当前中国楼市中的八方博奕图

复旦大学房地产研究中心主任  尹伯成 教授

2005年7月25日

今年三、四月份以来，随着政府楼市调控政策的陆续出台，长三角各城市的楼市成交量逐渐萎缩，日夜排队购房的火爆场面消失了，但各种力量的较量愈演愈烈。概括起来，目前这一市场上出现了如下八方博奕。

一、 消费者：盼房价理性下调。

上世纪末以来，我国房地产市场开始实质性启动，一幢幢新楼建起来，大批城镇居民通过银行按揭贷款改善了住宅条件，但还有大量居民受货币预算约束尚未买过商品房。除了所谓弱势群体，还有一批批新就业的年轻人，他们想买房结婚或改善居住状况，但持续猛涨的高房价把他们挡在售楼处门外，本以为这辈子不可能再做买房梦了，但近几个月来政府的楼市调控又给他们带来了一线希望.他们天天盼，夜夜等，等盼房价下来一些到自己可以忍受的地步就义无反顾地冲进去.当他们听到有人指责他们“你们怎么这样不理性地持币待购呀，现在可以买到房了，还观望什么”的声音时，真是愤从心中起，怒从脚底生.他们说“你的楼价在天上，我的钱袋在地上，你说我地上的钱袋怎么飞到你天上的楼价上来呀？你楼价能否下来些，让我的钱袋也鼓足干劲飞一飞,也许可把我要的这套房紧紧抱住。”显然，如果这个消费者在上海，家庭年收入只有5万元，手里有首付款只有10万元，看来要他买50万元一套房也许是现实的，买100万元一套房就只能在梦中交易了。

二、开发商：楼价下来心总痛。

至少对长三角地区尤其象上海的开发商来说，这些年来的房价持续猛涨，真使他们笑得合不拢嘴.尽管他们的利润麻袋开始时基本上是空的，因为花几十万元或几百万元就能从地方政府那里协议转让到了土地，再用土地抵押到银行取得了开发贷款，建筑商那里当然是带资施工，楼未封顶就开始预售收款,钱真好赚啊！楼价天天涨，利润麻袋夜夜鼓。国家统计局数据表明，2004年，35个副省级城市中，楼价同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳖头，就上海说，2004年商品房均价6385元，如果削除青浦、松江等地区，上海房价已超越1万元.再看南京房价，2004年主城区已超过8000元，如不计六合、江浦等新区,南京江南八区房价超过5500元，2005年一季度达到5850元，比广州高一大截.据南京媒体披露，某开发商2002年底协议拿地每平方米500元，所盖房子却卖到8000元，扣除各项成本，毛利达200%！一房管部门官员透露，许多开发商在读到这则新闻的第一个反应是认为在说自己的楼盘。（见建设部办《中国楼市》2005.6.22第7版）。

的确，“长三角房价令珠三角“汗颜”（同上）。房产开发厚利靠的是高房价。逐利的开发商本性决定了他们对房市价格波动的态度：一但房价上去了，就绝不能让它下来，因为房价每掉1元，就象开发商身上割1块肉那么痛，因此，当楼市调控房价有可能理性下调时，他们就使出混身解数来维护高价不松动.他们或者开会结成价格联盟，或者尽量推迟开盘以等待“风头”过去，当然，对于一些资金实力不强的开发商来说，当资金压力迫得他们实在“扛”不住时，也可能“挤牙膏”式地逐步降价。这中间，也不乏有眼光的开发商会冷静地考虑到，与其维持高价卖不动，还不如乘早主动适度降价以迎来大量消费者购买。然而，一些开发商中一些龙头企业在降价问题上最少动作，这不仅是因为他们一般说资金实力较强，更由于他们是同行中“领头羊”。他们绝不敢轻举妄动，只能完全听命于地方政府领导，如果他们在降房价上有所动作，也许地方政府立即会有“颜色”给他们看，或者真按国务院规定收回土地使用权，或者在其他各方面取消给他们的百般照顾。他们心中充满矛盾：不降价吧，眼看看手持楼盘成本一天天在升高，而地方政府到头来并不会为他们企业效益负责；降价吧，地方当局坚决不答应，日后穿小鞋的日子就难过了。

