[编者按：今年7月份，《远见》杂志根据仲大军先生的文章《中国新兴的豪宅热说明了什么？》召开了一个研讨会。最近《远见》杂志传来了这个研讨会记录，内容很值得关注。参加讨论的有学者、官员和房地产界的老板。对于豪宅的争论说到底是穷人与富人的争论，是工人农民与资本家阔老板的争论，根本不存在什么技术问题。按着这条思路来看参会人士的观点便可以理解他们的表现了。这个会议分两部分，为了强调中心观点，本网将讨论顺序进行了颠倒。] 关于豪宅问题的一场大讨论 时间：2002年7月17日14∶00 地点：北京蓝讯互动文化传播有限公司会议室 举办单位：《远见》杂志社 《远见沙龙》第二场讨论： 参会嘉宾： 清华大学社会学系教授 孙立平 清华大学社会学系副主任 沈原 北京大军经济观察研究中心主任 仲大军 作家 华新民（生长于北京的法国人） 联想控股有限公司公关外联部副总经理 张涛 主持：孙立平 组织：本刊记者郭海燕 整理：本刊记者郭海燕、李思涯 豪宅威胁着公共资源 孙立平：豪宅话题的由头是从仲大军文章而来的，此次沙龙共有两场。房地产开发商们认为中国目前没有豪宅，更谈不上豪宅热。就像当年的大砖头手机是身份的象征，而现在捡破烂的也挂着手机，总有一天房子也会到这种程度。他们认为房子是盖给有房子人住的，而不是盖给没房子人住的，否则就是在制造垃圾。他们认为追求和攀比是经济发展的动力。关于侵占公共用地的问题，他们认为跟开发商无关，那是政府的事。 仲大军：苏州的园林式别墅两千五百万元一栋，不是豪宅是什么？的确，中国现在的豪宅和英美发达国家一比就算不上豪宅了。但国情不一样，我们的资源空间多小啊？我的小侄子从法国刚回来，他的房东家的园子就是一个大庄园。我们不能同外国比，中国土地如此狭小，却出现占地20亩的超豪华住宅。目前，虽然豪宅数量不大，但要防止大量出现。房地产商们五月份开过一个讨论建设豪华别墅的会，是对市场公开的研讨。已经蠢蠢欲动了，上海松山那个项目已经动工了，上次拍卖了1.2亿啊。 孙立平：豪宅肯定是有，但能不能说现在中国的房地产市场已经出现了豪宅热呢？ 仲大军：已经热了，虽然还不能成为很大的群体，但我的文章就是想探讨中国要不要出现这个热。 孙立平：前一段北京国际汽车展上，一辆标价888万元的宾利汽车被人买走，和普通人买的十几万的汽车相比，相当于80多倍。再去想2000多万元的豪宅，和北京一般的几十万元的房子比较，还不到80倍。可为什么没有人过多地指责汽车，而一谈起豪宅，大家情绪都那么激动呢？这个情结究竟在什么地方？ 沈原：因为那辆宾利车造成的污染不见得比其他的轿车大，人们就不太去关心，你有钱，愿买什么买什么。但粗放型的豪宅占用了大量比较稀缺的资源，人们就不会不关注了。 仲大军：“上海紫园”建在上海唯一的自然风景区，是上海的后花园。上海寸金寸土，农村人口密度非常大，农民人均才几分地呀。上海发展这么多年，公共的公园建了几处？每个公园的价格提高到十块、二十块，老百姓没法逛公园了。都把公共资源拿出去都给私人赚钱，给个人消费享受去了。重庆江北公园把公园切出一半盖房。 孙立平：问题的关键就在这。 沈原：你占的是不可再生的公共资源，问题就比较大了。 华新民：在很多国家，这是绝对不允许的。法国有法律来管。 沈原：国外有建到这种风景区的房子吗？ 华新民：不可能。政府、法律都会管这个事情。 豪宅背后是一个社会道德问题 张涛：从经济学的角度来分析，豪宅在某种意义上是合理的。