对“土地征用费每亩50万元”的疑问

上海房地产人士 王炼利

写作时间：1998年

    市房地产评估中心的同志认为，浦东花木、洋泾、严桥三乡的土地征用开发成本为每亩50万元，而光动迁费用和劳动力安置费用就要39.7万元，他们的依据是：“实际是这样发生的”。（市房地产评估中心主任、市房地产估价师协会副会长秦晓福同志语）

    我不可能拥有详尽的帐面数字来说明这个问题，同时我认为，即使有这个帐面数字，存在的也不一定是合理的。因为我也作了一番民间调查，并有《上海市浦东新区统计年鉴》的一系列确凿可查的数字为依据。这些数字可以说明，如果从93年至95年这三年中三乡的土地征用费果真达到50万元/亩，那便又是一颗虚假的数字“卫星”了。下面 我从三个方面提出疑问：

    一、有关劳动力安置费用。

评估中心的同志认为，吸劳养老的人数按每亩1.5人、发放费用按每人78000元计，每亩地需11.7万元。他们强调，文件规定的每个劳力3万元安置费在实际中行不通。《上海市浦东新区统计年鉴》统计数字表明，从93年末至95年末，三乡农业人口从30124人减少到19280人，减少了10844人，其中，劳动力人口减少了6872人。在不考虑劳动力自然减员的前提下，这6872人便是需要安置的劳动力人数。非劳动力是3972人，养老人口占非劳动力的2/3，养老人数为2648人。

    据实地询问洋泾乡东华村村民，他们说养老及劳费的发放有两种方式，一种是一次性发1～3万来元，另一种是每月发放150～300来元，老人可拿到生命终止，属于劳动力的则给你三次工作机会，如放弃机会就不再发放吸劳费。他们还认为，即使不征地，上海郊县农民的养老费也是有保障的，乡村的自留资金中就有这一块，征地的结果并没有增加农民到手的养老费用。关于各乡的发放标准是否有很大差异，村民说，土地价格会由于土地的使用情况不同而差异，发放到农民手中的钱不会有大差异，三乡周边地区的杨园乡、三灶乡、张桥乡的农民，其养老吸劳费用水平也不过如此。我曾问过才拿1.6万元养老吸劳费的动迁对象：“你们不知道养老吸劳费的发放标准吗？”“我们都在外面打工，能拿到这点钱就象捞了外快，再说文件都在干部这里，我们去查就好象我们在怀疑他们，谁去干这事？”

    根据以上的情况（也是“实际发生”），这三乡养老吸劳的总人数应是6872＋2648＝9520人，按平均每人5.04万元计（每月280元，发放15年），应发放养老吸劳费4.8亿元，平均每亩土地合4.95万元，仅是市估价中心提供数的42％。（93年末至95年末，三乡征用耕地387.5公顷，由于征地是按土地面积计，实际征用土地是387.5÷60％[60%为新区耕地占新区土地比例]＝645.8公顷，合9687亩）。

    二、有关房屋拆迁补偿费用

    三年中，三乡农业户数从11058户减少到7204户，减少了3854户，由于洋泾、花木两乡的农田已在95年征完，这两乡还余5334户农业户口可能全部迁居，所以，我将这部分户数与减少的农业户一并计入动迁户（据96、97年统计年鉴统计数，剩余的农业人口已由种植业向牧业、渔业、养殖业转移，故户口属性不变）。这样，动迁户总数应是9188户。三乡旧屋估算费从每平方米100元～500元不等，现按每平方米350元、每户139.6平方米旧屋面积计，（上海郊县人均居住面积45.47平方米、三乡户均人口3.07人）每户需发放旧屋拆迁补偿费48860元，动迁后的新居每人可享受25平方米的优惠价，按每平方米可优惠1500元计，房产商补贴房价为1500×76.75＝115125元，旧屋补偿费与新居补贴费的总和是（48860＋115125）×9188＝16.05亿，平均每亩土地合16.6万元，仅是市估价中心提供数的59.2％。

