| [大军观察中心编者按：为配合上海陈良宇案，我们发去国外学者写的一篇文章，来看看各国所具有的房地产界官商勾结的一些共同特点。本故事完全属实，为保私隐，人名做了改动。] 加拿大土地投机案例与中国特色契机 ----天下烏鸦 加拿大女皇大学 梁鹤年 2006年9月 “昨天，安大略省高等法院裁定，被告人KB , 於1994至1999之间, 身为安大略省不动产公司官员, 秘密收取回佣, 罪名成立。”----《多伦多星报》, 2005年10月27日。 背景 事情是这样的。加拿大的安大略省不动产公司(ONTARIO REALTY CORPORATION, 下简称为ORC)是安大略省政府的 “事业单位”.它是全省最大的不动产公司 (包括公营与民营公司)。2000年的资产总值是$6,000,000,000加元(以下全以加元算), 包括7,000座建筑物和26,000公顷土地. 它的任务是通过卖地, 卖楼和管理政府的物业去为政府赚取最高经济回报. 於1993年成立时雇员人数是1,800。 到2000年裁减到185人。 初时, 它卖出的土地和楼房很少。 1999年才积极整理政府不动产清单。 两年後它的任务改为”以商业原则, 系统出售不需要的不动产。” 1995-96年度它出售了值$31,000,000的产业, 但到了1998-99年度这上升到$110,000,000。 ORC的历史有以下的经济与政治背景。 90年代初期, 安大略的经济很差(全世界都差). 那时是新民主党执政. (安大略省是保守党和自由党轮流执政的天下, 新民主党从来末当过政府。 1990年大选, 保守与自由两党鹬蚌相争, 新民主党从中出位, 意外当选。 这个党有抱负但缺经验, 政事弄得一塌糊涂, 一任後就下台了)， 新民主党的经济和社会路线原是“左倾”的 (轻资本, 重福利)。但上台後, 面对严重财政困境, 作了180度的转舵, 大幅度削减社会福利开支和压缩公务员工资, 并异想天开地去“创造”收入。ORC就是在这大形势下成立的(前身是半废的安大略土地公司)。 1993年春, 新民主党政府的财政厅长向省议会提出ORC方案。 它的第一个工作就是从政府手里“接收”一组在省议会前面的办公大楼, 并把它估值为$252,000,000。 就这样, 虽然一块钱地没有过手, 但在账面上, 政府的财政收入就“增加”了$252,000,000, 赤字因而大减。 当时, 反对党派指出这个是政府做假账的骗局。 甚至省核数局 (它虽属省政府, 但职权独立, 只向省议会负责, 可以算是“谏官”，也批评政府不当)。 但政府仍是我行我素。 1995年6月, 新民主党政府被保守党取代。 在“右倾”(削减政府功能, 推行私有化) 的政府下, 虽然经济大势己转佳， ORC的卖地却没有放慢, 反而越来越起劲。 到了2000年, 在野的自由党揭发ORC贱价卖地, 劫贫济富的丑闻, 对ORC展开全面的批判。 2000年4月, 自由党党魁疾呼ORC应立即停止所有卖地活动; 新民主党党魁指控政府为了讨好支持保守党的开发商, 所以委任保守党募捐竞选经费的搅手为ORC主席。反对党一致要求省长(执政保守党的党魁)命令负责监管ORC的省财务厅长引咎辞职。 丑闻爆发後, 在反对党与舆论的压力下, 省捡察厅与ORC一起向法院以民事起诉5名己离职的雇员以及52间公司和个人以投标作弊、行骗、回扣、共谋、背信和失职等罪名, 索偿$47,000,000。 同时, ORC也雇请了独立核数师事务所作内部查核。 结果发现出多宗土地交易和土地环保合同的疑点。 政府把事情移交省刑警去调查,由省刑警决定应否作刑事处理。 