关键是如何对待这个“豪”字。一种是很粗放的，为了强调私密性，通过大规模的圈地来达到的“豪”；另一种是精品豪宅，比如贡院六号，四万多块钱一平米，占地面积并不大，但单套的造价特别高。 所以要从两个纬度来考察它。一是通过浪费资源达到其豪华程度；另一个就是通过提高单位的造价和单位的成本，从而创造一种完全不同的对于住宅效率的满足。我们是反对那一种呢？我认为是前面那种。 现在社会上有一个庞大的财力人群，他们一定会有自己的消费层次和消费欲望。当他们的消费欲望被压抑的时候，说不定对整个社会财富的流动不益。他买了一栋价值一亿的房子，就等于在池子中放进了水，从而能够流动起来。需求拉动整个经济增长，在某种意义上来讲，这种需求我觉得不应该打压，应该让它去发展。 况且，这个市场的空间依然是有限的，尽管说中国财富的80％掌握在20％的人手里，但可能这80％的财富又被这20％里面的20％的人掌握着。总体来讲，有能力消费几千万、上亿元豪宅的阶层绝对数量不大。在讨论中，我感觉大家总是带有一种道德判断和道德批判的意味。纯粹从感情和道德的角度来看待这个现象是不合理的，应该更加冷静。豪宅之所以能够出现，一定是一个系统的结构。就像我们小时候学过的课文，天鹅、螃蟹、狗、猫和梭子鱼一起拉车，车往哪里走，不仅取决于天鹅的力量、也不仅取决于梭子鱼的力量，而是取决于合力。 仲大军：我并不认为大量建设豪宅就能刺激消费。中国是分层消费。富人要建一个大庄园，他庄园里所有的东西，甚至地砖都要从外国进口，更别提家用电器了。他和中国本身的经济不产生关系，却和国际市场发生了循环。现在很多的经济工作者没有看到这一点。我们的富人区拉动谁的经济了？拉动美国的经济去了。 沈原：目前，中国社会的阶级分化到了一定的临界点，有钱人不仅从吃饭、穿衣，还要从居住环境上建立区别。问题在于豪宅不仅占用土地，而且占据了高质量的不可再生的稀缺的公共资源。一个山清水秀的地方，一个老百姓可以享受的地方，你把地圈了盖房子，这不合理。 孙立平：去年和两个房地产开发商一起探讨，我说把北京已经建的房屋、正在建的房屋和已经批了还没建的房子加在一起，市场饱和不饱和？有人认为饱和。就是说，可能房地产非常规化发展的阶段已经结束了，该进入常规化发展阶段了。过去十几年，房地产解决的是人们最基本的功能性需求问题。常规化之后，要改善居住的质量。这里可能涉及到两种不同的路线：一种是富人路线，就是上亿的豪宅；一种是平民路线，就是四合院。尽管这两种路线看起来分歧很大，但都有一个内涵，就是通过降低居住的密度来改善生活水平。只要你降低密度，那些没盖房子的地方被占用是不可避免的。问题是占什么样的地？谁来居住？以什么方式来实现这种生活品质的改善？ 有人曾提出过一个设想，叫“一亩地，半亩园，穷人买一套，富人买两套”。这样的表述是一种很平民化的低密度的居住方式。我们过去的住房概念是什么？必须是几十层，然后每个人一个格子。按照习惯，在中国这样一个人口多、资源紧缺的情况下，我们不可能有一个低密度的居住方式。这样的设想就没有不舒服的感觉。为什么？这是平民化的路线。现在的豪宅动不动就是2000万、5000万、1.2亿，这是富人的路线。在市场经济的社会中，我们面临着两条路线平衡选择的问题。 仲大军：我觉得豪宅背后不仅仅是房子的问题，还涉及到一些基本的社会公共道德。一个三口之家、四口之家，住着几千平米的房间，占据着这么稀缺的资源，你心里过意得去吗？