    三、关于村办企业的拆迁补偿费

    三年中，三乡村办企业从93年的187个增加到95年的198个，固定资产增加了53.8％，流动资金投入增加了33.3％，就业人数从12670人减少到11655人，减少了8％，平均每个企业的固定资产原值是182万，流动资产年平均余额是304万，工业增加值109.3万，人均创利6900元。我不知道三乡在征地过程中究竟动迁了多少个企业，只知道即使每动迁一个企业按固定资产原值和流动资产总和作全额补偿，每个企业补偿费是486万，摊在9687亩土地上，平均每亩补偿502元，就算有几个乡办企业也属动迁之列，其资产总和摊在每亩上也不过1087元，动迁10个也不过每亩补贴一万元。

    市估价中心的同志告诉我，乡村企业的动迁费“这笔帐是算不清的，你如搞过成本会计就知道了。”我没当过会计，但我想，正因为一般人“算不清”，才要你“估价”这职能部门，我不相信从事这专业的专门人员算不清，事实上，他们已算出了征每亩地需各类补偿费达50万的这笔帐。只不过，对这笔帐有异议的不仅是我一个人。

    我认为，在不考虑乡村办企业拆迁补偿的情况下，三乡在94～95年征地工作中发生的各类政策性补贴费用约在每亩26～28万之间（每平方米390元～420元），这已是宽打宽算。据曾参与开发洋泾乡现王宝和酒家所属地段的同志说，这三乡的平均土地成交价在35万左右，最多不超过38万，最少30万都能成交，而且“油水都在内了”。他们说因为土地主要是用作造多层住宅，价不可能开得再高，就是这个“油水都在内”的平均成交价，还比市估价中心同志提供的要少15万，9687亩被征土地上的征地费“实际发生数”比市估价中心向决策层提供数要少14.5亿，相当于再造一座杨浦大桥！

    我认为，职能部门既由政府部门授权从事专业工作，职能部门就不该误导我们的领导。市估价中心同志提醒我：“‘暴利’这个定义不是随便可下的”，“根据‘本本’来定土地征用费是行不通的”，“事实上，房地产商已没什么利润了，他们现在是抛不掉的苦”。可我的同情心大半不在房地产商处，因为我知道，光92年一年间，上海的房地产企业就由年初的94家激增到年末的894家，没有丰厚利益所驱，是不可能有这样的“高速度高效率”的；各项土地征用标准是由专家同决策部门共同制定的，如须在实践中修正，这相差一倍的修正值也该出文来修正（市估价中心估的吸劳养老费就与文件规定相差一倍）；至于房地产商的利润，我已说过，自打投资一开始，利益就源源不断体现进房地产商的各类显性收入和隐性收入中，而风险，他们个人从不用承担的。（至94年，上海房地产的个人投资仅占1％！）

  土地征用费问题是我与市估价中心部门在房屋开发成本上的主要差异所在，除却这个问题，在建筑成本和贷款利息上，我还多留了些余地，前几年还套用85定额，各项补贴开口较多，我也怕估算费用与实际不符。在容积率的确定上，我认为按市估价中心以1.2计多层住宅容积率是缺乏说服力的，作为开发一个小区，房地产局长可以定平均1.2的容积率,作为建造多层住宅群落，思维力正常的开发商决不可能按1.2的容积率去造规范允许达1.6～1.8的房。

    鉴上所述，我认为我前计算的在浦东花木、洋泾、严桥三乡的土地上造多层住宅商品房的投入数每平方米2463元是只多不少的（房产商所缴所得税也计在内），建造浦东王宝和酒家的承包商对我说，根本用不了这么多，他认为，起码还可以减去二至三百。因此，我仍然认为当销售价为3500元时，房产商的利润率为42.1%，甚至更多。至于这利润如何分成、与谁分成，作为房地产商到底能得多少，我是说不清的。

——————————————————————————————————————————

北京大军经济观察研究中心

电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net

地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031，

网站网址：www.dajun.com.cn