到2004年9月, 省刑警起诉两个己离职雇员 (包括上面的KB先生) 和一间顾问公司的老闾。但是, 到了那时, 保守党政府又被自由党取代。做了新当家(2003年10月)的自由党政府却把前态度放软。前保守党政府委任ORC主席竟然意外地获留任。 归根结底是钱。谁想宰了会生金蛋,又可以利用来报答政治支持者的金鹅? 案例 自2000年的民事起诉以来, 揭发出的作弊可分3类: 翻滚图利(flip)、 甜心蜜约(sweetheart deal) 和利益冲突 (conflict of interest)。 1. 翻滚图利: 从ORC买进土地, 短期内转卖, 地价暴。 案例甲: 1994年10月24日G公司以$375,000从ORC购入座落在M市的一幅地。 11天後以$1,160,000卖给另一个开发商。关键在G公司於交易前6个月已获M市规划处批准开发, 因此土地价值暴升。 疑点是交易之前6个月土地产权仍属ORC, G公司绝无可能有向M市申请开发的法人身份,除非作为业主的ORC授权给G公司去申请开发. 但如果是这样,ORC没有可能不知道开发申请已获批准,而卖给G公司的地价绝不会这样偏低。 案例乙: 1999年11月G公司(同上)出售座落M市的地给D公司。面积9公顷, 售价$4,390,000。这幅地原来是1999年3月(即8个月前)由G公司以$1,922,000从ORC以投标方式买进的。交易时, ORC又接受G公司以该地向ORC回押$1,422,000 (也就是G公司只需交讨ORC$500,000就可把地先拿到手, 其余日後偿还, 还清前产权留在ORC)。当时, D公司也有落标, 但却给G公司抢得。 疑点是竞投时ORC的招标广告带有误导成份:(i)这幅地有两个不同地址,一个可使人联想开发潜力,另一个没有这联想。ORC选用後者。 (ii)在广告中，ORC把3公顷的环保用地在总面积内扣除。因此，可供开发的建设用地只有6公顷。内幕是ORC在投标之前6个月己授权G公司去M市申请开发许可证, 并容许它进入地盘去作各种的探测和研究。同时,通过ORC的关系, 环保部门允许G公司把环保用地当作建设用地。有此方便G公司在1999年7月就从M市拿到开发许可。11月份, G公司从ORC赎回抵押(即是还清抵押的$1,422,000贷款), 拿回产权。当天,就以$4,390,000转卖给D公司。 2. 甜心蜜约: 给予特殊人物的特惠交易。 案例甲: 1998年,ORC以$300,000把一个从前用来埋葬流浪汉和精神病院死者的1.25公顷小坟场卖给GD先生。 案例乙: 1999年4月,ORC以$13,270,000把面积36公顷的地卖给NC先生, 并允许他以该幅地向ORC抵押贷款$10,770,000。也就是NC先生只需拿出$2,250,000(13,270,000 – 10,770,000)就可拿到土地。此外,抵押贷款是免息18个月(估计约值$2,200,000)。也就是NC 先生的真正成本只是$50,000 (2,250,000—2,200,000)。这是超级优厚的条件。 疑点是这位先生於保守党在1995年上台以来为党捐得$463,044. 还有, 负责这宗交易的ORC官员於1999年秋离职, 目前嫌疑受贿。 3. 利益冲突: 利用公职的权力去谋私利。 1996年,ORC官员JP先生得上司同意可以兼职。他兼的是两间开发公司的项目负责人, 刚好是上述的G公司和另外一间由G公司做大股东的R公司。那时, R公司正想认购一幅ORC的地。JP先生利用双重身份多次向ORC隐瞒该地的开发潜力, 使R公司能以较低价买得。