中国有着这么多的贫困人口，你在这里穷奢极欲，有钱就可以随便挥霍吗？ 华新民：回头再去看看北京胡同，里面住的90％都是失业或退休的人，每月只有几百块钱收入。现在的拆迁，不管外迁还是回迁都要掏很多钱，上哪儿拿去呀？ 仲大军：所以我觉得现在不是盖几个豪宅的问题，而是道德良心出了问题。这不仅仅是一个经济问题。是不是有了钱就可以无限制地消费呢？ 中国人生存空间狭小，这是基本国情，但这种国情并不是全体国民都能认识到。这几年的对外开放，我们吸收接受西方物质的东西比较多，而西方文化的精华了解得太少了。现在的人光知道赚钱。 张涛：：除呼吁之外，你能提供一个解决方案吗？ 仲大军：我感觉，我们现在最缺少的是社会的人文认知能力。一个国家的发展不是以科技来衡量，一个国家的真正进步应该是以人文认知程度来衡量，如果谁富谁就是老大，就出问题了。 这几年贫富差距拉大，其实是税收政策跟不上。我们的个人所得税仅占全国税收总比例的6.5％，加上企业所得税，总比例才23%左右。另外，我们没有遗产累计所得税。这两大税的缺失，是富人可以迅速致富的根本原因。 富人的财富迅速积聚起来之后，要找一个突破口。突破口在那里？就是房地产，甚至山水了。我写这个文章，就是想给大家、给社会提个醒。 孙立平：实际上，还是一个如何解决社会公正的问题。 政府的职能是什么 孙立平：作为一个消费者，他有钱想买，如果政府允许，那是没错的，作为一个市场行为是合法的。既然有人消费，开发商去开发，也没有什么问题。关键是公共资源允许不允许占，这是政府的问题。但现在有一种错觉，搞市场经济，政府能不管就不管，在城市规划问题上，这完全是个错误。中国出现毫宅热，如果要追究责任的话，这一板子应打到政府的屁股上。 我听说，有的国家专门设立了色彩委员会，你的房子想改变颜色必须经委员会批准，因为它是整个城市的一部分。 沈原：能不能提出一个标准，哪里是不许盖房子的。生活空间是嵌入到社会脉搏当中的。 张涛：是的，应该对一些行为进行界定，有的事情在发展的时候不去治理，污染之后再去治理是有成本的。 孙立平：批准一个项目的时候，里头能够居住多少人，密度应该是怎么样的，规划中应该有衡量。假如这个城市居住空间非常有限，政府批地皮的同时，应该要求这块地能够提供多少个家庭的住房，不能说只要批了，盖一百套也是它，盖一套房卖一百套的价格也是它。开发商做选择是正当的，但对政府就是另外一回事了。 另外，我担心出现一种情况：当所有的资产瓜分完毕之后，是不是该来瓜分山和水了？ 沈原：所以有人要买桂林山水嘛。 仲大军：还有武当山也在拍卖。 孙立平：是不是应该有一个立法，规定最大的居住面积应该多少？ 仲大军：两会上有人曾提出方案，人均住户不得超过240平米。 华新民：我们应该关注弱势群体，还是关注富人？ 张涛：就豪宅现象而言，很重要的一点在于用什么方法进行调节。在国外，买豪宅需要交很高的房产购置税，像吸星大法一样，把你的财富吸出来，放入一个社会公共财富的水池里去。在购买豪宅的过程中，有关部门完全可以去收奢侈税，还可以审核他的信用，包括财富来源。 华新民：我不同意。不应该允许占用公共地方，不管你花多少钱，交了多少税。 张涛：在一个真正市场经济社会，所有问题都应该运用经济杠杆来调节。花钱买几千万元的豪宅，总比把钱存到瑞士银行或跑到美国买房子好吧。资本外逃简直是犯罪。 华新民：可中国现在最大的问题就是土地。在中国买占用大家的生活空间修建的豪宅，这个罪过比钱花在国外还要大。 