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[编者按：这里是董藩教授刚传来的两篇文章，另一篇题目是《警惕“两会”不当言论误导房地产宏观决策》，请注意查看。北京大学萧灼基教授的观点也有一定的道理，关键是说得不清楚，董藩教授理解得可能也不清楚，首先我们要这样理解，土地是国有资源，目前在政府手里还掌握着一大批土地资源，政府完全可以拿出一些土地资源，作为社会福利提供给那些因低收入而买不起房的人口，社会保障的形式有多种多样，土地资源也是社保资源的一种。因此，萧灼基教授的这一思路不是没有可行性，而是还需要扩大想象力。关键是要把土地用途进行分类，必须扩大社会保障的供给。如果没有这种思想，中国穷人有真的没法活了。在这一点上，许多搞经济的学者往往考虑不足，因为在他们的学科里根本没有社会学的内容。如果完全从市场角度来思考问题，有些观点是很难沟通的。因此，我们希望社会多增加理解力。] 萧灼基教授的某些观点和建议值得斟酌 北京师范大学管理学院房地产研究中心主任 董藩 教授 2006年3月6日 全国政协常委萧灼基是我最尊敬的经济学家之一，在这次政协全会上，他提交提案，就房地产问题谈了一些看法。昨天（3月5日）这些意见和建议被媒体披露后，我接到了业内人士的一些电话，询问我的看法，被我拒绝了——一是我很尊重他，一直视他为尊敬的师长；二是我完全同意萧灼基教授“降低老百姓的购房压力”的基本出发点；三是我不想被认为是“炒作自己”；四是我可能会惹上麻烦，至少可能有很多北大的学生会指责我、批判我——他们可都是惹不起的精英。 今天（3月6日）早上，中央电视台“媒体广场”又重点报道了萧灼基教授的看法，我感到他的观点影响太大了。我是这个行业内的学者，如果我不说，其他人也不说（百姓舆论除外），就意味着房地产学术界默许了他的观点。如果没有人表示疑义，其中的一些不当看法可能误导决策—— 1.他建议“降低土地批出（出让）价格”。这是个让开发商高兴的建议，但却是错误和不可行的： 首先，这是违反经济规律的。土地资源虽常被看作是公共资源，但拿出来用于出让的土地就已经变成了商品，政府与需求者之间按照市场规则交易，其价格应该通过市场确定。 其次，从微观上看，土地价格确实是房价的构成部分之一，但是真正决定房地产价格水平的是市场供求，当前主要是市场需求出了问题。如果不是市场需求太大，市场供给无法适应，房地产行业有钱可赚，土地怎么可能拍出高价？如果需求极度萎靡（特殊情况下），房价低于先期的地价也是合理的。显然，萧灼基教授颠倒了因果关系，这种看法也违反了房地产经济学原理。 再次，绝对不能走“回头路”。改革不会是一帆风顺的，但大方向是对的。“招、拍、挂”出让方式是中国经过20多年的探索而寻找到的成功方式，尽管仍存在问题，但只能是纠偏，不能后退。 最后，如果一定要走降低地价之路，必须有严密、有力的“防腐”配套措施。政府降低土地价格，就意味着权力参与这种价格的形成。如何预防寻租，抑制腐败行为的发生？找不到好的配套方案，这种做法就会严重损伤中国共产党的执政能力，危害是巨大的——土地领域的大案要案已经够多了！ 2.他指出，“在开发商方面，应该通过税收杠杆控制其获得暴利……从经济学角度来看，利润太高的行业不可能维持太久。房地产业的利润率不应该超过10%……中国房地产企业的利润水平远远超过了这一指标”。这些认识也有不当之处： 首先，在市场经济条件下，就不存在一个“利润率应该多高”的问题。在计划经济时代和有计划的商品经济时期，我们对基本建设领域规定了“法定利润”，利润水平确实很低，但那时的体制与今天不同，而且也只是针对国有和集体企业。实践证明那样做是错误的，所以邓小平先生才提出要在这个领域进行改革，进行市场化探索。在市场经济条件下如何能进行企业利润管制？给所有企业派会计、审计人员吗？他们会被“收买”的！ 其次，即使有人给出了一套利润管制方案，怎么能做到不伤害市场呢？如同男女青年谈恋爱，都说双方是自由的，互相尊重，但又都给对方规定了许多条条框框，发现“越轨”就拳脚相向，这样恋爱能谈下去，并结婚生孩子吗？我也主张对房地产业进行调控，并且专门在《人民日报》（2005年5月11日）谈过这个问题，但调控依据一定要科学，措施要得当。 最后，利润太高的行业不可能维持太久吗？非也。萧灼基教授把房地产混同于一般商品，所以得出了错误结论。我也承认房地产领域目前的利润水平比较高，其原因在于天然的垄断：一是房地产开发行业属于资本密集型行业，进入门槛比较高，投资者没有相当的实力是很难进入这一领域竞争的，这就使竞争不够充分，有利于行业高利润率的维护；二是房地产具有不可移动性，存在区位垄断问题，使卖方竞争也不充分，所以在价格谈判中往往是有利的；三是从中国的国情和当前的市场环境看，房地产业确实还有很大的发展空间，调控一定要因情制宜，实事求是，简单地打压它不合适。