他又利用自己是ORC官员的身份为R公司向宗地所在的城帘索取“三通一平”的方便, 又同时在ORC内部策动给予R公司“三通一平”的补贴。 案情发展 KB 先生是ORC的5名被告前任雇员中第一个被判刑的。罪名是背信和秘密回佣, “判6个月在家禁固。” 这样的从宽发落, 部份是因为他的自供和自咎。他供认知道投标的作弊: 某些公司以数间不同各称的公司落标, 制造竞投假象, 然後由他汇报上司, 举荐中标者 (其实都是同一间公司)。他供认当时面对ORC大裁员, 自已职位夕不保旦, 因而抵受不住诱感。他共收得回佣$88,000。每次收到的$5,000, 他用橡皮圈把钱套好, 埋在家里後园的地下。案发後他带警察起出赃款$85,000。 ORC丑闻的案例可分两类。(1)政客/政党与开发商勾结: 政客和政党利用他们的政治地位和影响力为开发商提供内幕信息或给予他们特别优惠, 籍此换取私人利益或政治经费。 (2) 公务员作弊: 公务员利用职权去方便可发商，籍此假公济私,中饱私囊。两者都是以权力交易金钱。 市场经济中开发商的作用(价值) 上面谈的流弊中最瞩目的是土地买卖中开发商发的大财。他发财是否合理? 在市场经济中开发商是发挥市场对生产要素 (土地、劳动力和资本) 的分配和利用效率的主角。从未开发土地到己开发土地过程中他是市场“需求”的代言人 (表达土地使用/消费者的意图和购买力)，和市场“供应”的策动人(贯彻具体的开发类和量)。 他的服务对象是开发後的土地使用/消费者。他的“顾客”可以是直接的消费者, 也可以是利用开发出来的空间去用于别的生产。 他的“服务”分两阶段. 首先是决策。他从“需求”出发去做市场分析: 在这块地上市场需求是什麽种类和数量的用途? 他也从“供应”出发去做技术分析: 在这块地上可以开发出甚麽种类和数量的用途? 然后他做供求分析：甚麽的“供应”最能配合和满足“需求”。最后，是决定他应该选择去供应什麽的开发类和量。这选择的决定因素是利润与风险的取舍。不同开发商有不同取舍原则。 第二阶段是操纵。“需求”是市场支配的, 开发商很难操纵。但他的拿手是通过操纵“供应”来达到最低风险和最高利润。这又可分两个层面去考虑: “政”与“财”。 （1）“政”是首要。决定土地的用途和用量必定涉及业主利益和公众利益。两者有时交叉, 有时分叉. 决定“正确”用途和用量的中枢是政府的规划功能, 作用是协调与综合业主利益与公共利益。这些协调与综合是政治决定。操纵这决定是开发商的主要“服务”。这“服务”既有主观价值, 也有客观价值。主观价值是开发商为要达到最低风险和最高利润就必需为开发後的土地使用者去争取最高最好的用途和用量。这就是对顾客的服务。客观价值是如果有很多很多的开发商为土地使用者争取最高最好的用途和用量，市场经济的“无形之手”就会把土地的分配和利用效率发挥到最高。这就是对社会的服务。因此, 为人、为已、为社会，开发商都要争取最有利的开发条件。这就是他操纵政府的规划功能的辩解。 （2） 在“财”的层面上, 开发商的服务是融资; 服务对象仍是”顾客”(开发后的土地使用/消费者) 一般地, 这些”顾客”都是在开发后才付钱, 而且住往是很多的小顾客，分期的付款。因此, 开发商就得在开发前和开发期去融资做策划、启动、协调、建设等工作。绝大多数的开发商都是靠借钱或集资。贷款者和投资者的积极性完全要看开发商能否争取到有利的开发条件。为此, 开发商也要操纵政府的规划功能。 规划决定是政治性的决定, 脱离不掉人的因素. 无论多精细的规划方案、规则和程序, 都需要人去运作和演释, 也就是都要依赖规划官员的操作。 因此, 规划官员有很大的权, 一种类似“便宜行事”的权(discretionary power)。