土地是不能再生的，本来胡同里有些老房子挺好，修修可以再用，而且是文化遗产，结果给拆了，盖什么高楼大厦，把人再迁到外面去占用土地，这不是很荒唐嘛。 [远见沙龙]第一场讨论 中国不存在“豪宅热” 时间：2002年7月16日14：00时 地点：北京蓝讯互动文化传播有限公司会议室 参加嘉宾： 全国工商联住宅产业商会会长 聂梅生 清华大学社会学系教授 孙立平 北京市华远集团总裁 任志强 北京万通集团董事局主席 冯仑 厚土机构主席 林少洲 威格斯中国有限公司 李忠 主持：任志强 组织：本刊记者 郭海燕 整理：本刊记者 郭海燕、安平、黄晓健 会议记录： 什么样的房子才能叫豪宅？ 任志强：豪宅的标准在国际上差别很大，在香港，面积130－140平米就算豪宅。香港人均居住面积是7平米，7平米以下就要寻求社会保障，房价很高的情况下，人的居住、土地、密度限制很强，大于140平米的可能普通人一辈子都买不上。日本在70年代提出25平米是住房困难的标准，我们国内原来是6平米，6平米以上不算困难，1978年最低标准是3.6平米，比建国时的5.6平米还低。在美国，80年代末期人均居住面积大概是165平米，豪宅标准可能是240平方米以上。 豪宅标准的另一方面就是配置。比如装修的要求、现代化生活条件的要求等。各个国家衡量豪宅最多的标准是私秘性。独立性住宅要求有室内和室外空间，没有独立的室外空间不叫豪宅。我们的豪华别墅有天有地就算最好了，其实有天有地还要有院子。 英国有很好的公寓楼，日本也有，但不能算最好的房子，是穷人住的房，因为没有私秘性，里面装修得再好也不算豪华房。“贡院六号”有一居室，一居室再大也不算豪华房，只是装修得比较好，但私秘性非常差。对豪宅，面积、配置和私秘性都要强调。 李忠：我不太同意任总的观念。讨论豪宅标准，除了建筑之外还一定要加上地点。我把面积放得最大，跑到农村盖了个大庄园，那也不叫豪宅。豪宅基本上是房地联动的概念。比如说它可能是在市中心很小的面积，但它的价格跟相对边缘地域的大房子是相等的。咱们应该给设定一个预值，比如说一居室，我觉得再贵也不能叫豪宅。同样，地域也有一个预值。 豪宅在市中心是大量分布的，我们叫市中心的豪宅。比如在英国，这种房子一般都是旧房。到了发展中国家，在里约热内卢，这种房子是非常封闭的，跟周边邻里的界定到了难以置信的地步，简直是差点到了派一条狼狗巡逻的地步了，那是真正的私秘性了。发展中国家对私秘性的要求比发达国家要求还高，这是因为社会阶层的分化带来的不安全感所造成的。 冯仑：从技术层面分析，豪宅有几个细节的东西，在各个国家和地区都有差别，但是地段可能都有惟一性，比如说东富西贵。在重庆，很多人认为江边很好，但实际上山上住的才是富人。但是有些国家水边就是富人住的。所以说一段历史的延续和继承是比较独特的。个别地区也有再造，比如说台湾信义区，硬是造出一个富人区。但是一般来说，是有历史的某种延续性。再有，就是半岛性或者是小岛性的，有自然的私秘性，往往好房子有这样的地段和区位特点，有历史的传承。另外，豪宅面积一般比较大，可以功能分区。在台湾，一般500平方以上是最基本的，除了正常分区之外，还有康乐的空间，包括放电影、放音乐以及社交的空间，有的还有私人会议室，大公司老板的心腹爱将聚在这里开会，曾有人向我买下1500平方米以上的房子，就为这个作用。 至于价值或者是市场价格，在我看来，一般一亿人民币以上才能算豪宅。