物权法为何艰难破壳又遭搁浅？ 阎雨 迟明霞 杜兆勇 2005年11月7日
物权法艰难破壳，房地产拨云见日？ 北大资源学院企业管理学院院长 阎雨 中国的房地产象野地里的歪脖树，别别扭扭地茁壮疯长。疯长是因为土质太肥沃，持续25年的经济高速增长和势不可挡的消费需求及深不可测的消费潜力使中国房地产一路狂飙。但又由于体制不顺和起点不齐，其歪脖的病并未得到根本纠治，相反衍生的问题反倒越来越多。 在不尽的期待、希翼、忐忑、疑虑、躁动中，物权法草案第四次修改姗姗而来，于是所有的眼球都盯在了物权法上，似乎所有的问题、纠纷、积怨和郁闷只要有了《物权法》都可以迎刃而解，柳暗花明。《物权法》真能成为中国房地产的魔法石吗？它能承担起天降的大任吗？ 房地产的复杂性导致《物权法》难产 物权法似乎天生不凡，很多法都是怀胎“十月”，而惟独物权法怀胎八年！起草始于1998年的物权法，四上全国人大常委会，一般而言三次常委会就要通过正式立法颁布了，物权法草案却四次修缮。这在新中国立法史确属少见。为什么兴师动众，集全国民法学界之力，用八年时间来起草这一部法律草案？ 物权法太重要了！国内经济生活中近年来出现的一些热点难点问题，如物业管理上的纠纷、国有资产流失、“三农”问题等等，或多或少都与我国物权法的缺失相关。 物权法立法背景太复杂！那些在产权改革中，利用“政策”既得鸿利者和满盆金箔的地产商迫不及待地要求立法对之进行保护，而平民百姓，也迫不及待希望有部法律保护自己有限的私有财产不遭受拆迁、征地等侵犯。 正是立法之重要和背景之复杂，才慎之又慎，使物权法的出台就异常艰难，因为稍有不慎就可能带来无穷的纷争，甚至是社会的动荡。 《物权法》的破壳将为房地产问题的解决提供依据和标准 1866年10月某日，刚打赢吞并奥地利的“七周战争”的普鲁士国王威廉一世，发现其波茨坦的行宫前的一座破旧磨坊让人颇为扫兴。他想拆除，但磨坊并不属于王室；他想赎买，磨坊主死活不卖。最后他强令拆除，结果被磨坊主诉至法庭。法庭裁定：威廉一世擅用王权，侵犯原告由法律规定的财产权利，被责成在原址重建一座同样大小的磨坊，并赔偿磨坊主150马克。 物权法要解决什么问题？一句话它就是要界定谁是物的所有者、所有者对物的权利以及如何保护物权的依据和标准，即责权利的关系及关系的量化。 正是有了处理物权的依据和标准，磨坊主才能告赢国王，否则肯定要把他作为“钉子户”予以关押责罚。 《物权法（草案）》中涉及房地产行业的建设用地使用权、业主身份及权利、拆迁补偿、不动产登记、车位归属等多项内容，将为进一步规范房地产市场提供依据和技术。物权法草案刚刚经过第四次修改，较前对比，事关房地产方面主要有三大看点： 其一：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主。 “对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。” 这样就明确了小区道路、绿地和车库的隶属关系，有效避免了开发商与业主无休无止的产权、使用权的纠纷。 其二：业委会起诉三分之二同意改为半数业主同意 “对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。” 由三分之二同意改为半数业主同意明显增加了业主维权的可行性和操作性，更加明确了业主与物管的关系，对于后者的服务范围、服务品质、服务权限有了制度保障。 其三：住宅建设用地使用权期间届满自动续期。 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。” 这一修改就部分地解决了70年大限的恐惧和不安。70年土地使用权始终是消费者头上悬着的利剑和心中化不开的结，这一条款基本提供了70年大限后问题处理的钢性依据和具体操作办法。 《物权法》无力决断纷争 中国的房地产其实只是相对的房产，因为土地是国家的，正是由于房地的分离及我国的现行体制，这也就注定了物权法不可能成为解决中国房地产所有问题的灵丹妙药，也不可能从根本上治疗房地产的所有的症结，正是由于其先天不足，物权法的遗憾还会很多很多。 比如像车库、绿地等，“如果有规定按规定，没有规定就按国家规定”，问题是当时签定合同的时候谁有话语权？合同的签署代表彼此多少真实的意愿？ 再比如“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，申请续期。”续期有多长？续期要不要交费？费用多少谁说了算？续期满了怎么办？ 又比如“专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。”一家之中业主人数怎么定？一主多房怎么算？