| [北京大军观察中心编者按：现发出王炼利和丁立民两人的有关房地产研究的文章，目的是阻止地产和住房这一资源过度向政府、开发商和少数私人手中集中，房地产业目前是中国市场化革命问题最多的领域，除了有技术层面的问题，更有政治思想方面的问题。总之，目前看不从政治方面进行反思难以解决大众无房的问题。下面是丁先生的一组文章，请注意查看。]
质疑《非市场经济建房卷土重来！》的观点 丁立民 2007年4月3日 lmin01@163.com 近日，巫继学老师发表了一篇题为《非市场经济建房卷土重来！》的博文，我持不同意见，主要有三点不同意见。 其一，合作建房是合作建房者与建筑商近距离接触的建房模式，房子仍然是资质合格的建筑队伍施工，为什么就认定合作建房是“十分落后的生产方式”？不少人接受合作建房，说明合作建房有市场前景，先进或落后有什么关系呢？改革之初的大包干是将土地分给每一家农户，明显地回到农耕时代，但解决了全国人民吃饭的大问题，有什么不好呢？ 其二，巫老师说的“在本质上说，这是一种以落后的生产方式对抗先进生产方式的典型案例”也难以令人信服，难道说政府垄断经营土地，与开发商联合开发房地产这种实质上的官营模式是“先进生产方式”吗？实际上，合作建房也是发达的欧洲国家（市场经济国家）的建房模式，我国处在社会主义初级阶段，合作建房与我国经济发展水平是匹配的。 其三，巫老师还认为，“如果是投资选择，你可以直接或者间接参预开发，这样你就等于是一个投资商，你也成了房地产商的一个有机组成部分”。其实，合作建房者成为开发商并不可怕，可视为降低了市场准入门槛，增加了市场参与主体，多元化地建房是打破垄断的有效途径，相信政府监管到位，合作建房能够健康地发展。 分析中外房价水平 丁立民 2007年4月3日 lmin01@163.com 我国的房价高不高？一直存在两种对立的观点。这几年中央出台调控措施说明，房地产倍受关注，特别是今年，房地产新政频繁出台，相关部门多管齐下，房价却一路攀升，并且不排除房价新一轮攀升。香港、日本房价暴涨暴跌的教训提醒我们，内地房地产业应未雨绸缪，通过制度创新把太高的房价降下来，促使房地产市场步入良性发展的轨道。 下面，用反映房价水平的重要指标——房价收入比对中外房价水平进行分析。为避免概念混乱，先说明研究房价不要与汇率混在一起。 有人用1美元折合成8元人民币来论证我国的房价很低，还有很大的上涨空间。我则认为，以此为据研究房价是严重误导，这将使得在中国生活的大多数人买不起房，侵害国人与生俱来的居住权，其恶果是在中国土地上修建的住宅给国内少数富人居住，给外国人居住，颠覆了住房制度改革的初衷。 汇率是在国际贸易等商务活动中发挥作用，房地产作为不动产，说明土地和土地上建造的房屋为非贸易品，因此用汇率折算房价没有道理，好比在中国挣钱在中国消费，在美国挣钱在美国消费，换句话说，1万元人民币与1万美元在各自的国家购物能力大体相当。再比如，中国著名的搜索引擎百度在纳斯达克融得1亿美元，拿回国内花是一大笔钱（大约增加了7倍），在美国就地使用则是小钱（相对拿回国内使用而言），说明中国企业到美国融资回国花钱合算，如果美国企业到中国融资，然后回美国花钱则不合算，如此而已。 因此，用美元换算成人民币，进而证明中国的房价不高太荒唐，研究房价水平不能用汇率换算成人民币（绝对值），而要用相对值指标——房价收入比。 房价收入比的定义是：某地区户均房屋总价与家庭年均收入之比，即房价收入比 ＝ 某地区户均房屋总价 / 家庭年均收入。房价收入比是各国评价房价水平的指标，能较准确地判断某地区的房价水平。 1、美国等国家的房价水平 下面引用的是学者沈晓杰提供的数据资料〔1〕〔2〕。 旧金山有全球著名的硅谷，是全美房价最高的城市之一，1996年房价收入比约5.5（200多平米独立屋，独立屋亦我国称的别墅，房屋总价27.5万美元，家庭年收入约5万美元），现在房价上涨，但收入增长更快，因此房价收入比有所下降。 丹佛的房价是美国一般城市的房价水平，1999年房价收入比为1.5（200平米的独立屋，房屋总价14万美元，中产家庭年均收入近9万美元）。 