规划官员与开发商(包括代表开发商的规划师、律师、工程师等)的关系微妙。 他们既是对立(双方对公共利益有不同演释),也是并立(双方都想开发)。再加上复杂的官僚制度和不断变化的政治气候, 对拥有近乎”便宜行事”权的规划官员来说，就做成了作弊的引诱和机会了。 中外如是。 甚麽制度都有漏洞。我在西方多年的观察是越严谨的法制越容易作弊。而且，不是偷偷的试法，而是公然的玩法：明知是不道德、不公平，但是完全“合法”。这种“合法的不道德”是西方“法治”的败笔。单凭法制非但不会使人变得道德，只会使人变得狡猾。 道德关糸到人性中善恶的辨别和选择，是教育的事情。 制度不会使人变得道德。 严的制度只会使人不敢公开地不道德，但暗地里的不道德往往变本加厉。 好的制度在消除不道德的引诱和机会。 市场经济与官商勾结 开发商是生意人，当然想赚钱，也就当然想操纵规划决定。 除了规划官员的道德问题外，这有甚麽不妥？大大的不妥，因为这破坏了市场经济的基本逻辑。市场经济的逻辑是竞争，而竞争需要三个基础条件：（i）大量的, 小规摸的买家卖家，(ii) 买卖自由，和 (iii) 容易进入或退出市场。 商人的利诱和官员的作弊制造出垄断的局面，怎有竞争？ 没有竞争，市场怎能发挥土地使用和开发的效率？我们有两个好像是矛盾的选择：官商勾结败坏了市场经济的罗辑，但市场经济的运作也为官商勾结创造了条件。选择市场经济就得接受官商勾结。这好像是个死结。 要打开这个结要认识土地与市场的关系。首先，我们要承认土地的供应有先天性及人为性的垄断。 每一幅土地的区位和地貌都是独一的，因此，它的使用和开发也应是独一的。这是先天性的垄断。每一幅土地都是己经有了主人，无论是公有或私有。这是人为性的垄断。 土地的量是不能增加的。开山填海都不是真正的增加。因为开出的山和填出的海都是在原本就有主人的“地”上搅出来的（未开的山坡，未填的海底都是己经有了主人的）。因此，所谓供应其实只是：（i）产权的转移——从原来的业主（可以是私人，也可以是国家）转移到开发者手里，在开发後又转移到消费者或使用者手里：（ii）用途的转移——从原来的用途转移到开发的新用途。 这两种转移都完全是人为的决定。 这些人为的决定就做成了官商勾结的契机。 土地分配的决定（产权转移）和开发的决定（用途转移）就是权。 在市场经济逻辑底下，有求就有供。 权力也如是。 有权可以卖钱（受赂），有钱可以买权（行贿）。行贿受赂都是法律所不容，但单凭法律是阻止不了。 且看西方国家采用什麽辩法？它们强调透明，也所谓“阳光”制度。理想是阳光底下，作奸犯科无所遁形。但事实证明单靠阳光解决不了。西方的阳光制度透而不明。 公众参与，公开拍卖，核数查税等手法，形形种种，有声有色，产生两种反应：贪官狡吏会阳奉阴违，刁民讼棍会以法乱法。安大略省不动产公司一案足够证明阳光十足的加拿大，也是流弊百出。我在加近30年，看见过小小科员，也看见过堂堂总理被牵涉到土地丑闻上。 其他国家好不了多少。 道高一尺，魔高一丈。 西方阳光制度先进，经验丰富，尚且不行。 中国要去走这条线，恐怕事与愿违。 中国特色是契机 西方的土地管理与规划目的在维护与发展“公共利益”。但都是在土地私有的基础上进行。 在处理业主利益和公共利益之间的矛盾时，业主利益会有代表他的律师、规划师、建筑师等去演释，而公共利益的演释者将是政府的土地管理和规划官员。(在西方,当然还有不同的利益团体,但官员,包括法庭,仍是公共利益演释的终决者。) 为要得到对他有利的演释, 业主就会行贿。 社会主义市场经济是中国特色。社会主义之下,土地国有, 国家就是业主. 这是与西方的基本分别。可惜, 中国特色被奸商和贪官利用了。 