三、投资和投机商：懊悔没有早点走。

不妨先作如下定义：长期以租养房为投资，短期炒房获差价为投机.这些年来，在房市上无论投机还是投资者，个个都赚得盆满鉢溢，而且买进得越早的赚得越多.上世纪末上海市中心新楼每平方米5千元、6千元多的是.许多投资客（包括有眼光的温州炒房团）曾大量吃进，今天一看，楼价翻几翻的不计其数。在去年第四季度、今年第一季度上海楼价如脱缰的野马着力飞奔时，每套房身价骤升。这些投资客心花怒放，其中一些聪明人看到利润已翻几倍时就乘市场火热时获利了结，落袋为安了；另一些人则以为楼价还要大涨，就紧紧捂着这一聚宝盆；还有一些人就很不理性了，他们跟着眼前房价疯涨自己也发了“疯”，跟风在高价上吃进了一些楼房.不料今年四月份以来楼市上空风云突变，政府调控的利剑一把把劈头而来，实在来不及躲闪.他们普遍心情是懊恼万分，怎么办？他们中一些较聪明者赶快降些价挂牌出售，如果买不掉再降些价，因为他们中有些人的降价空间大得很，比方说每平米4千元买进的，价格最高时涨到过每平米1万5千元，他就挂牌1万3千元，没有人问津，再没挂1万1千元，1万元，直到成交为止.通常说，这样的二手房不可能再降价，从1万5千元到1万元肯定可以成交了.但1万元每平方米也有6千元利润，扣除一点资金成本，利润也已翻番。有些投机者不甘心降价，就改售为租，以窥方向，等待时机，力图用时间换空间.然而，当大量投机客都这样做时，出租房源又大量增加了。租赁市场供求关系的改变，又引发租金和出租收益率下降。当出租收益率大大低于房赁利率时，他们就会陷入亏损局面而感到不如早早出手为好.由于投资和投机客都是“散户”，不易结成价格同盟，因此，这次调控中“二手房价首先出现了“松动”即下调。二手房和一手房是联动的。二手房价下调必然带动一手房价下调,反过来一手房价下调又促使二手房价下调，二者相互影响使楼价往下走的趋势难以逆转。

四、中介商：不死不活最难受。

在售楼者不降价而消费者观望所形成的房市成交量持续萎缩过程中，谁最难受？中介代理商。如果象前几个月那样房价疯涨而带来成交火爆，他们日子好过。如果目前房价能快些适度回调到消费者愿意进场购买从而使成交量大幅度上去，他们日子也好过，最怕就是目前这种价格不上不下，成交量不死不活的局面，因为他们是靠成交量吃饭的。价格涨跌只影响开发商、投资商和消费者利益，不影响中介代理商利益！但成交量大小就和他们的利益息息相关了。目前成交量萎缩使不少中介商简直活不下去，尤其那些实力小、品牌差的中介门市部，纷纷关门.拿上海市说，前些日子一万多家中介门市部，据说已关门近半。这也是一次大洗牌。在目前局面下，中介代理商为了生存，可以说也动足了脑筋。他们一方面尽量劝说售楼者理性降价，一方面竭力在消费者面前说“楼价不会再降了，如果错过目前良机，要后悔莫及”。他们中有的甚至连骗带哄地尽量使买卖双方促合成交。