温哥华是加拿大房价最高的城市，2000年房价收入比约为4（200多平米，总价约20万加元，中产家庭年收入约5万加元）。 东京不仅是日本房价最高的城市，也是全世界房价最高的城市之一，房价收入比为4.5-5（户均面积90平米），如果家庭主妇外出工作半天，房价收入比可降到3。 纳入居民“最难以承受”之列、房价收入比很高的城市有：悉尼8.5，纽约7.9，伦敦6.9。悉尼名列前茅，但应注意，悉尼户均居住面积187平米，由房价收入比的公式可知，在分母不变的情况下（家庭年均收入不变），房价收入比与房屋面积正相关，如果将悉尼的户均居住面积187平米减半，即减为90平米，悉尼的房价收入比只有4.25。 为方便对比分析，将上述城市的相关数据列表如下。 表1 城市-------户均居住面积------ 房价收入比 ---- 年份 2、我国的房价水平 下面是北京、上海、杭州2004年的相关数据。 表2 城市---中产家庭年均收入---每平米房价----90平米总价----房价收入比 可见，我国房价最高的北京等城市的房价收入比在15以上。 需要说明，中外房价收入比有所不同，除日本外，上述国家户均居住面积为200平米左右，全装修；我国户均居住面积90平米左右，毛坯房，未装修。上述国家的居住面积类似我国的使用面积（使用面积为建筑面积的70—80%）。此外，人工费高低、建材价格高低、是否安装电梯等，都会影响房价收入比的分子——户均房屋总价。 3、对比分析 国际组织提供的合理房价收入比为：世界银行专家认为是4-6，联合国人居中心认为是3-6，综合起来，国际公认的合理房价收入比是3-6。 为有效对比，考虑中外住宅居住面积相差一倍以上的因素，将表1中的高房价城市房价收入比调整为3左右。由此可见，北京等城市的房价收入比15为国外高房价城市的5倍！打个比方，在北京用60万元人民币买一套住宅，与在美国用300万美元买一套房相当，然而，美国户均房价离300万美元远得很，2004年美国户均房价中位数约为18.5万美元，房价收入比约4.1，这可以粗略地说明，我国的房价高得离谱，堪称世界之最！ 需要说明，上述国家的户均居住面积不会改变，仍然是200平米左右，在此假设面积减半是为了与我国的户均90平米可比，科学研究允许这样模拟分析。 我国是发展中国家，国民收入偏低，而北京、上海、杭州的房价水平大大超过了世界高房价城市的房价水平，并带动全国大中小城市房价逐级攀升，房价上涨速度大大超过了居民收入水平的上升，因此与其他国家相比，北京等城市的房价下跌才正常，不跌是反常。 我曾对自己的研究结果产生怀疑，中外房价水平怎么会这样悬殊？为获取旁证，我上网搜寻并得到了证实，互联网使世界小得像一个地球村，美国等国家的房地产政策让我大开眼界，原来美国等国家对投资房地产课重税，投机炒房无生存空间，然而，我国开征的住房转让所得税从2004年1月试点至今，不了了之，足见炒房客、开发商联络某些官员、学者左右政策和抗税的势力多么强大。 没有规矩不成方圆，市场化不是自由化，现代市场经济是法制经济，不能想怎么涨价就怎么涨，不想纳税就不纳税。遗憾的是，某些学者一个心眼儿地为开发商张目，与炒家默契，面对8000元/平米甚至更高的房价，极力论证房价不高，即便承认房价高也要论证房价不能跌，应该稳中有涨，这怎能相信他们会给房地产改革设计好方案呢。 市场经济下的商品价格有涨有跌，房价全面攀升说明这个市场一定有问题，畸形市场是反市场经济规律的，需要透过现象看本质，查清房价奇高的原因，在此基础上才能找到治本之策。内地房地产已到了治本之时，治标已无济于事，小修小改会适得其反，推动房价进一步飙升，使我国经济面临更大的风险。 参考文献 〔1〕沈晓杰：《住房改革为何会把民众买房负担推向世界之最》新浪财经2006年3月7日