我已经多次论述过这个问题，此不重复。从产业经济学角度看，中国的房地产业还处于发展的上升期，处于上升期的行业利润率高是自然的，如同当年的服装行业、证券行业一样，但它也有“倒霉”的那天，所以大家要客观看待房地产行业利润率问题，在此基础上研究调控方案。 3．对房地产税收问题，萧灼基的认识也不够清晰： 他一方面指出，“在开发商方面，应该通过税收杠杆控制其获得暴利”，另一方面又说“降低房价，还有一个途径就是降低成本……要减少税种，现在一个房子从设计、勘探、建筑到销售要收几十种税，有些可以取消，有些可以合并，这样，房价才会真正降低”。 或者是报道说得不够仔细，或者是萧灼基教授并没有认真考虑考虑好，只是随便一说。我从报道透露的信息来看，前后是矛盾的。刚说完减税，又说要加税，作用不就相互抵消了吗？通过哪些税种来“控制其（房地产业）获得暴利”呢？设计出来这些税种不也得放到“设计、勘探、建筑到销售”这些环节吗？ 房地产税收问题，也是一个复杂的问题，我也主张利用税收手段调控房地产业，但一定要给出一个科学的、妥善的方案才行。 4. 萧灼基认为“提高工资水平，特别是职工、低收入人群的工资水平，才能解决‘买房难’的问题”。这个观点看似正确，但似乎很难解决问题。我相信今年大家的收入都会提高，这也是我乐意看到的局面。但会提高多少呢？政府有多大的财力给全体市民大幅度增加工资呢？对提升住房的购买力会有多大帮助呢？工资增加了，房价会停止不动吗？答案应该是很明显的。 5. 萧灼基还认为，“提高首付比例，这个是不应该的，这就使工薪阶层买房更困难了，比如我只有20万元，首付提高到25万元我就买不起房了，所以首付比例不应该提高而是要降低。”我想，这个观点考虑的也不够充分。我们不能只考虑住房问题，不考虑金融风险问题；只考虑当前的消费需要，不考虑可持续发展问题。而且，若再降低首付，居民的购买力大增，如果没有配套的约束政策，房价上涨的压力就出现了，甚至难以控制——这不与调控的目的完全背道而驰了吗？ 在我看来，解决房价问题的基本思路有五条：一是在土地保护政策允许的范围内，适当增加土地供给，进而增加住房供给；二是调控房地产市场的结构，引导市场多供应中低档住房；三是适当增加开发商的竞争，促使价格谈判向有利于消费者的方向转化一些；四是调控房地产需求，利用消费政策适当压低需求总量，控制过度消费、炫耀消费、买而不住（租）这些现象的发生；五是加快住房保障制度建设，解决中低收入家庭的居住压力问题。我们主张对中低收入家庭实施“货币化梯度补贴方案”，适当时候会公布自己的看法。 电子信箱：dongfan67@yeah.net; dongfan67@sohu.com 详细联系地址：100875北京市新街口外大街19号北京师范大学管理学院 法律顾问声明：欢迎网络转载，但报刊转载需与作者联系并获许可. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 警惕“两会”不当言论误导房地产宏观决策 ——关于房地产理论与行业形势的系列看法之二 董藩 （北京师范大学房地产研究中心 北京 100875） 写下这个题目的时候，我知道我可能会惹上麻烦：我至少会被戴上“抨击民主”、“狂妄自大”、“不讲团结”三顶帽子，甚至可能有人把电话打给我的领导——“你们居然有这样的教授！”但是，我不说房地产业就可能惹上麻烦。这个看法如同孙猴子被压在五行山下一样，在我心中压了好多年了。我本着父辈叮咛的“中庸”的做人原则，一直不敢讲出来。 但是，目前房地产业正处于十字路口，前途可能是大是大非。如果我仍然深缄拙口，心灵深处又会背上“不义”的十字架。我犹豫再三，最后感到还是应该“舍小利而取大义”，于是，决定向任志强先生借几分胆儿，把我的经历和想法说一说。 想当年我在地方做政协委员的时候，每到“两会”期间，免不了也要发表点看法，提几条建议。一次，政协委员中有人对当时的住房制度改革来了兴趣，奋笔疾书写成提案，并在市长来小组听取意见时率先发言，抑扬顿挫，情绪激动，引得其他委员啧啧称是，市长也听得频频点头。市长走后，该君就自己的提案邀请同组其他委员联合署名，该提案顿时成为一份有份量的焦点提案，深得大会舆论的青睐。我当时正讲授房地产业和住房制度改革的课程，看过大量资料，感到其意见有多处不妥，更想对自己没有配合签名的原因作以解释，于是利用午休时间找该君细聊一番。