五、银行：控制风险放第一位。

在楼价涨跌问题上，银行的心情同样十分矛盾：一方面，象前几年楼价节节上升但还不算过分高时，银行十分希望房价继续上涨，因为房价上升时投机、投资和消费需求都十分强劲，尤其对短期快进快出投机者来说，房价涨到一定程度，他们立即出货，全数归还贷款，银行觉得毫无风险；另一方面，当楼价涨得实在离谱时，银行又害怕起来，生怕楼市泡沫一旦破裂，风险全压在自己身上.因此，当人民银行和银监会一个个控制房贷风险规定出台时，各银行就统统照办。问题是，目前成交量持续低迷，如果时间过长，银行房贷业务量要大受影响，怎么办？其实，他们也是希望楼价能快些适度回调，让有购买能力的消费者进场通过按揭贷款把成交量搞上去，从而使银行放贷业务量也相应上去.但是，他们也决不愿意房价深幅下调，而希望楼价下调不越过30%这个槛，因为从去年起，银行个人房贷成数一般都控制在楼价的70%以下，如果楼价下调超过30%，说不定真有个别炒房人不还贷而把楼房交给银行拉倒.当然，这样赖帐的购房人为数极少，因为他们都已经归还掉或多或少的贷款，真的赖帐，不仅首付款，而且连已还清的贷款都泡汤了。

目前，上海房贷市场中还有一个不利于提高消费性需求的因素，那就是许多银行为了控制风险，都不愿给房龄超过一定年限的老公房买卖放贷，据说是因为买老公房者数属中低收入者，他们通常只有一套房，他们贷款后一旦归还不了时法院有规定不可以拍卖房屋，也不可以封存房产，目的是维护社会稳定。然而，如果买老公房者不能贷款，一些原住老公房的消费者本想通过出售老公房再贷点款购买商品房以改善住房条件的人就变得无计可施了。这岂不大大降低了房市上的消费性需求吗？可否由政府出面担保让银行给购买老公房者贷款呢？这是当前迫切考虑的一个问题。

六、地方政府：唯独楼价降不得。

在目前楼市交易清淡形势中，地方政府可说是最坚决反对本地楼价调整的一方。在房价近几年来涨得非常高的地方，那里的政府领导人说，我这里房价涨得有理，因为我这里经济地位特殊，是什么“中心”，“龙头”，“经济增长势头猛”，“吸引力强”，是强大需求支撑了高房价，根本不是什么“泡沫”。在房价近几年来没有大涨的地方，那里的政府领导说，我这里的房价与周围相比，还“没有体现应有的价值”，我这里的房价不存在要向下调整的问题，而是还有很大上升“空间”等等。总之，几乎没有一个地方政府的领导说，我这里房价需要调整.在他们看来，什么商品都可以跌价，唯独房价不能跌。为什么，个中道理，当然不便明说。其实，人人都心知肚明：第一，房价跌了，财政税收会减少；第二，房价跌了，地价也会跌，地方财政收入这一块要大受影响；第三，房价跌了，城市经营开发可能产生麻烦；第四，房价跌了，房地产开发量可能减少，GDP增长速度会放缓从而会影响地方政府“政债”。至于房价地价和有关地方政府领导人有无个人牵连，尽传闻很多，但我们没有证据时，可不能乱说。

那么，楼价乱涨会造成许多隐患，地方政府领导真的无所知吗？当然不是，但他们中许多人都是只顾眼前，不顾将来，只顾局部，不顾全局。

七、中央政府：全局利益高于一切。

这次楼市调控，中央是下了大决心的.众所周知，过去“121”好文件发布时，国家也已认识到房市必须调控，但文件出台后被几个大开发商一起哄，国务院又重新出台了政策，使那次调控变相夭折了。然而，这次国务院先后的两个“八条”，尽管还属温和，但已开始动真格了，并且很快开始显出一定成效。为什么这次中央对房市调控要动真格？

第一，是构建和谐社会的需要，如果再不调控，任房价继续飞涨，富的人会越富，穷的人会越穷。

第二， 是国民经济健康协调发展的需要。目前我国钢铁水泥等行业投资之所以过热，煤电油运之所以如此紧张，国民经济许多部门之所以发展不协调，重要源头之一是房地产行业的暴利，而这种暴利又来源于房价不断上涨，因此，必须对房市作调控。