关于房地产改革的思考 丁立民 2007年4月13日 lmin01@163.com 在探讨房地产改革中，地价与房价分离这一观点由来已久，今年以来，房地产成为万众瞩目的焦点，谈地价与房价分离的学者多起来，有网友建议“改变土地出让方式，由批租制改为年租制”，我赞同批租制改为年租制，下面是我对年租制等问题的思考。 一、年租制及其优越性 年租制是地价与房价分离的土地管理制度，是按年度或按设定周期向土地使用者征税，用地产税反映土地的价格，与目前一次性缴纳70年地租的土地管理制度不同。地产税应属于地方税，明晰产权有利于地方政府行使所辖土地的所有权，管好土地。地产税需各级政府分工协作管理，全国人大和中央政府制定法律法规，省政府制定实施细则并规划地产税用途，县、区及县级市是地产税款的主要使用者，中央低比例分成用于转移支付。税务部门按土地属地依法征税和管理，建立严格的地产税收支两条线制度。地产税亦土地税，或曰土地使用税。占有、使用、收益和处分是财产所有权的四大权能，显然，地产税是一种财产税，各国的财产税按动产与不动产分类，地产税属于不动产税。需要说明，本文所述地产税与香港的物业税有区别，香港物业税是对业主出租房屋所获租金征税的税种，是出租房屋应缴纳的所得税，所得税与财产税的性质有区别〔1〕。对年租制和为之设计的地产税做出解释后，归纳一下年租制的优越性。 1、年租制使土地成为地方政府长期稳定的税源年租制使土地成为地方政府长期稳定的税源，消除一届政府透支今后10多届政府财源的弊端。由于政府是细水长流地获取土地增值的收益，当期税收大大低于一次性出让土地的收益，因此能促进政府机构改革，让政府官员量入为出，改善“以地生财”的状况。 2、满足人们对居住的需求我国的土地公有，即土地为全体人民所有，每个人有权获得一块居住的土地，然而，现行的住宅用地“招拍挂”难以维护土地所有者的权益，使土地所有者成为高地价的接盘者，显然，住宅用地“招拍挂”不适合土地公有的国情。年租制以地产税的形式实现土地增值，用地产税的收益代替“招拍挂”的收益，改变土地变现方式可避免地价上涨带动房价上涨，进而地价、房价轮翻上涨。由于房价不包括土地未来增值那部分，地价必然下降，开发商不能搭高地价的车给房屋加价，将收到平抑房价的效果，使大多数家庭买得起房，租得起房，满足人们对居住的需求。 3、满足人们迁徙的需求 现代市场经济导致的人才流动，比历史上任何时期更频繁地使人们产生迁徙的需求，年租制适应多元化的住房需求，为人员流动提供买房卖房的便利，满足人们迁入迁出某一城市的选择，不为买房时交了70年地租受困，如果原房主卖房迁出，只需按使用土地年限纳税，新房主接续支付地产税即可。此外，年租制还能缓解一次性付清70年地租给购房者造成的经济压力。 4、从源头遏制腐败犯罪 经济学常识告诉我们，市场竞争是卖方之间竞争，不是卖方与买方竞争，如电视机市场是电视机厂商之间竞争，争夺市场占有率等，不是厂商与消费者竞争。我国的房地产市场却是土地、房屋的卖方——政府、开发商、中外炒家等利益相关者操纵市场，形成垄断价格，打价格战是各环节的卖方结成联盟与买方（自住房者）竞争，逐步抬高房价，而年租制使政府退出卖方编织的利益网，可以从源头遏制腐败犯罪。5、适合我国土地公有的国情 年租制是地价与房价分离，由专门机构规范地操作有利于维护被征地者权益，使被征地者得到合理的补偿，另一方面，年租制是通过地产税获得出让土地的收益，这是推行收支两条线管理制度的基础，税务部门管征收，财务部门管税收如何支出，职责分明，有利于提高管理土地的水平，适合我国土地公有的国情。 二、分类分级地产税率制度 1、设计思想 税率是计算应纳税额的尺度，是税制的核心。年租制用地产税税率给土地定价，计征地产税，行使国家对土地的收益权。分类分级地产税率制度为住宅设差别税率，其他用途的房屋、建筑物也设差别税率，公益性房屋和建筑物可设零税率，意在构建一套税率体系加强对土地的管理，调节房地产开发对土地的需求。分类分级地产税率属于差别比例税率，与其他类别的税率组合，共同征税。土地具有商品属性和公共品属性，土地作为公共品，分类分级地产税率制度对一户拥有一套住宅设低税率，体现土地的公共品属性。 2、用分类分级地产税率对住宅征税的设想 具体而言，将地产税的年税率均摊到每一天，从住宅竣工验收之日起，给建筑开发商占有的住宅明确一个税率，征收地产税（施工期间需征收土地闲置税，抑制囤积土地）。