长久以来, 中国地方政府已经有业主的意识, 尤其是在集体所有转为国有的过程中. 但是,当地方政府把地“卖”给开发商时就往往变得“气馁”，毫无业主风范。中国经济的兴旺，如果是一般的私人业主就会坚持追求最高利润，但作为国家业主的地方政府却往往低声下气，唯恐开发商走到别处。 这部份是因为地方之间竞争剧烈（我在别处己分析过这些集体自杀式的流血竞争），部份是地方领导盲目追求GDP的後果(以廉价土地去追逐开发带来的GDP增长)。 地方政府既然不计较身为业主的最高利益，甚至不计土地的真正成本去追逐开发，那麽贪官污吏自然是有机可乘了。谁都知道，中国的建设用地是很值钱的东西。但地方政府唯恐卖不掉。因此，一幅土地的市場价值与地方政府所愿意接受的价值之间的差距就成了开发商暴利和官员们贪污的契机。其实，ORC的故事说明中外如是。ORC是业主（省）的代理人，理应为业主追求最高回报。 但作为业主的安大略省政府往往另有目的，例如靠卖地收入去抵消财政赤字，或以卖地去突出私有化的政治意识形态等等，籍此去讨好选民，希望连任。 更有假公濟私（政党的私），以贱价出售国家的土地去奖赏支持者。 这些政治或党私的行为造就了奸商发财，贪官受贿的机会。 很讽剌的是，从绝对功利的角度去看，贪官实在贪不够，很“小家子气”。奸商发几千万的财，贪官收几十万的赂。 横竖是犯法，怎不来个对分，捞一大把，移民去也？ 我对贪官反感除了是国家经济、官员操守的大前提外，还多一份“瞧不起”。 理论上，在社会主义的中国，业主利益与公共利益应是“统一”在国家整体利益下的统一。 这就是突破的契机——不同的利益，同一的处理。在这个“统一”底下，土地管理和规划官员有两个任务：业主利益的代理人，公共利益的演释人。在西方，一个土地管理和规划官员只是公共利益的演释者，他可以出卖这个演释权给业主（开发商）。在中国, 他既是公共利益的演释者也同时是业主利益的代理人, 权卖给谁? 如何实践这个突破性的理念? 在机制上, 中央刚出台的地方政府对土地负全责政策很有意义. 地方政府如果能够认清土地是宝物,自己是业主, 应该待善价而沽. 那麽，土地官员就正式成为业主的代理人, 为业主利益服務。身为业主的地方政府对土地官员的评价和奖罚就应按做代理人的成绩去衡量了。 这个新机制会把在土地转让过程中代表业主利益和公共利益的部门统一起来。也就是在土地由集体所有转到国有, 由国有转到开发商的过程中, 把土地管理、土地规划、土地评估、土地税收、环境保护、基础设施、土地开发和各相关部门统一起来。这些部门在不同层面和角度上代表了地方政府作为国家土地管家的业主利益, 也代表了地方政府需要向地方人民交待的公共利益。 但是，统一不代表把这些部门合并。在宏观和政策的层次上, 和与土地转让无关的层面上,这些部门仍是各有专职。但在土地转让的运作上政府从这些部门借用精英(由每个部门内部公开选举一人,再由地方领导委任)到一个专职的土地转让综合性单位,可称为“土地转让工作组”,直接向地方人大负责。组员任期两到三年,不得连任,任满返回原来所属部门, 年资与其他福利不中断. 这个工作组的任务是“在地方整体利益下为地方政府追求最高土地转让收益”。整个组和个别组员的评价和奖罚都是按土地转让所赚的收益去衡量和分配。 这个机制的运作如下。地方政府征购耕地, 转让开发, 全由工作组负责。征购和转让的模式完全由工作组决定。唯一的要求是每幅地一定要拿到最高收益。卖地收入不留在工作组，全部归入地方政府财政。每幅地的底价先由工作组内部的估价师和特聘的独立估价师协商定下来。工作组每年按“利润”(全年土地转让的卖价与底价的差额，也就是超出了底价的那部份)分花红,人人有份。