第三，   是房地产行业本身持续、稳定发展的需要。在经济发展和城市化进程中，房地产行业肯定要不断发展，但发展必须稳健和持续，而这又必须：第一，住房的供给结构要合理，从房型到规格必须要能为广大消费者所接受，开发商只愿造大房型高档房的局面必须改变，第二，住房的需求要合理，真实的消费需求要满足，过度的投资和投机需求要抑制。这次调控，通过供求双向调节使过高房价降下来,正是为了使房市能在牢靠基础上更好发展。

第四，是人民币外汇制度市场化的改革的需要。在由投机风造成的房价飞涨时，境外游资会蜂涌进入我国房市，企图收到房产增值和人民币升值双重利益，这会使人民币升值实际压力大增。通过调控，造成过高房价下调的预期，境外游资就会收敛，从而会给人民币汇价制度市场化改革营造宽松环境。

当然，中央政府并不希望房价大起大落，而只希望大起的地方“小落”，没有“大起”的地方就稳定。大起大落对经济发展不利，但大起了连“小落”都不允许,实际上就等于要给炒楼者继续壮胆张目。

八、学者和媒体：奇谈怪论可真多。

马克思说过：“政治经济学的研究的材料的特殊性质，会把人心中最激烈，最卑鄙,最恶劣的感情，代表私人利益的仇神，召唤到战场上来反对它。”（《资本论》初版的序）。用这句话来形容这次楼市调控以来一些“学者”、专家”和媒体的声音倒可说是入木三分。由于这次调控触动了一些人的利益，因此，代表这些人利益的“专家”，“学者”和媒体纷纷登台亮相，先后抛出了各式各样的言论来反对调控。什么楼市本来是“健康的”因而用不着调控论，宏观调控楼市是“走计划经济老路”论，楼市调控就是对房地产业“打压”论，房价合理调整会使老百姓利益“受损”，也会使银行“受冲击”论，房价理性回调就是“大起大落”论，楼市调控后交易量萎缩是因为消费者行为“非理性”论，楼市调控是“政策祸水”论，楼市调控现在有了“偏差”论，楼市调控现在赶快要“见好就收”论,搂市调控”出了问题谁来负责”论等等，不一而足，真可说是奇谈百出，怪论多多。鼓吹这些奇谈怪论的人有不少是“专家”、学者”、“文人”。在政府宏观调控措施出台时，他们出来拼命反对.这是为什么,是不是自己也参与炒了房，还是屈服于地方政府压力，为了保自己饭碗而不得不如此做,或者是不是他们与利益集团有某种联系。所有这些都只有他们自己最清楚。他们的一些论调，尽管明显和中央政府调控政策唱反调，但有地方政府为他们撑腰并提供话筒。相反，稍有些科学良心和敢讲真话的学者的声音，是不可能出现在地方政府把持的主流媒体上的，至多只能在地方政府难以完全控制的媒体上发表。这种状况充分表现出地方政府和中央政府在房市调控问题上的博弈。

九、八方博弈均衡预:

1,从上分析中可知，最希望楼价向下调整的是广大普通百姓，尤其是希望改善住宅条件的年轻人，而最反对楼价向下调整的是开发商，投机商和地方政府，尽管他们的目的和动机不完全一样。中介商和银行在房价变动问题上的态度偏于中性，中介商主要偏重于成交量，银行更偏重控制风险，中央政府则从全局利益出发，希望全国房地产市场能健康、平稳、持续地发展，不希望房价大起大落，只是希望近年来房价涨得过猛的地区有适度回调，而大部分地区并不一定要回落，只要以后能平稳就行。