单个业主以自己的名义提起诉讼，只能对自己的收益权份额进行主张，而不能对所有权进行主张，又该如何诉讼？ 诸如此类的问题还有很多。法律的制定要起到定纷止争的作用，尽量减少未来的纠纷空间。和谐社会的建设只有政策是不够的，法律提供保障才是根本！ 中国社会如今发展到一个新阶段，经济模式在逐步成熟，社会财富在不断壮大，而现有的调整市场交易关系较原立法时的社会状况已发生很大变化，如合同法、证券法、保险法等已经不能完全适应经济发展的需要，司法实践迫切呼吁调整财产归属关系的物权法及相关法律要尽快出台。 当然，立法和修法的背景是体制改革，改革越到位，立法和修法就会越成熟！ --------------------------------------------------------------------------------------------- 物权法为何搁浅：吴邦国称有三个问题要深入研究 中华工商时报见习记者 迟明霞 2005年10月27日 十届全国人大常委会第十八次会议今天圆满完成各项议程，通过新修订的公司法、证券法，但是让人期待的物权法草案却并未获得通过。 人大委员长吴邦国在会上发表讲话，特别解释了有关物权法草案的各种问题。 吴邦国指出，物权法是重要的基本法律，关系人民群众的切身利益和我国基本经济制度。全国人大常委会高度重视物权法的立法工作。九届全国人大常委会时完成了起草工作并进行初次审议。本届全国人大常委会进行了三次审议。每次审议后，根据各方面的意见都对草案作了认真修改。物权法草案从研究起草到现在已历时十几年，期间除审议外，召开了上百次各种规模的座谈会。今年7月还将草案全文向社会公布，广泛听取各方面意见。 吴邦国说，本届全国人大常委会在审议和修改物权法草案过程中始终注意把握三条原则：一是坚持正确的政治方向，体现公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，体现对国家、集体和私有财产平等保护的原则。针对当前存在的问题，尤其要切实防止国有资产流失。二是坚持从中国国情出发，立足于中国实际，总结我国改革开放和现代化建设的实践经验，确立符合我国经济社会发展实际的物权法律制度。我们借鉴国外物权法律制度中对我有益的东西，但绝不能照抄照搬。三是坚持实事求是，重点解决现实生活中迫切需要规范的问题。既要肯定实践的成果，又要为进一步深化改革留下空间，妥善处理稳定性与变动性、前瞻性与可操作性的关系，妥善处理物权法草案与其他法律的关系。 吴邦国说，从几次审议、征求意见和各方面反映的情况看，大部分意见对目前物权法草案总体上是肯定的，同时也有不少不同意见。归纳审议和社会反映的意见，在有些问题上还要深入研究。一是，物权法如何准确反映我国社会主义基本经济制度，体现宪法规定的“国家保障国有经济的巩固和发展”，“国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展”，“国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理”。二是，如何加大对国有资产的保护力度，切实防止国有资产的流失。三是，如何全面准确地反映党的农村基本政策，维护农民的根本利益。他要求有关部门对各方面意见认真梳理，逐条研究，进一步修改完善，待条件成熟时再安排常委会会议审议。 （来源：中华工商时报 ） ------------------------------------------------------------------------------------------ 《物权法草案》尽力尊重常识 兼谈其对房地产市场的影响 京鼎律师事务所 杜兆勇 2005年10月17日 《物权法草案》进入四审程序，关注者的心弦顿时紧张起来。如何用好该法案，如何规避其负面影响，对于中国房地产市场乃至中国市场经济的最后完成都将带来巨大影响。 《物权法草案》四审意见关于所有制的基调，和宪法原则及宪法修正案精神基本一致。这样做的好处在于保持了法统的一贯性、统一性，不会引起关于意识形态方面的争论。不足的一面是，所有的问题都最后再交给宪法解决，加大了未来宪法修正案的压力。而法治国家的一般惯例是，普通法律解决经济权利问题，宪法解决政治问题。换句话说就是国家彻底政经分离，不再对经济制度作为国家基本制度之一来统一管理，其好处是甩了国家的包袱，人权也就自然独立于主权。这是就理论方面来说。 就实际操作层面来说。继续保持国家所有制的优越地位，可以加快“羊吃人”的历史进程，也就是说以国家强力或政府主导型的改革不会半途而废，只能是加紧进行。这样做的好处在于，保持国家强大的动力，确保渐进式改革的方向不走样。其不足的一面是，各种所有制有差等，削弱了对非公经济、公民私有财产的保护力度，使其始终无法获取善意对抗国家的力量。