楼市调控不能再次半途而废

复旦大学房地产研究中心主任  尹伯成  尹峰

2005年7月25日

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这一轮楼市宏观调控，始于2005年三月的央行加息和国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）。和去年的调控相比，这次调控具有两个鲜明的特点：一是更多的从控制需求、特别是从遏制投机需求上下功夫；二是将楼市调控提升到政治高度，统一了中央各部门和地方政府的行动。随着四、五月份一些具体调控措施的出台，宏观调控的效果正在慢慢开始显出来：投机的二手房挂牌量猛增，新盘和二手房成交量萎缩，二手房成交价也出现一定的回落。应该说房价理性回归的希望正在加大。

但是，最近又有很多人出来和宏观调控大唱反调，说什么“政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处”，言下之意就是现在赶快要放弃宏观调控。笔者不知道这是个人观点还是代表政府观点；如果是政府观点，笔者认为非常危险，如果调控现在就收兵，市场会迅速反弹，出现去年下半年的情况，房价越调越高，泡沫越胀越大，最后一发不可收拾。为此,我们必须发表一些看法。

一、 房价要“避免大起大落”还是“只涨不跌”？

中央提出要避免房地产市场大起大落，很多人把它曲解为“只涨不跌”。房价大起的时候，他们任其自然，不吭一声，更有甚者是竭力推波助澜。2003、04年，部分大城市房价年涨幅超过30%，部分区域实际涨幅超过50%，这算不算“大起”？2004年下半年的时候，很多有识之士认识到我国房地产泡沫的严重性，央行也于10月份开始第一次加息。但一些职能部门和地方政府不但不作为，还站出来否认泡沫，否认宏观调控的必要性.当时建设部一个政策研究中心(实际是房地产开发商的代言人)就抛出一个房地产报告,公然否认房地产市场存在泡沫,结果去年楼市调控很快流产，房价从去年年底到今年年初又出现了井喷式上涨。今年这一轮宏观调控才刚刚开始，市场尚处于观望阶段，又有人出来说房价不能跌，跌了对大家都没有好处。那岂不是房价“只能涨不能跌”？

当然,我们也不希望看到房价“大落”，但不出现“大落”的前提是没有“大起”。现在的事实是房价在短期内上涨已经过快，投机过甚，泡沫已经比较严重。上海房价在5年内涨幅超过了200%.例如我们复旦大学边上的文化花园，2000年单价3000元左右，现在要11000元.上海普陀区的中远两湾城，2000年单价4000元左右，现在要15000元。这样的房价主要靠投机资本支撑，不可能长期维持,因为投机是有成本的，一些炒房者从地下钱庄融资的成本高达10%以上，即使银行贷款利率也要5%以上，他们对投机回报率有一定的要求，如果房价长期维持稳定，他们就要抛盘,引起房价下跌；如果房价上涨超过他们的投机回报要求，就会有更多资本进入房地产市场进行炒作，使得泡沫进一步膨胀。

国务院在“国八条”中明确提出，宏观调控要使“过高的房价降下来”，就是说出现泡沫的地方，宏观调控的目标就是要挤破泡沫，使得房价理性回归。所以,把避免房价大起大落曲解为只涨不跌，实际上是要给投机者一个只赚不赔的保险，任由他们继续大胆炒作房地产。显然,明确宏观调控的目标就是要使“过高的房价降下来”，才能改变市场炒作预期，使得房地产市场走上理性发展的道路。

二、房价下跌真地损害老百姓的利益？

笔者坚持认为,老百姓的主体应该是普通工薪阶层.中央宏观调控使得房价理性回归，就是为了实现“居者有其屋”的理想，从根本上体现老百姓的利益。首先，对于希望改善住房条件的老百姓来说，房价下跌肯定对他们有利，这里不用多说。其次，对于那些已经拥有一套自住用房的老百姓来说，房价涨跌对他们的实际生活并没有影响。我尹峰本人就在去年买了一套房子，贷款50万，月供3000元左右。前一阶段房价涨了，我也不觉的财富增加了，因为我不能卖了兑现，否则要睡马路；如果房价跌了，对我的生活也没有实际影响，倒是进一步改善居住条件的可能性增大了。再次，对于那些依靠租金收入的长期投资者，会有一定的影响，因为房价跌了，租金也可能跌。但反过来说，房价下跌了，房价租金比会逐步合理，因此对于想要长期投资的人来说，也会希望房价理性回调。