从住宅售出过户之日计算，给房主明确一个税率征收地产税，并按一户拥有住宅套数分级征收，一户拥有一套住宅税率低，拥有两套住宅第二套住宅税率调高，拥有三套以上住宅递进提高税率，征收高额地产税。非中国内地公民也按一户拥有住宅套数分级征收地产税，一户拥有一套住宅享受国民待遇，拥有两套以上住宅参照汇率递进征收超高额地产税。按实际情况征税是依法治市的前提，推行一户一套住宅的惠民政策需要相关部门配合，比如，需要使用户籍联网等资源，核实一户一套住宅的情况，核实一户用多个身份证购买多套住宅、一户跨地区购买多套住宅等情况。除确定住宅的税率外，工商业、金融业、医院学校等的房屋要确定税率，各级政府的房屋要确定税率，换句话说，地产税是覆盖全国所有房屋的税种。发展经济就要开发土地，分类分级地产税率制度发出的信号是，不同房屋只有纳税多少的差别，没有使用土地不纳税的待遇，立下这样的规矩符合我国土地公有的国情。为把土地管理纳入法制化轨道，需要政府机关垂范，成为纳税对象而不是免税对象，困难户也不宜免税，而用明补的方式给予优惠。长远地看，困难户是动态变化的，现在的困难户将来可能买高档住宅，征税要根据住户经济收入情况，统一纳税的同时，定期核实明补对象。综上所述，不同的房屋分类执行不同的税率，同类房屋（住宅）拉开税率档次分级征税，给中外购房者明确的预期，调节投资投机需求，促进房地产市场健康发展。 3、分类分级地产税率制度的优点 （1）缓解供需矛盾，改善供求失衡商品价格反映了商品市场中发生的一切，对于房地产市场，管好土地价格（地产税率）是重要的一环。适应房地产特点，对不同城市、住宅所在位置、住宅套数、房主的中外身份等设不同的税率征税，让购房者自主选择住宅所在地、类型、套数，以调节人们对住宅的需求。向建筑开发商征收所占竣工住宅地产税与土地闲置税，可降低新房空置率，调节对土地的需求。向多套住宅者按差别税率征税，可降低二手房、出租房空置率。总之，真实反映住宅供求才能防止囤积土地、囤积房源，缓解供需矛盾，改善供求失衡。 （2）改革地价双轨制分类分级地产税率制度对所有房屋征税，改革纳税房与不纳税房的二元结构，改革内外有别、中外有别的两套和多套税制，是改革地价双轨制使之并轨，可以整肃不公平竞争。分类分级地产税率制度是对所有房屋和建筑物征收地产税，不但可以增加政府预算内收入，还能抑制盲目投资，约束政府、企业滥占耕地和大建楼堂馆所。具体实施时，对在建和新建项目及时征税，对已建成的非住宅项目纳入征税规划，逐步实施。 （3）缩小贫富差距土地和土地上修建的房屋是看得见、价格公开的不动产，与隐形收入难于征税相比，地产税有操作性强的优势。拉开高、低档住宅的税率是拉开高、低收入人群的纳税款，假如高档住宅按房价的2%纳税，低档住宅按房价的0.2%纳税，说明高收入者纳税款为低收入者的10倍以上，住宅总价相差越大，纳税款相差越多。可见，分类分级地产税率制度是二次分配的工具，是改革收入分配制度和规范收入分配秩序的措施，可以缩小贫富差距。 （4）降低管理土地的成本分类分级地产税率制度还需要制定实施细则，比如个人申报制度，对欠税、逃税做出追溯补缴的规定，也就是说，如果房主现在不纳税，若干年后房主和房屋继承人要依法补缴全部税款和滞纳金，支付更多的税款。用法律法规约束纳税人的行为，可以增强公民纳税意识，提高征管效率，降低执法难度，降低管理土地的成本。 （5）维护国家金融安全税收作为宏观调控的工具，以其自身特点在房地产开发中发挥独特作用，设差别税率可遏制海外游资过度涌入，给人民币升值减压，维护国家金融安全。 三、土地抽签制度 探讨年租制时，我曾谈到住宅用地“招拍挂”不适合我国的国情，那么，用什么方式代替“招拍挂”，让建筑开发商获取土地呢？下面阐述的土地抽签制度（简称抽签制）可以代替“招拍挂”。 1、抽签制的设想鉴于建筑开发商是使用土地的过客，不应赚取地段贵贱的差价，故可用抽签的方式让建筑开发商获取土地，土地的级差地租则延至住宅竣工后征收地产税实现。抽签制是监管机构根据本地住宅建设规划，将欲开发的住宅用地分割成若干单元，把资质合格的建筑开发商召集到一起公开抽签，按企业的开发能力随机确定获取一块或多块土地。