该君得知我是房地产专业的副教授后，大吃一惊，再加上他得知了我头上顶着“十大科技先锋”、“十大杰出青年”这样的桂冠，便十分谦虚地听我讲解，最后连称自己是“房盲”，所提意见不妥。 而我那时岁数只20出头，又初入政协，虽有一些自认为较好的想法，却总是信心不足，不敢慷慨激昂，于是建议的科学性受到了怀疑。我关于借鉴海外按揭贷款经验、推进住房制度改革和房地产业发展的建议从市里提到省里，再提到国家，均被答复“不可行”。直到最后渐被媒体报道、被学者讨论、被银行实践，才最终影响到行业发展。 全国“两会”是国家最高的政治论坛，在此期间，“两会”代表、委员提交提案、议案，讨论国家大政方针，为国家治理提供智慧。应该说绝大多数提案、议案特别是党派和群团组织的提案、议案都是精心准备、很有价值的，并被后来国家规划、计划、政策的制定所吸收、借鉴。但是，每年也都有一些提案、议案的质量不理想，个别看法或主张甚至完全是错误的。当这样的意见、建议由于种种原因影响到决策后，其后果是不难想象的。 去年全国“两会”期间，房地产问题就是最热的话题。代表、委员提了很多意见、建议，为宏观调控政策的制定提供了参考。但也确实有很多建议不科学、不可行甚至违背规律。例如，有代表针对商品房利润率的现状，提出要立法限制房地产企业、建筑企业的利润率，这显然是要回到计划经济时代，不具备任何可行性。但是该观点的影响却是很大的，有的地方政府随后调查、公布开发商的商品房成本，好像就是受到了这种观点的“启发”；有的代表、委员大谈“居者有其屋”，并提了很多建议，岂不知这个说法无论是从理论上还是在现实可行性上，都被证明是错误的，恰恰不宜再提倡；有的代表、委员以“国际投资置业警戒线”为依据来论证中国的房地产“泡沫”问题，其实国际上从来就没有一个公认的“国际投资置业警戒线”；有的代表、委员以外国的房价收入比来论证中国的房价过高问题，由于人口规模、国土面积、经济发展状况、消费文化等各方面的国情均存在明显差异，西方的标准是完全不具备参考价值的，我们只能借鉴其研究问题的方法；再如，有的代表、委员呼吁大力兴建经济适用房、廉租房，其实从发展趋势上来看，恰恰应该取消这两类建设项目，代之以更科学、更富人性、有利于控制寻租行为的货币补贴模式；还有委员建议成立中国房地产监督委员会对房地产市场进行监管，那还要建设部干嘛？每个行业出问题都成立个监管委，全国需要多少呢？与行业协会的关系又如何摆布呢？全国上下都建立这样的机构，机构需要膨胀多少，经费又需要增加多少呢？ “两会”是典型的民主政治活动，目的是发扬民主，群策群力。但是，发扬民主决不等于不讲科学，我挑个别“两会”代表、委员的毛病也绝不是想垄断话语权，不让别人说话。有的人可能说：“我想老百姓所想，急老百姓所急，这叫‘代表人民的利益’”。其实老百姓的想法经常是需要引导和校正的。例如，一般老百姓都是只想自己，不想他人；只想当前，不想长远——老百姓并不具备天然的全局观念和可持续发展的理念。如果“两会”代表、委员也停留在这个层面，又如何能配得上“政治家”身份呢？ 房地产知识也决不是想象的那么简单，好象买过房子就明白了一切。其实没有多年的专业知识沉淫，很容易想错了事，说错了话。本来房地产业只是有点头痛脑热的小毛病，这个说需要截肢，那个说得进行心脏搭桥，还有的说心脏坏了，建议重新换一个——如此诊断、治疗，房地产业不但难以康复，反而很容易“呜乎哀哉”了。 一年一度的“两会”又来临了，网上的调查显示，房地产问题仍然是今年的头号热点问题。有这么多高层人士关心房地产业，这是房地产业的福气。但大家的想法在变成提案、议案之前，一定要进行专业知识准备，多调查、多讨论，特别是要与业内专家、管理者和企业家讨论，多角度思考问题。断不可为了挣“提案大王”、“议案大王”的名头，就不顾质量，一下午就写出五、六份，一次会就提交上十几份、几十份提案、议案来。 电子信箱：dongfan67@yeah.net; dongfan67@sohu.com 详细联系地址：100875北京市新街口外大街19号北京师范大学管理学院 法律顾问声明：欢迎网络转载，但报刊转载需与作者联系并获许可. ———————————————————————————————————————————————————— 北京大军经济观察研究中心 电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net 地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031， 网站网址：www.dajun.com.cn,
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