房价下跌，只有开发商和炒房者的暴利会受到一些影响。这部分人从房地产泡沫当中一夜暴富，而使得普通老百姓离“居者有其屋”的理想越来越远，使金融和经济风险日剧加深。我们不能说他们不是老百姓的一部分，但用他们的利益来代表老百姓的整体利益是荒谬的。

当然，房价如果出现大幅度下跌，银行会出现坏账，经济增长短期内会减速，普通老百姓的就业和收入可能受到影响。但是，这个危害是房地产泡沫本身带来的，不是宏观调控造成的。实际上,房地产泡沫形成时，这个恶果已经种下了，宏观调控只是使得这个危害在还可以收实的时候早一点暴露出来；如果现在继续放任自流，后果只会更加严重。所以，绝对不能以什么保护老百姓的利益为借口维护少数人的既得利益；更不能为了维护少数人的既得利益进一步牺牲老百姓的根本利益和国民经济的安全。

三、 最近楼市走势说明了什么？

以前有些人反对宏观调控，总是说房价是有真实需求支撑的，房地产市场没有泡沫。最近政府一搞宏观调控，还没有出台削弱真实购买力的措施，二手房市场就出现大量抛盘，新房和二手房的成交量都急剧萎缩，市场观望气氛浓厚。真实需求哪里去了？如果真像开发商以及他们的代言人说的那样高房价有真实需求支撑，那么宏观调控最多影响新房市场的交易，不会对二手房市场产生太大的影响，开发商也不用害怕房价会出现大跌。现在二手房市场抛盘量猛增，说明很多房子只是囤积在炒房者手中，一旦出现风吹草动，这部分房源短期内大量涌入市场，改变了原来表面上的供不应求，并且可能使房价下调。近期楼市的走势恰恰说明现在的高房价很大部分是投机炒作上去的，根本不代表真实需求。

我们说房价虚高，一个是和居民的收入水平比太高，一个是和房租比太高。开发商却说投资住宅不仅仅可以获得租金收入，还可以获得房产本身增值的收益。脱离了真实价值讲房产本身增值，由于价格上涨的预期而进行投机，是泡沫形成的典型机制，这和传销没有本质区别，谁接到最后一棒谁就要承担所有的风险。现在很多人拿着房子卖不掉，说明这个游戏很危险，房产本身增值的收益并不永远可靠，很多人炒房的人面临炒成房东的可能。再来看看租金收益。大家都知道，这几年上海房价涨幅一直远远快于租金涨幅，最近宏观调控后房租又出现了下跌。根据《东方早报》最近的调查，5月份全市房租出现大幅下调，部分板块房租下跌超过10%。原因很清楚，很多炒房者原来都是做短线投机的，并没有出租的打算,现在房子卖不掉，他们又不肯降价，只能由售转租，租房市场的供给一下增多了，当然房租就要下降。随着宏观调控的加强，房租还要进一步下跌。

可见,近期楼市走势说明原来的房地产需求大量的是投机需求，房租进一步下跌说明房价严重虚高。

四、房地产业不要恃宠而骄

政府对楼市调控，有些人就说政府打压房地产市场。但我们认为政府出台的一些政策，最多是把原来给予房地产业的一些优惠政策部分取消而已。试举几例。

第一是土地出让方式由协议转为招拍挂。我们都知道，真正能够体现土地价值的出让方式是拍卖，其他出让价格都会低于拍卖价格而使开发商获得额外利润。我国原来一直采用协议出让土地的方式，土地价格很低，这是房地产业暴利的一个根源。土地出让方式的改变最多也是减少了开发商部分暴利，因为现在许多地方还没有全部采用拍卖方式，挂牌和招标当中的漏洞也很多。