用抽签的方式供应土地与彩票摇奖、新股中签、世界杯抽签随机确定球队分到哪个小组参赛相似，这里是利用其形式，赋予分配土地的内涵。抽签制需要配套措施，主要需要启动资金作为征地的周转金，启动资金可从政府税收总额中列支，也可发行债券等方式解决。 2、抽签制的优点（1）体现公开公平的原则由于抽签制是随机获取土地，各方人士的私利难以搀杂其中，体现公开公平的原则，有利于建筑开发商起点公平地竞争。（2）促进房地产行业的市场化改革由于是通过抽签获取土地，建筑开发商不必筹集巨资购买土地，将大大降低市场准入门槛，充分引入竞争机制，有利于房地产行业的市场化改革。抽签制是建筑开发商自主报名参加，不强求谁建廉租房，谁建90平米以上和以下的住宅，谁建高档住宅，这样市场化地介入可理顺建筑开发商与政府的关系，引导建筑开发商按国家产业政策开发房地产。再者，组织各有专长的建筑开发商抽签，住宅、住宅配套工程等的承建各有其主，可以化解层层转包导致工程造价高、工程质量差的风险。此外，抽签制还为跟踪房地产市场的新情况、新问题提供了方便，按城市建设规划供应土地，有序地建房，可以较准确地预测住宅建设对能源和各种建材的需求，为产业结构调整提供可靠的信息，抽签制是抑制产能过剩的好帮手。（3）加快城镇化进程当前的房地产政策提高了部分城市居民的住房质量，却排斥进城务工农民定居城市，使他们的就医、子女受教育，还有社会治安等成为急需解决的问题。要乐业，先安居，规划好进城务工人员住房建设才能改变城市“游民”的生存状况，借抽签制的操作流程统筹规划进城务工人员的安居工程，可以把城镇化落到实处，加快城镇化进程。（4）从制度上防止腐败年租制是地价与房价分离的土地管理制度，使行贿受贿失去了动力，抽签制按操作流程公开规范地运作，使行贿受贿失去了暗箱操作的机会，都是从制度上防止腐败，使商业贿赂失去生存的土壤，将产生良好的社会效益和经济效益。上面分析了年租制、分类分级地产税率制度、土地抽签制度的许多优点，此外，还能在简化管理制度上发挥作用，比如，为打击囤积土地拿拖延开工日期惩罚，为打击待价而沽拿房屋空置率惩罚，威慑力强但操作性差，容易流于形式，而按税率征税操作性强，是用经济杠杆调节参与者的行为，有效提高土地和住宅的利用率。 3、抽签制的缺点抽签制也有缺点，主要是增加了建筑开发商的风险，比如相邻区块地形地貌相差悬殊时，建筑成本必然相差大，而相邻区块住宅的使用效果差不多。为弥补这一缺点，可在规划土地和分割地块时按地形地貌、住宅容积率等搭配。从长计议，抽签制提供的机会趋于均等，让建筑开发商接受土地划分方案不难，其缺点可采取相应措施弥补。 综合上述三种房地产管理制度的设想，小结如下。年租制是地价与房价分离的土地管理制度，地价与房价分离是许多国家的土地管理制度，对我国来讲，由于路径依赖现行的土地管理制度，地价与房价分离的观点长期停留在探讨层面上，需要突破旧观念，实现制度创新。分类分级地产税率制度对所有的房屋征税，用差别税率调节房地产市场的供求关系，这与世界上大多数国家的房地产税收政策类似，推行效果看好。土地抽签制度是管理房地产开发的具体措施，是把好房地产开发的进口，管好进口可以收到事半功倍的效果。 四、新老房地产政策的衔接问题 实行年租制的房地产市场与当前房地产市场的运作机制不同，因此存在新老房地产政策衔接的问题，首先要划分执行新老政策的时间界限，让新政策顺利启动，难度在于已开工未竣工和未交付使用的住宅如何过渡。 根据购房者的付款情况，可分为未支付价款、预付部分价款和付清价款三种情形，需针对性地制定过渡办法，下面设想的过渡办法供参考。 原则上，能向新政策靠拢的执行新政策，难以向新政策靠拢的维持老政策。即：未支付价款的住宅执行新政策；对于预付部分价款的住宅，由于大量房价款未付，可以执行新政策；付清价款的住宅执行老政策，但可调整自住房还贷利率，明补可减少过渡期的负效应。 预付部分价款的住宅执行新政策时，由于房主可能有大量贷款未付，需处理贷款，开发商花巨资买下土地，住宅未竣工又执行新政策，面临谁为土地款买单的问题，需政府出政策解决。