2, 鉴于我们党历来有地方服从中央，下级服从上级,局部服从全局的传统，估计楼市中八方博弈最终还是要在中央全局利益基础上达到一个均衡。就楼价而言，由于长三角主要城市（上海、南京、杭州、宁波等地）近年来实在涨得太快太高，通过调控，投机需求退潮，楼价在半年到一年或一年半的时期内，适度（不超过2005年4月初价格水平的30%）回落已是必然趋势，然后再经过1—2年平稳盘整，再开始平稳上升（每年不超过3—5%，即和CP1同步）。这种平稳上升趋势即使在2010年世博会之后也不会改变。如果这次楼市调控由于某种原因半途而废。楼价就会迅速反弹，房市泡沫继续快速膨胀，那么，后果将不堪设想。从目前情况看，这种可能性不大。

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[编者按：既要控制房地产的畸形发展，又想让它不成交萎缩不降价，是不可能的。既然开出药方来，就必须让它见效。那就是杨帆先生的办法，将房价下降30%，彻底击退投机资本。不这样不会治病。尹教授在这里是过于担心了，要知道，只有心狠才能治乱象。心慈手软，前怕虎后怕狼，是什么事也办不成的。]

上海房市成交持续萎缩的死结如何解开？

复旦大学房地产研究中心主任  尹伯成

2005年7月25日

近几个月来，随着政府调控房市政策措施一个个出台，上海狂炒楼市的温度迅速下降，成交量持续下降。目前一位朋友告诉我说，目前上海房市各方面人士的表现是：开发商旅游，中介商关门，投机商跳脚，消费者观察。这种形容有点道理，但也不全有道理。特别是开发商，难道他们在宏观调控面前，真是笃定泰山且有闲情逸致出境旅游吗？如果真有一部分开发商出去旅游了，至少也只是反映了他们一种看法和态度：认为目前的楼市调控不可能持久，肯定会像以往的调控一样，刮一阵风就过去。因此，倒不如乘此机会出境旅游潇洒一下，等这阵风刮过了，楼市自然会在更高价位上继续升温。尽管大部分开发商不一定出去游逛，但他们要坚守楼价高地的决心却差不多是共同的，别说几年来上海楼价才涨三倍多，就是涨三十倍多，他们也坚信，只要上去了，就不可能再下来。

正因为他们坚持不肯降价，因此，成交量几个月来持续低迷，这个死结始终难以解开。“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品”，这句经济学上的经典名言，正是当前楼市的真实写照。有的开发商和中介商至今弄不明白，为什么三四个月前一个新楼盘即将开盘前，只要消息一漏出去，售楼处门前就会日日夜夜排队，托人找关系还拿不到号码，而现在一下子售楼处变得那么冷清，门可罗雀。实际上，道理极其简单：几个月前排队，反映的是投机性需求。在一个非理性投机需求市场上，楼价越涨高，买的人就越多，现在通过宏观调控，投机退潮了，要来买房的是自己居住的消费者。在真实的消费需求面前，价格过高的楼价削弱了他们的实际购买力。当楼价高到他们无法承受时，缩手就成了他们唯一理性的选择。显然，现在售楼者的要价与购买者愿意并能承受的价格碰不到一起，实现不了均衡，这就是目前成交量萎缩的原因。

这些天来，一些理性的开发商和投资商看清了大势，并断然采取了一些降价措施，就立即带来了成交量，避免了受损。然而，他们中大部分人至今“我自巍然不动”，甚至还召集会议，相互结盟，要求在房价问题上“一致对外”，“决不松动”。为什么他们会这样？据说是：第一，理由充分；第二，心存侥幸；第三，顾虑重重。

先说楼价坚持不降的“充分理由”。一些开发商说，我的开发成本高，土地出让金不能少，拆迁补偿费不能降，建材价格也涨了，我的楼盘哪里还有降价空间？他们还认为，从土地供应看，我的楼盘所处区域不可复制，是绝对稀缺的，土地开发一块少一块，楼价只有涨快一点还是涨慢一点的问题，哪有降价之理？这些说法，似乎都有理，但认真一思考，大有问题。第一,在市场经济中，楼价和其他商品价格一样是由供求两方面决定的，并且更主要是由需求决定的。前几年，土地、拆迁费和建材价格都很低的时候，楼价不是照样节节高升的吗？原因就是需求旺盛。同样，现在如果需求下降，即使成本上去，楼价也得降，市场就这样无情.第二，你的楼价现在真的没有降价的空间了吗？理性的发展商一定会冷静地考虑到：目前开盘的楼房，其土地多半还是协议转让进来的，劳工、材料费也没有大幅涨价，因此利润率少说点也在30%-50%以上。