美国是一千万美金以上，台湾大概是四到五亿新台币，经济最不景气时卖掉的豪宅还要四亿多。上海卖出一亿来（指上海紫园1号别墅），这个价格是真正豪宅的价格，再往上，相对来说就脱离了市场。就像比尔盖茨，自己想盖多贵就多贵，因为不进入市场流通。在市场流通来说，五百平米，一平米卖一万美金的价格，就是美国豪宅的一般价格了。在大陆来说，在五千万到一亿左右，五百平米以下，这是可流通的豪宅价格。我们谈论的应该是可流通的豪宅。再有一个特点，就是物业价值的提升，主要靠两个方面。一个是主人身份，比如说任总住的房子，以后任总的崇拜者就一定要就买这个房子，交易的流通跟这个往往也有关系。台湾就是这样。 任志强：照这样来说，中国最大的豪宅应该是韶山冲了。 冯仑：这种价格并不是我们现在一般的住宅技术层面上实现的价值。技术上的价值总是有限的，而且是折旧的，比如说空调、材料等，但是里面住的人却能提升豪宅的价值。比如说宋庆龄住的房子，肯定有人愿意出一亿购买。还有就是艺术提升的价值。台湾有一个豪宅，主人找了很多艺术家，使室内装饰都是唯一性的作品，比如说灯、墙等，进行个性化的设计。豪宅的价值并不依赖于技术，而普通住宅的价值，技术是占主要部分的。豪宅如果有历史、有艺术，以及个性化、艺术化的装饰，肯定是非常有价值的。 聂梅生：我同意冯总的观点。我个人认为，豪宅一定要有其历史性，经过若干年、一百年或者经过一段历史的陶冶以后，它没有被拆掉。国家挂上文物保护单位的是最典型的。现在中国的豪宅还处在人为房而贵，还没有到房为人而贵。比如宋庆龄故居就是房为人而贵。 李忠：中国人对豪宅的认识和观念与西方有很大落差。中国人不太习惯住在有很多别人遗迹的房子里，欧洲人却非常接受这一点。 聂梅生：豪宅一般是量身订做的，才会体现它的个性。 李忠：我在美国接触过豪宅市场，那个高峰是我们看不见的，无论是代理还是设计。 加拿大有一位顶级设计师，本人就是高消费的，绝对不是一般人可以有的派头，所以他做的豪宅极具豪气。设计过程中，他说明天阿拉伯富商找我玩，一张机票就飞走了，三个月才回来。你说，这个设计要多久才能完成？ 美国有一本杂志，专门介绍极品别墅。这些极品是这样设计出来的：对于顶尖的设计师来说，一年只做10个别墅，可能客户有400个，就要查你的历史，花一个月来观察你的生活，提出你的梦想。比如说有人给设计师一张金字塔的照片，想在房子的设计中把这个宏伟的东西表现出来，后来设计师设计出来真有这样的感觉：黄颜色的墙，大沙子的地，水边的巨石等等。而且他们的设计很细致，包括屋里的烟灰缸都有了。 在美国我看了两个豪宅，一个是卖的，一个是租的。卖的豪宅在时代广场旁边，去的时候要求你出示身份证明。我去了以后，12个人等着你，分别回答你各类的问题。这时我已经准备好他会向我报任何离谱的价格了，这样折腾，不多赚你点儿钱不应该。那套房子是三万到四万美金一平米。 一个摩托车迷，爱好就是鼓捣摩托车。朋友带我去时，他正拿着扳手修摩托车，修理厂就占了别墅的很大一部分。豪宅到了这个地步，个人的色彩极重极重。 冯仑：我在美国有一个朋友，装修就花了二千万美金。去之前我猜想这个装修会是怎样做的？想不出来。到人家家里看看，没什么贵东西。但是，他花了很多钱做了一些很特别的设计，比如说鱼池，一按钮就变成沙滩排球了，再一按又有鱼了，一天可以好几种心情。整个房间里全是欧洲、东方的艺术品拼起来的，他还请人做了一个他祖父从荷兰一路跋涉来到美国的模型，里面有老火车站等场景。