房主贷款有据可查，开发商交纳的土地款也有据可查，只要查清土地款的来龙去脉，让银行与土地储备中心进行账面处理即可，因为银行与土地储备中心都是国有性质的机构，是左口袋与右口袋的关系，不排除土地储备中心的土地款大量流失，此时需要政府出面解决，才能堵住资金黑洞进一步扩大。 住宅是实物财产不是虚拟财产，不像股票那样或纸上富贵或瞬间缩水，且住宅有使用价值，因此执行新政策的房价虽然低一些，但对执行老政策的房屋影响小，房主不会因房价下跌失去房子，这与15万元买的汽车降价至10万元，汽车仍属于车主相似，并且房价下跌的影响更小，因为新政策并非不交租金而是分期支付。再者，住宅作为不动产，30万元买来即便涨至50万元，自住者一般不会卖房，因为卖了房要花比50万元更多的钱才能买回来（包括税费），大多数人不会卖了房等房价下降再买回来，那样风险太大，可以预期，新老政策交替能够平稳过渡，不会因个别人反对产生全局性影响。 参考文献 〔1〕《陈勇勤：物业税的特点及难点》观察与思考2005年第13期 【后记】 原文2006年7—8月发表（发展论坛），随着房地产改革的深入探讨，有关土地抽签制度的设想需要调整。考虑到筹集征地周转金的操作性差，因此除廉租房可以采用土地抽签制度外，商品房、合作建房等住宅用地的价格应按国家定的基本价、征地费、征地管理费综合确定，然后出售给用地者。 总的思路仍然是，由于我国的土地公有，地方政府是土地的唯一卖方，无法实现土地交易市场化，需要采取措施规范住宅用地价格，土地增值则通过房屋转让（流通）、保有、收益环节征税实现。用“招拍挂”高价出售或限价出售住宅用地树几个样本可以，推广开来将给权钱交易留下空间，总之，土地公有制下的“招拍挂”隐患多，还会导致寅吃卯粮，吃子孙饭的结果。
国有银行民营化的设想（一） ——我国金融机构改革的现状 丁立民 lmin01@163.com 本文探讨在金融环境不具备的情况下，推行《中华人民共和国外资银行管理条例》的隐患，并认为将一部分国有银行改制为民营银行——国有银行民营化是有效的应对办法。2006年12月11日《中华人民共和国外资银行管理条例》正式施行，我国对外资银行全面开放。如果把《条例》看成加入WTO的承诺性法规，那么在加入WTO的5年过渡期间，我们为之做了哪些准备呢？依己之见，所做准备主要有两个方面，一是国有银行改革，二是农村信用社改革，下面分析这两种金融机构的改革情况。 一、国有银行改革 1、简评国有银行改制 分析我国的银行业会发现，我国的银行家从行政系列看是官员，从银行系列看是银行家，扮演着官与商的双重角色，故银行的经营管理需要总行发指令，逐级传达给分行、支行、储蓄所，并辅以窗口指导、巡查等，贯彻政府和总行的意图。银行改制后增加了机构，最显著的变化是增设薪酬委员会，职能是给高管定薪酬，包括股权激励等，由于董事长与薪酬委员会成员并非银行的所有者，无论具体条款订得多么细致，出资人仍然缺位。改制前后管理层区别不大也心照不宣，原来的行长、分行行长等变更为董事长、董事、新的行长。与改制前比较，机构职能大同小异，仍然要用行政的方式维系银行的运转，这是出资人缺位的一种选择，无法回避。从股权结构看，银行改制实现了股权多元化，由国家独资改为国家控股，但国家一股独大的情形没有改变（不一定要改变），改制后仍然是国有性质的银行，仍需要政府代表国家维护所有者权益，跟踪总行、分行、支行、储蓄所的经营情况，发现和消除隐患。然而，加强微观监管不可避免地要增加机构人员，致使国有商业银行（国有控股银行）监管机理复杂，监管链条长，监管成本高，即便上市成为公众公司，由于信息不对称是股市的特征，所有权与经营权分离是上市公司的特征，且控股股东（国有股股东）仍然缺位，因此国有商业银行的上层与下层、同层级之间仍然难以形成约束机制。 2、从中石化看引进境外战略投资者的效果 2006年初银监会规定“设立股份制商业银行法人机构”时，“发起人股东中应当包括合格的境外战略投资者”〔1〕，这表明国有银行改革须引进境外战略投资者。