个别组员或小组则按个人或小组的业绩(所负责的土地产生的“利润”)发奖金，多赚多得。中国目前土地的需求紧张（不紧张的地方也不会有贪污），市场竞争自然剧烈。 如果官员的收益与地价直接挂钩，他就如经纪人，会尽量追求最高售价，开发商就很难有特殊“关糸”了。 地方政府可以每年在卖地“利润”（用以上定义，也就是超出底价的那部分）中拿出若干百份比（10%差不多），一半是工作组里每人平分，一半是按组员个人业绩来分。 以中国目前的兴旺，分得的总不会少。 更重要的是，这些花红和奖金实在是来自开发商的口袋裡。 按市场逻辑，市场价格是由供求情况决定，而不是开发商可以任意定的。 因此，这些钱不可能出自剥削农民，也不会来自消费者，唯一损失是开发商赚少些。其实也是大快人心的。 每个组员和整个组都会在自利和互利的推动下，以自律和互律去追求土地徵购和转让的最高回报。 这个自律和互律的机制实在是社会主义与市场经济的有机性结合。自律和互律既成为了是官员们多分花红和多得奖金的最佳保证，他们就再没有动机与机会与开发商勾结了。黑暗的贿赂变成了光荣的奖金， 一矢双雕地杜绝了官员的贪污，也堵塞了国家的流失。 这机制的制衡逻辑如下。要多分花红多得奖金（自利）就得互相协调统一利益和互相监督遵守规矩（互律）；互相协调和互相监督下各人就会尽本分和守规矩（自律）；各人尽努力和守规矩自然就有更大的整体利益和更多的分红和得奖（互利）。结果就是个人得利，各人得利，国家得利。也就是说，自利带来互律，互律带来自律，自律带来互利。 这机制有几个好处。 （1） 农民 卖地贪污，影响农民的徵地补偿。 给农民的补偿费，其实是来自开发商身上。贪官对开发商的“服务”部份来自征地压价。征地成本低，转让给开发商时的售价就可以低些。相对地，对开发商的售价高就可以提高对农民的征地补偿。再者，售价如果真地反映市场真实价格，政府就更加可以向农民交待，证明征地的补偿实在公允。 （2） 国家 建设用地的市价反映国家授权（使用权和开发权）带来的升值。升值是社会创造，批准使用和开发是国家把社会创造的价值授与使用者和开发者。目前，这些批准国家不收钱。 那麽，贪官就来收了。 贪官收一点，商人发大财。 新机制下，国家公开地按市场需求去分配使用和开发权并收回大部份的土地增值，对官员们是论功行赏，只有开发商不再能发暴财，只可以发正财。 这对谁都公道。 有人或说这会抬高地价，影响民生。 这是不合市场逻辑的。如果竞争公开，地价高低只会反映市场供求的真正情况。如果国家认为过高，可以扩大供应或补贴地价。起码，新机制保证地价升降完全反映市场供求，而不是官商勾结而造成。当然，盲目追求GDP的地方领导仍会继续以贱价卖地吸引开发。这新机制不能阻止他们，但会间接地迫使他们面对追求开发的真正成本。 （3） 商人 权和钱公开和正规地交易对所有开发者都有利。 目前，贪污造成少数贪官和奸商垄断，正当商人被排挤，公平竞争被抹殺。 这样的市场既不效率也不公允。 新机制下使用权和开发权会透明地反映在市场的价格里。公开交易，价高者得。竞争自然活跃，开发界定会欢迎。不快者只会是当前官商勾结中得利的少数特权商人而己。 （4） 官员 目前奖罚不明。卖了地的贪官既拿黑饯。也有政绩。 谁做清官？ 新机制以国家的收益去衡量官员们的成绩，多赚多分，官员们的自然努力去追求高价卖地。 奖金是论功行赏，但花红是人人有份。 因此，除了各自努力外，更是互相支援也互相监督。 在这互律与互利的局面下，个别官员想作弊都难了。更重要的是，官员们的积极性和互律性提升了，对奸商的警觉性也就会加强了。 这个以人制人的做法比任何法律制裁、阳光制度高明多。再者，现时贪官只能在奸商的暴利中拿些零头，不心愧也心惊，唯恐事败。