最近6月22日的《中国建材报·中国楼市》第七版上登了一段消息：“长三角房产开发商获取的利润无疑更令珠三角的同行‘羞愧’。南京一媒体目前披露，某开发商2002年底协议拿地每平方米500元，所盖房子却卖到8000多元，扣除各项成本，毛利高达200%。一位房管部门的官员透露，许多开发商在读到这则新闻的第一反应是认为在说自己的楼盘。按保守估计，长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠三角7%-10%的平均利润水平。”可见，对于我们长三角的房地产行业的许多开发商来说，现在的问题并不是真的楼价已没有下调空间，而是你心目中的暴利期望值有没有下调空间，如果你以为搞房地产开发就一定要获比其他行业高得多的暴利，那么，不管遇到什么情况，你将坚决不肯降价；第三，土地是稀缺的，区域不能复制，同样不能成为楼价高企原因。别说土地，就是绝版古董，同样不能脱离需求而漫天要价拍卖成交，何况土地稀缺性更具有相对性。你的楼价过高，脱离了性价比，人家就会跑别的区域购买。

再看“心存侥幸”.有人认为，目前房地产行业已是国家支柱产业之一，政府对房地产业只会支持，不会打压，宏观调控的目的只是促使房价平稳上升，而不可能让它下跌，如果市场在宏观调控后老是低迷，甚至出现房价下调，政府首先是地方政府决不会坐视不顾，肯定会出台救市措施，因此，目前一定要顶住需求大幅下降的压力，绝不能轻易降价。这是相当多开发商和投资者的“侥幸心理”。其实，他们根本没有弄清这次政府对楼市实行宏观调控的背景，也未明白国家这次楼市调控的精神实质。

众所周知，这次政府之所以要下大决心调控房市，是因为国家已清楚认识到，房市过热，房价过高，房利过厚，已成为当前我国社会经济生活中诸多不和谐的重要根源之一。房价再不控制，房市再不降温，钢铁水泥等行业的投资高烧退不了，煤电油运紧张局面改变不了，贫富差别迅速扩大并进而造成构建和谐社会的困难就克服不了，为阻止境外热钱涌入房市炒作和堵人民币升值从而为人民币汇率市场化改革营造宽松环境的任务就落实不了。国家非常清楚，在房市泡抹可控范围内不调控,等泡抹膨胀到不可收拾时再调控就来不及了。显然，政府这次调控楼市的目的非常明确，那就是要促使楼市健康、协调、平稳、持续地发展，而过高的楼价适度回落，不但不会使房市受到任何打压，只会挤压掉一些泡沫，让楼价理性回调一定幅度，使房市发展获得真实的消费需求支撑，开发商就会造更多更好的中小型普通商品房，以迎合市场需求，从而我国房地产行业就会在一个扎实的真实需求基础上稳步、健康、持续地向前发展。可见，这次中央对楼市的宏观调控是当前整个国家大政方针中的一步重棋，任何期望这次宏观调控会像上次调控一样一风吹，走过场的侥幸心理都是对形势的错误估计。