银行改革时间短，评价引资效果假以时日，但可以用国企的引资效果看国有银行引进境外战略投资者的未来，因为两者都是“股份制改造——引进境内外战略投资者——上市融资”，具有可比性，下面以中石化为例说明。2001年中石化引进了埃克森、壳牌、英国BP，三家境外战略投资者认购中石化股票的数量占H股的41%，仅过了三四年，三石油巨头就获暴利而去，所持股票都是两三天抛售完毕，抛售巨额股票而股价未暴跌，不排除有中资机构在香港接盘。这一判断成立的话，说明中石化虽然从股市融得一笔巨资，却让其他中资机构以更高的价格买回来，说明中石化引进外资没有给国民增加福利，而是用国民财富向外商输送暴利〔2〕〔3〕〔4〕，在商言商，经营企业讲投入产出，需要宏观地算经济账。银行改革须引进境外战略投资者的规定，体现了“引进海外战略投资者是引进先进的管理经验和技术”这一主流观点，也是国企改革引进境外战略投资者的理由，现在回顾这一改革措施，三石油巨头虽然有先进的管理经验和技术，但传授给中石化多少呢，实践证明一厢情愿的成分居多。当前，需要总结引进境外战略投资者的得失，犹如行车，发现应改弦更张就要调整方向盘，不是惯性地行驶，把引进境外战略投资者作为大型国企、国有银行改革的前置条件。 3、国有银行的敛财之路 分析还发现，国有银行的改革是一个不断注资的过程，不良资产上升——注资后不良资产下降——不良资产上升再注资。1998年财政部发行0.27万亿元特别国债充实四大国有银行资本金，1999年剥离四大国有银行不良资产1.4万亿元，2000年又生出不良资产1.9万亿元。有学者将政府的注资称为“两次输血”，估计维持5年又要输血，果然，2004年以来政府又陆续给中行、建行、工行注资600亿美元。有学者将各类注资合计，发现政府向各类金融机构注资已高达5万亿元，有给国企曲线拨款之虞，让人怀疑当年“拨改贷”的改革效果，由此推论，现在剥离国有银行不良资产并注入真金白银，能否转换经营机制值得怀疑。国有银行的敛财之路清晰可见：剥离不良资产和政府注资－—股份制改造和引进境内外战略投资者——上市融资。每个改革环节都在输血，用银行体制外的财富为之输血，打个比方，给病人输血能维持生命，如果是肿瘤，摄取过多营养会使肿瘤长得更大，说明输血并非万能，祛除病因才能治愈，因此“花钱买机制”的改革也需要质疑。国有银行和工商类国企的改革有一个共同特点，都称上市不是缺钱，是引进海外先进的管理经验和技术，是完善公司治理结构〔5〕。 这里出现了一个奇怪的逻辑，不缺钱却要融资，而且改革的每一个环节都要融资，今后还要以改革的名义融资，如增发股票等。因此需质疑这个五彩斑斓的肥皂泡，让历史告诉未来，躺在钱袋里的企业没有参与市场竞争的动力，国企照搬私企主导的西方企业制度，形似神不似，沿着敛财之路走下去道路将越走越窄，给我国积聚的是系统性风险。我国金融机构改革的现状是，大力引进境外战略投资者，或向外资银行全面开放——引进外资民营银行，而缺乏向境内民营资本全面开放的措施，导致国有银行与外资银行共同垄断中国货币市场的局面。关于向民营资本开放货币市场的问题将在后面论及。 二、银行与房地产过热的关系 业内人士评价银行改革的效果，第一条就是资本充足率大提高。我认为，财务数据固然重要，但要分析是经营效果好还是注资带来的资本充足率提高，并且财务数据可以人为调整，改革效果用市场反馈的信息检验更可靠，市场反馈的信息是信贷扩张、房地产过热、贸易顺差过大，货币流动性过剩等，特别是2006年，在宏观调控背景下银行信贷大扩张，因此有必要提出以下疑问：银行改制带来的资金宽裕是否是扩张性放贷的因素，对房地产过热有何影响？国企改制带来的资金宽裕，商品价格上涨带来利润上升而不给国有股股东分红，以及国企高管对资金的强大支配权，对房地产过热有何影响？地方政府经营城市，给银行分支机构的影响力对房地产过热有何影响？向外资银行全面开放也是给房地产增添资金的因素，将如何影响房地产？显然，这些因素发酵都会使房地产过热，综合这些因素分析房地产过热，对研究我国经济运行有意义，对宏观调控有意义。 下面，用开发土地说明银行与房地产过热相关。开发房地产就要开发土地，土地是不可再生、不可移动、可以增值的资源。