第二是利率。虽然央行去年10月份加过一次息，今年3月份部分取消了房贷优惠利率，但实际上利率还是很低。现在民间融资利率超过10%，银行贷款利率要比市场利率至少低2～3个百分点，这是目前我国投资旺盛的原因之一。而房地产按揭贷款利率仍旧可以在基准利率的基础上打九折，这是其他行业享受不到的。

第三是税收。近期房地产税收调整比较多，但其实也只是已有政策重申，或者部分取消税收优惠而已。如契税调整，原来规定契税为3%，前几年在此基础上给予1.5%的优惠，6月1日开始契税调整也只是限定了一个享受优惠的范围，而且以上海为例，普通住宅的标准覆盖率达到70%，和调整以前差别不大。以前杭州和最近南京要征收炒房者的所得税，也是《中华人民共和国所得税法》明文规定征收的范围，即“财产转让所得”，税率是20%。杭州征收所得税无果而终，南京看来也执行不了，因为反对的人太多。为什么辛辛苦苦工作所得要缴纳所得税，而轻轻松松炒房所得可以不缴纳所得税？公平吗?

政府宏观调控的目的之一就是要平抑经济波动，经济低迷时降低利率和税收以刺激经济，经济过热时必然要取消这些优惠甚至采用紧缩政策。现在不能说房地产业还处于低迷阶段吧，凭什么还要享受比其他产业更加优惠的政策？开发商和炒房者不要把优惠和保护当成必不能少的，把政府取消优惠就当成打压房地产市场。

五、 楼市调控必须坚持到有实效

国务院提出“国八条”到现在2个多月了，市场各方仍在观望，房价特别是新房价格并没有出现下调.就是说宏观调控现在还不能说已经有了可以收兵的实效.按我们看法,上海的房价应当下调20%-30%才算有了实效.有人说,这不是房价暴跌了吗?我们说近几年上海房价涨了200%-300%不算暴涨而只是偏快,现在如果下调20%-30%就是暴跌,真是奇怪的逻辑.但是,正是有这样的逻辑,人们才对现在的调控能否有效抱有怀疑。

根据“人民网”的调查，38.6%的人认为房价仍会上涨，37.2%的人认为房价将所有下降。这说明市场并不相信宏观调控能够使得房价降下来。为什么呢？是因为现在房价合理，不存在泡沫吗？不是。市场之所以不相信调控能使房价降下来，一方面是因为政府调控政策还只是部分取消房地产业原有的优惠政策，并没有动真格；另一方面是因为去年一调控，就有人出来反对，结果使得中央宏观调控落空，房价越调越高，因此市场缺少对政府调控房价的信心。现在大家都在观望，开发商和炒房者都希望出现去年的情况，宏观调控没有下文，过几个月可以继续炒作房价；普通老百姓害怕出现去年的历史重演，房价继续上升，自己改善住房的梦想越来越难实现。总之，双方都不确信中央调控房价的决心，市场处于僵持和观望阶段。

所以,现在房地产市场宏观调控到了关键时候，绝对不能再次半途而废，否则观望就变成确信房价不会下调，房价将像去年一样继续上涨。如果这样，更加降低中央权威，使得市场对政府更加没有信心，下次想要调控就要付出更大的代价。

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附文一篇：

我们还要为开发商暴利的盛宴买单吗？

笑非

2005年7月20日

房地产巨头任志强曾针对国务院为稳定房价而出台的“八条意见”，专门撰写了一篇长达40多页、题为《对形势的判断与对策》的文章，并以全国工商联住宅产业商会报告的名义，递交到了权威部门。他在文中称：“低收入家庭的住房问题应该由政府承担，而中高收入家庭的住房问题则应交给市场。这样，市场中的调控问题就会简单得多了。” 问题真的是这么简单吗？
　　笔者以为这种说法似是而非，它巧妙地回避了目前市场结构下，暴利从何而来以及是否合理的问题。经济学有一个利润平均化规律，是说一个部门如果存在超额利润，就能吸引更多的厂商进入，增大供给量，降低价格，使利润率趋向社会平均利润率。然而这一规律在中国眼下的房地产市场并没发生作用，说明房地产开发目前还是一个进入门坎高，开发商处于垄断地位的行业，他们牟取的是垄断暴利。这样的暴利使社会承担了巨额成本，加剧了社会分配的不公，也扩大了政府住房保障支出的负担——高价和暴利之下买不起房的家庭数量大大多于正常利润率之下的数量，使住房保障支出超过了正常水平。开发商的“一家之言”，实则是为暴利辩护，是要胁政府为其暴利推波助澜。

