城市社会最大的不和谐因素，并不是那个人的“危言耸听”，而是民意民情的集中体现。 2006年10月，在全国的各大媒体都公布的条《中国城市生活质量报告No.1》显示，在中国城市居民中，最头疼的问题就是房价和就业。其中不同规模城市的具体排列为：“大中城市居民最不满意的是房价、治安、就业问题，而中小城市居民则不满意房价、就业和文化休闲”。也就是说，不管是大中城市还是中小城市，房价都已成为居民“最头疼”的第一大难题。 据介绍，这项关于中国城市生活质量的公众调查，是由新华网和中国政务信息网联合通过网络进行的，全国各地有287个城市773325人次积极参与。北京的国际城市发展研究院组织联合了数十家研究机构和上百位专家，历时两年调查和研究才完成了这份《中国城市生活质量报告》。报告具有相当的权威性和严谨性。 其实，高房价及住房问题“高居”城市社会不和谐之首，已有时日。 在2006年全国和各地的“两会”前，一些全国性的调查机构结合当时社会的热点，曾进行一些有针对性的“民意热点调查”。据新华社在2006年2月下旬报道，“根据中国社会调查所从2005年１２月开始对全国１６个城市２０００位公众的调查显示，老百姓最关注的是住房与物业问题，关注度高达７５．３％”。该报道还特别指出，“房价的不断上涨使最基本的需求‘住’成为人们生活的巨大压力。”另外，在全国各地的两会前的民意调查中，大多数地方、尤其是一些大中城市，住房问题同样高居百姓关注的热点 “榜首”，是民众“最关注的焦点问题”。尽管在当时一些“正统的”官方文件和调查中，住房问题的严峻性还被某些“官方背景”的人以各种各样的“理由”刻意的回避。 但住房问题并不是因为某些人想“躲”就可以躲掉的。相反随着“有关部门”及地方官员和房地产寡头合力操控下的房价不断的高速攀升，住房引发的社会动荡和“不和谐”因素也随之不断加剧。据报道，在2006年下半年公布的北京市“居民热点关注指数调查”中，住房问题连续数月位都位居“北京市民热点领域关注榜的榜首”。而平时被某些官方“调查”排在民生问题前三的就业教育和医疗问题，则分别只排列其中第十位和第三位。住房问题的严峻性和突出性由此可见一斑。不仅公众的“感觉”如此，就连以各级党政官员为主要读者对象的新华社“半月谈”，在其所进行的“八省市百姓关注的和谐社会十大热点” 问卷调查中，收到5000份有效答卷中就有4251份把买房贵（与看病贵上学贵一起）列为老百姓关注的社会十大热点的前两名（另一大热点为收入差距扩大），是当前社会最突出的“不和谐之音”之一。综上所述，各种各样的民调都毫不疑问的证明，高房价已经成为中国城市社会最大的不和谐因素。 高房价对社会稳定产生破坏的另外一个突出的方面，就是它使社会中众多的“中等收入者”，由于买房而成了地地道道的“负翁”。近几年来，中国高层多次强调要扩大社会中间阶层及中等收入者的比重。这是因为，中产阶层历来是一个社会发展和安宁的“稳定之基”。扩大这个“稳定之基”，有利于社会的和谐稳定的发展，有利于早日实现全面小康。但高房价打击的恰恰是这部分的社会“稳定力量”。所以不管是从建立公平公正的社会财富分配体系的角度，还是为了社会的稳定发展及长治久安，高房价都应该成为首先要“清理”的目标。 五、高房价，已成为中国全面建设小康社会的最大障碍 实际上，高价房不仅在中产阶层中制造“负翁”，而且还使亿万收入在社会平均线以下的普通大众，对拥有基本的小康住房或改善现有住房的希望，变得越来越可望而不可及。众所周知，中国城市中占了总人口七八成买不起房的普通市民，已经被开发商垄断暴利的高房价赶出了中国的房市。现在房地产市场虽然每年只提供了中国城镇居民住房小康所要求的供房总量的三成都不到，但依然在这“可怜”的供应量中出现了大量的“空置房”。高房价已经成为普通百姓正常住房消费的最大障碍。 在中国几十年小康社会建设中，人们也许还记得有一条重要的“至理名言”，这就是“小康不小康，关键看住房”。但“九年房改”下来，现在全国城镇的人均住房面积，不仅没有离住房小康的目标越来越近，反而拉大的两者之间的距离。九年前，中国城镇的人均住房面积还是18.7平方米，到了去年底，反而降到了17.44平方米。中国的房地产市场如果还是按照现在的开发商模式继续发展下去，不仅到2010年城镇居民初步的住房小康目标（人均30平方米）“踏空”毫无悬念，而且就是到2020年能否实现人均35平方米的全面小康的住房目标，也被打上一个“大大的问号”。可以说，在现有的“房改”政策导向下，中国城镇居民要实现住房的全面小康，已经成为越来越不可能完成的“历史任务”。 而如果城镇居民在住房上实现不了小康，那么至少在中国的一半人口中，能否按照既定的目标“坚定不移”地实现全面小康，就会成为一个大大的问题。过去人们普遍认为，中国要实现全面小康，主要的难点在农村和西部。但现在看来，如果国家的“房改”政策和导向没有发生实质性的转变的话，至少还要加上一项：中国城镇居民的住房。如果说前两者还是由于自然和历史方面的“天灾”所至的话，那么后者则完全是由于错误的政策导向和市场无法无天的“人祸”所造成。现在的问题是，有谁来化解中国房地产市场“人祸”给亿万中国市民所造成的劫难呢！ 应该说明的是，中国房改的设计，并不是从一开始就有“方向错误”的。“房改”发生“方向性的转变”，是在2003年由建设部起草、开发商“参与制定”的18号文（“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”）后。正是这个“房改”新政，取消了普通百姓的购买经济适用房权利，使开发商成为垄断房地产市场的主宰；也正是由于实施了这个“新政”，使中国的房价出现了前所未有的暴涨，尽管政府年年“调控”，房价还是越调越高，到最后开发商成以“实践证明”，只有他们，才是中国房地产市场的真正主宰着；也正是由于这个“新政”，房地产才成为中国城市社会最大的不和谐因素，成为公认的民生“新三座大山”。 在“满足人民新期待”的今天，中国已到了推翻这些“新三座大山”的历史时刻！早在中国的经济改革改革开始的时候，当初中国改革的“总设计师”邓小平就曾经的说过：“我们评价一个国家的政治体制、政治结构和政策是否正确，关键看三条：第一是看国家的政局是否稳定；第二是看能否增进人民的团结，改善人民的生活；第三是看生产力能否得到持续发展。”面对中国今天的住房问题和房地产市场的实际情况，没有任何人敢说，现在的房改，就是当初“设计者”们所“期待”的结果；也没任何人敢说，现在中国的“房改”是成功的。但是，也似乎很少听见有人说，当今中国的“房改方向”，已经走到了“死胡同”，被开发商利益集团所操控的“中国房改”，已经完全失败。 现在，已到了必须有人说真话、必须有人敢捅破“房改失败”这张纸的时候了。毕竟中国的政治，已经走入“以民为本”的新世纪。只有这样，我们才可以说，执政者已经真正的“勇敢担负起”全面建设小康社会的“历史任务。”
沈晓杰 作者允许个人网页和论坛可以转载本文。 其他媒体需要转载，请与作者直接联系：EMAIL:cn_sxj@yahoo.com.cn。 _________________________________________________________________ 北京大军经济观察研究中心 电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net 地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031， 网站网址：www.dajun.com.cn
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