我国土地公有，由政府管理和经营土地，作为土地的唯一卖方，给土地定价是政府的职责，但并非一次性变现，需要制定土地保有、转让、收益等环节的管理办法，形成符合我国国情的土地定价机制，满足民生所需住宅用地的供应，维持房地产市场秩序。有了出售土地的一方，还要有资金进场才能完成交易，进而开发房地产。资金雄厚的银行是土地的隐性买家和中间商，我国的大银行战略趋使银行经营者青睐房地产，使银行资金以购房按揭、开发商贷款、炒房贷款等方式流入房地产市场，此外，企业以多元化经营为由介入，中外游资携巨资介入。各路人马聚银行资金于房地产，房地产过热实属必然。房地产是否过热要看各路资金失控还是可控，并反映到房价上来，房价集中反映了市场中发生的一切。北京、上海等城市的房价收入比大大超过全球房价收入比最高的东京等城市，说明北京、上海等城市带动全国的房地产过热〔6〕。 究其原因，与我国的土地政策、税收政策、利率政策相关；与住宅是生活必需品导致的刚性需求相关；与中外游资投资意愿强烈相关；与有决策权和话语权的官员学者相关，因为其中不少人有多套住宅，甚至暗中炒房，为房地产过热推波助澜的同时，是推行一户一套住宅、多套住宅课重税的阻力。房地产还与原材料、能源化工、制造业、交通运输等行业相关，由房地产过热推动相关行业过热，引发全局性的投资过热。如果说房地产过热与银行改革、国企改革的持续融资有关，由此形成的资金宽裕必然反映到银行储蓄上来。尽管银行资金宽裕，但大资金不屑中小企业嗷嗷待哺，不屑农民创业对资金的渴求，而是大量流进房地产市场，使城乡经济发展严重失衡。欲调整城乡经济发展失衡和缩小城乡差别，有赖于银行业自身改革——改革银行业的所有制结构，通过发展民营银行分流一部分储蓄资金给中小企业和新农村建设，调整信贷结构的同时给房地产过热降温。 三、农村信用社改革 我国的农村信用社有50多年历史，遍布全国的3万多个农村信用社是我国金融体系的重要组成部分。吸收存款和放贷的农村信用社是服务农村的银行，近几年我国对农村信用社进行了改革，一部分农村信用社改制为农村商业银行、农村合作银行，一部分农村信用社上收为省、市农信联社，一部分农村信用社被撤消。在农村信用社改革中，央行用专项票据置换不良贷款50%，其余50%自主筹集（约1650亿元），让民间资本买单，但民间资本买了单仍由国有金融机构掌控。此外，突击达到规定的资本充足率也令人堪忧，因为随着时间推延时效下降，又面临经营不善的风险〔7〕。 农村信用社改革的缺陷已显露：农信联社与农村信用社产权不清，资金运用权限上收，形成基层向上层集中管理的组织结构，虽然加强了政府对农村信用社的指导和监管，但政企不分又显示出来，地方政府经营农村信用社使农村金融对内开放步履维艰。目前，某些学者仍坚持政府控制农村金融的观点，主张政府主导农村合作金融，主张通过增资扩股将江浙民间金融纳入国有银行体系，前者是要政府把农村合作金融管起来，后者是要政府把地下钱庄管起来，延续国有商业银行控制城市储蓄资源的思路。上述分析说明，国有银行和农村信用社的改革强化了政府对银行业的垄断，使我国的储蓄资源向各种国有金融机构集中，这种金融体制在封闭的环境中运行尚能维持，当银行业的大门敞开，让外资银行来打破国有银行的垄断将引发新矛盾，因此需要探讨向外资银行全面开放的隐患及应对办法。（待续）注：此为修改稿，原标题是《向外资银行全面开放的隐患及应对办法》，2006年12月28日在中国农村金融网等网站发表。 ________________________________________________________________ 北京大军经济观察研究中心 电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net 地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031， 网站网址：www.dajun.com.cn
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