在新机制下，官员们明正言顺拿奖，而且奖金一定不俗。 谁还想当贪官？ 这个“肥缺”人人想当，自然带起“精英凤气”，提高公务员素质。 官员们都是从各部门选举出来，再由地方政府领导委任。这保证了被选的一定是本部同事爱戴和上级信任，也杜绝各部门主管和地方领导的操縱或恂私。 任期两到三年，既有足够时间去干点事，也可避免日久生弊。任期满要返回本部也保证了官员们任内行为要捡点，否則任满回去要被排挤或算账。 结语 中国特色的社会主义市场经济在理论上统一了土地开发过程里的业主利益和公共利益。在实际上，中国的地方政府有理由，和能力，去建立一个精简和综合的土地转让机制去发挥官员们的互律和积极，去为地方人民（包括被徵购耕地的农民）争取土地开发的最高回报和杜绝土地买卖的贪污枉法。 “土地转让工作组”不像现时的地方政府“土地开发公司”。 虽然开发公司的目的也是最高回报，它的官员也可能是来自各部门，但有三个关键的分别。(i)它只是代表地方政府作为业主的利益，而缺少了公共利益的代表性。(ii)它的官员可能来自各部门，但都不是由同事们选举出来，也没有任期所限，更不用返回本部，所以没有互律的约束。(iii)更重要是，它往住是自负盈亏。因此，部门利益替代了公共利益。 加拿大的温哥华市和埃德蒙顿市都有类似的组织，称“市政府不动产管理局”。但它们与“土地转让工作组”的机制有四个主要分别。(i)地方政府拥有的土地只占全市可供开发用的土地的一小部分。（ii）官员不是从其他部门抽调来，而是另外雇用。（iii）官员们任期没有时限。（iv）这些组织只负责卖地，规划审批仍由其他的土地管理和规划部门负责。加拿大的机制有以下的问题。（i）由于地方政府拥有的土地占的比例小，它缺乏对市场的主动力和支配力。（ii）由于官员们是另雇的，他们与其他跟土地有关的部门（如规划、税收）没有“真切”认识，也没有“血缘”关系，部门之间的矛盾大，影响土地买卖运作的顺利。（iii）由于官员任期没有时限，日子久了，流弊就多了。（iv）由于其他部门仍然存在，仍然有权演释“公共利益”，市政府不动产管理局只能代表市政府作为业主身份的利益，而未能真正“统一”业主利益和公共利益。第iv点最关键。中国特色的突破也在此。但在实践的机制上，加拿大的例子仍有启发作用。这些“不动产管理局”是地方政府的宠儿，理由是它们坚持业主利益，完全按市场逻辑运作，追求最高回报，每年为地方政府赚一大笔。因此，在处理它与其他部门之间的矛盾时，地方领导还是对它很支持的。 安大略省的故事清楚地显示，无论什么产权制度，卖地方式，阳光政策，都解决不了土地买卖的作弊，因为作弊者是人。贪官永远有，但有更多的官是可好可坏，想贪又不敢贪。他们略有天良但定力不足。少量的大贪官，中外皆有。大量的小贪官才是国家大患，既阻碍经济发展，也影响社会安稳。必需杜绝这个小贪“风气”，才可以使社会和谐安定。在机制上，统一能代表业主利益和公共利益的各地方部门去创造一个在土地转让过程中官员们互律互利的局面，来减低官员们贪污的引诱和机会，才是斧底抽薪的真正解决。 ----------------------------------------------------------------------------------------- 北京大军经济观察研究中心 电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net 地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031， 网站网址：www.dajun.com.cn
|