再后说说开发商对房价下调的重重顾虑，其中最大顾虑是生怕一旦楼价下调，就会无休无止跌下去，因为对于房产，人们总是买涨不买跌。一旦楼市跌了，会引起人们更不去买，需求萎缩又会使房价进一步下调，这样无休止下跌，房地产市场岂不要崩溃了吗？因此，一位领导说过，香港的经验教训说明，什么东西都可跌价，唯独房价不能跌。实际上，这也完全是一种错误判断，产生这种错误判断的原因，是混淆了房地产市场上的投机需求和消费需求的界限。商品住房本来是一种供人居住的消费品，但一旦作为可从事投资或投机的资产，就会陷入买涨不买跌的泥潭，就是说越涨越有人买，越跌越没有人买。然而，如果投机需求消退，由自住性消费需求取而代之，买涨不买跌的规律就会失效，而由正常商品的需求规律来支配市场：房价下调，消费性真实需求增加，房价上涨，真实需求下降。最近，上海房市中局部地区成交量开始有所上升，就是由于那里的开发商和投资商调整了售价，吸引了消费者。完全可以预期，如果上海楼价总体上能调整一定幅度，成交量完全可以上升到供求基本平衡为止。

上海房价估计要下调多少就会企稳，达到供求基本平衡。我们认为，楼价下调对各个地段，各个楼盘不可能千篇一律。一般说来，前阶段涨幅过大的，这次跌幅也会大一些；前阶段涨幅不大的，跌幅也不会大；目前性价比合理一些的，跌幅也会小一些,但总体说来，估计上海楼价会在今年5月份价格水平上下调30%左右就会企稳。为什么？众所周知，上海房价在2003年已出现大涨局面，2004年春天的市人代会上，市府已提出上海房价上涨偏快，04年涨幅要控制在12%以内（即比03年涨12%），这一指标早在去年秋天实现了，不料从第四季度起到今年一季度每月差不多以5%的幅度上涨，这是一轮完全由疯狂投机炒作起来的非理性猛涨。

正是在这样背景下，国务院才一次次加紧宏观调控步伐。两个“八条”的文件标题中就有“稳定房价”的醒目字眼。目前上海房价过高已是不争事实，全市目前均价大约是每平方米8500元左右，而去年上海人均收入1.6万元，户均5万元左右，一套100平方米左右的房子房价要80多万元，房价收入比超过16：1，如果是120平方米房子，这一比率更高。这样的房价收入比在全世界实属罕见。如果这样的高房价不作适度回调，后患无穷。我们认为，下调30%，也只是把去年第四季度到今年一季度这半年中的非理性疯涨形成的过大泡沫挤掉一点而已，并没有使几年来的房价上涨都退回去。再说，从去年起银行消费信贷一般是房价的70%，房价调整30%绝不会给银行带来坏帐。

有些人戴了自己利益的有色眼镜来观察这次国家的宏观调控政策，把这次宏观调控要稳住房价，防止房市大起大落，片面理解为房价在任何情况下不能下调，或者说只涨不落。殊不知房价不能大落的前提是不能大起。几年来上海房价大起了300%，这些人从未站起来说这是暴涨，现在一听说通过宏观调控，房价可能下调30%，就说这是暴跌。我们有理由怀疑，说这样话的人是不是自己也在参与炒房，或者与开发商（并非所有开发商都非理性）有直接利益关系。我们坚持认为，当一个人把本来应当10天吃的东西在两三天内暴饮暴食进去了，肚子生病了，如不呕吐掉一点，肚子胀痛能消除吗？如果房价只许大起，不许小落，岂不是在鼓励人们继续大胆从事房地产投机炒作吗？只有让房价在持续暴涨后通过调控作适度回落，才会让投机客真正缩手，受到一次房市投机同样有风险的教育。

如果政府真的听了开发商及其代言人所说“宏观调控已经差不多了，现在应当见好就收”的话，那么，要不了多久，房市投机就会立即反弹，房价会更加疯涨，直到彻底崩盘为止。

我们相信，政府当然不会听他们的话，因为调控刚刚开始，政策效果会逐步显示，房价理性下调有一个过程，风险也会慢慢释放，估计房价的充分调整会在半年到一年内逐步完成，然后，房价基本稳定一段时间。随着经济发展，人们收入提高，城市化进程推进，房价再逐步每年大约以3%到5%的涨幅稳步提高，哪怕世博会开过，房价也不会下跌。

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