在这个过程中可以清楚地看到，较迟推向市场的资源继续惊人浪费。因为国家不是配置资源最有效益的主体，换句话说也就是国家始终是使用资源效益最低下的一个，无论是其从事赢利性的工作还是从事公益性事业，都是如此。只要看一看各地“开发区热”中浪费的土地，公家出钱办的十运会与奥运会相比，亏钱不少、丑闻不断，就一清二楚了。 严格来讲，私有制是各种所有制之母，其他各种所有制都是私有制派生出来的。而《物权法草案》未能确立私有制的优先地位，连各种所有制的平等地位也不能足够保证，这样的物权法缺乏与国际接轨的位格，也使中国企业对外竞争中处于不利地位。 私有制没有确立，会妨碍房地产商对房地产开发质量的追求。因为开发商的建筑寿命不可能也没有必要超越土地使用权的使用年限，那么房地产商在建筑工地上大书的“百年大计”口号，千万不能当真。 私有制没有确立，妨碍了房地产的交易安全。政府牢牢保住“国家所有制”优先地位这个“原始股”，认为这是最大的好处。其实不然，这主要还是因为对市场经济认识不透，信心不足。这次《物权法草案》的起草过程，说明政府是目前唯一的利益集团，没有任何游说集团能对政府施加影响。换句话说，政府是全国人民的唯一代表，但是房地产开发过程中的悲欢离合是否全体国民一体均沾？试想，如果土地实行私有制，那么就能将土地做成中国市场最大的一块蛋糕，其力量将是惊人的，也就是说其市场交易量将十分壮观，政府只要坐收交易管理费就可以了，不管房子和地转到谁手里，拿钱来。土地、房产越增值，交易量越大，政府的收入就越高，还附带可以省去现在庞大的土地行政管理体系，彻底避免了原来难以遏止的寻租行为。只要存在着政府不通过市场行为而通过征用或其他非市场手段获取资源的空间，就一刻也不能避免寻租行为的发生，就一刻也不会停止资源浪费。 私有制的优先地位没有确立，妨碍了房地产市场的细分。真正的房地产市场，应该是由地产为基础的市场。那么没有土地的私有化，怎么可能建立起稳健的房地产市场呢？土地不进入市场怎么能确定土地的价格呢？土地的价格不能通过市场准确反映，房价又是如何确定的呢？房价不能确定，租房市场又是如何形成的呢？即使政府出再高的补偿价，老百姓凭什么信服呢？政府在这个问题上，又为什么偏偏不让百姓去找市场了呢？ 私有制没有确立，平等交易主体就不会出现，也不能对接，野蛮拆迁就不可避免，因为暴力是政府最大的优势，上家和下家都不能控制政府。私有制一天不确立，今天靠拆迁别人房子圈地建房的业主，随时都会面临像原来的被拆迁户一样的命运。 私有制没有确立，妨碍了对于公益事业的认定，自然阻碍了公益事业的发展。关于打“公益事业牌”问题，在《物权法草案》等各种法案都保留了政府可以出于公益事业的需要，进行征地的权力。政府是否有这个权力，是值得商榷的。政府是否真的穷得买不起地而要征地？是否现在的国有单位的土地量已经不敷建设公益事业之用？是否真的建设公益事业只有政府具有积极性，公民就没有积极性或积极性一定比政府差？这些问题答案都很明显，公益事业是大家的事，应该由社会来办，真正的公益事业，根本用不着政府出面，就会有急公好义的公民捐地捐款出义工搞好。 确立土地私有制，真的会使农民破产无家可归吗？担心农民吃亏，是所谓保持农村土地集体所有制的一个理由，它真的成立吗？农村的土地每天都在流失，村委会出让的，这是不争的事实！村委会如果把卖地收益平分给每一位村民，在农村还会不断爆发群体性事件吗？这是中国农村问题的根本。集体在关心公共事务方面比个人可能有优势，在关心私人生活方面，集体根本就没有权力。《村民委员会组织法》为什么落实不下去？就是因为村委会政企不分，它把村民的公共利益、经济利益全给代表光了，村民们丧失了主体地位。村民没有土地所有权，村民自治权利也就难实现，这是一个真理。 实行土地私有化，开发商会买不来地吗？相反，开发商会因此节省大量成本，出售者自己会清理成光地，根本用不着政府强制拆迁。 综上所述，土地作为一种资源、一种商品，由民法调整，使参与交换的商、民、国家均受益，这是常识。《物权法》的每一个立法程序都在向尊重常识这个方向努力，这是历史的大趋势。 （作者联系方法：海淀中关村南大街魏公村街1号韦伯豪家园3号楼一单元1001室 京鼎律师事务所 100081，88578277 88578925 88578922。） ———————————————————————————————————————————————————— 北京大军经济观察研究中心 电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net 地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031， 网站网址：www.dajun.com.cn, |