一、房地产业开发商的暴利到底达到什么程度？

房地产业的利润率究竟有多高？虽然现在还找不到权威数据，但有一点是业内外都认可的，那就是开发商赚取了超额利润。据业内人士估计：如果是在土地“招拍挂”实施前买的地，房地产开发利润率可达50—70%，高的能达到100%。这两年通过土地市场买地的项目，利润率均在30%左右。这里所说的利润率是利润与销售成本之比，即成本利润率。某银行行长亦曾在媒体披露：北京朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元，同样按成本利润率这个口径计算，这处楼盘利润率达到217%。如果把上述指标换算成通用的净资产利润率（利润与开发商投入的自有资本之比），就更容易比较出房地产业利润超额到了什么程度。

假定房地产项目平均开发周期为三年，平均资金占用率为销售成本的一半（因为建设期间资金是逐步投入的，销售期间资金又在逐步回收），开发商资产负债率取较保守的指标60%。则一处销售成本为1000万元的楼盘，开发商投入资金平均占用量500万元，其中自有资金（净资产投入）为200万元。如果成本利润率为30%，这个项目总利润为300万，开发周期内每年获利100万，年净资产利润率为50%；如果成本利润率为50%—70%，则总利润为500万—700万。开发周期内，每年获利167－233万，年净资产利润率约为83%－116％。上述朝阳区的那处楼盘，开发商投入自有资金200万，可得到的总利润为2170万，年获利达723万，年净资产利润率竟高达341%！

对照一年期定期存款利率和社会平均利润率，就不难看出房地产开发暴利达到了什么程度。正因如此，才会有开发商坦言：搞过房地产，再干什么行业都觉得没意思了。

二、开发商的暴利就是对广大消费的敲骨吸髓

问题是他开发商有“意思”了，我们广大消费者却被敲骨吸髓如牛负重。开发商在暴利的盛宴中开怀畅饮乐不思蜀，社会为此付出的代价十分巨大。垄断暴利带来的垄断高价迫使老百姓为居住消费付出太多，从而大大缩小了生活方式的选择空间，在别的消费方面不得不勒紧裤带，这实际上造成了民众福利的重大损失。开发商攫取的暴利越多，就意味着买不起房的人越多，意味着更多人失去了基本的居住权利。从宏观意义上看，消费者为住房付出过多，实际上就减少了对其它产业的需求。而其它产业需求不足，又造成国民经济的不平衡发展，最终对经济增长是不利的。而且暴利之下，必然会掩盖经济资源的巨大浪费。利润率如此之高，提高管理水平和降低成本的动力就不大。一些开发商拿地后往往不及时开发，销售时也故意控制进度，他们并不在乎因此增加的资金积压成本和人力的浪费。因为房价越走越高，利润越来越厚，这一点点浪费开发商足以承受。暴利也带来了土地、资金等资源向低素质开发商逆向配置，利润如此之高，只要进入这个行业，就有钱可赚，一些资质不够，经营管理能力不高的商人，也拼命挤进这个行业，导致资源低效率使用。
　　正因为有暴利支撑，下注博取更大的暴利就有了本钱。为了进入这市场上分肥，不计寻租成本，利用不正常手段取得牌照、拿地、贷款；为了操纵市场，房地产商们可以付出更大的费用，调动所谓的专家、学者和媒体为自己代言。近几个月来，价格压力增大，很多地方商品房销售明显放缓，但是房地产商们就是能硬撑着不降价促销，房价不降反升。没有暴利垫底，他们敢如此逆市场而动吗？
　　因此，市场经济条件下，必须对垄断者进行有效的规制。调控垄断高价，稳定房价，向开发商暴利开刀是政府义不容辞的责任和不能回避的选择。否则，愈演愈烈的房地产泡沫一旦破灭，后果必将不堪设想。  

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