坐在那儿，他仿佛可以听到嘈杂的人声。 中国到底有没有豪宅热？ 孙立平：“豪宅”作为特殊商品合理不合理、怎么设计、怎么销售是一回事；但“豪宅热”是一个独特的经济现象，同时又是一个独特的社会现象。现在，我们首先要判断中国究竟有没有豪宅？存在不存在“豪宅热”？ 任志强：没有。 李忠：就算有豪宅，也没有豪宅热。之所以有豪宅热的说法，是因为媒体曝光的次数太多。 聂梅生：中国的房地产市场到目前来说，还没有到豪宅这一步，还差得很远，体系、建筑节能、舒适度远远不够。现在要看怎么把市场分层、品质分层，从技术层面、设计层面、从产业化的层面来分析。为高收入者盖的房子，这是不是豪宅？ 任志强：我认为，目前中国市场根本不存在真正意义上的豪宅。香港大部分人认为北京买不到豪宅。现在我们说的所谓豪宅，是因为收入分层引起的住房差别。 收入差别必然会产生住房差别。今天，BP机、手机已经不能体现收入差别了，为什么？因为那个收入差别显示的功能差多了。就说手机吧，刚开始时使用率并不高，而且越大越值钱。现在的手机已经成为一个再普通不过的通讯工具了。再比如，好的电视和一般的电视差距只是几千块钱，一千块钱的空调和二千块钱的空调差别也不大。而住房的差别却是以万元以上计的。 实际上，住房本身的差别也是在变化中的。我们过去说每平米1500美金的房子就算很高级了，可现在，华亭都不算豪宅。那时候大家的工资是三千块钱，现在二万块钱月薪的也不算什么。 聂梅生：我觉得你们不应该探讨什么豪宅，而应该研究一下低密度住宅。我认为有几个形成的因素。一个是和刚才任总讲的，收入分层了，就需要提供的产品分层。另一方面，中国在推进城市化，肯定要向城市的外面甩，造成了低密度住房的兴起。对低密度住宅，中国没有一个正确的名词。我绝对不同意用“别墅”这个词。美国、加拿大有一大堆的规范。我觉得应该好好先搞一个关于中国低密度的设计。 孙立平：那么，现在大的房地产公司都在开发豪宅吗？冯总开发的房子有没有“豪宅”的概念呢？ 冯仑：按照人群来说，比如说IT人，像柳传志、王志东都买我们的房子，四百万到五百万不带装修，装修完之后肯定达到六百万之上。有TOWNHOUS，一梯一户。上海的房子说卖到上亿，那是炒作。中国社会进步到今天，这是必然要出现的一个事情，产品要进行细分。我个人认为，在细分中不要过度地夸大身份、阶级的差别，这在中国可能会带来很大的冲击，可能会有很多人批评这件事。目前谈论这件事，最好是集中在住宅细分上。产品细分不能光谈经济适用房，还有一级就是高档住宅，不要过份地强调豪宅。从技术、产品细分竞争的角度来说，可能会比较平和。 聂梅生：我认为我们的目标不要集中在豪宅上，讨论来讨论去，我觉得没有什么好处。最后真正房地产层次的问题没有讨论到。我同意冯总讲的，目前中国房地产市场当中，还不是豪宅怎么盖的问题。我认为中国不存在豪宅，只是个住宅市场的分层问题。[编者按：这简直是睁着眼睛说瞎话。] 豪宅侵占了公共土地资源吗？ （此时，我们把事先准备好的北京大军经济观察研究中心主任仲大军的文章《中国新兴的豪宅热说明了什么？》发给与会者。） 孙立平：现在大家之所以对豪宅议论纷纷，有一点争议最大，认为豪宅侵占了大量的公共资源。 林少洲：现在是有一些豪宅建在了风景区，那里本来是一个大家可以共同享受的公用资源。 任志强：这和房子没有关系，是管理部门的事。 聂梅生：这个资源卖给开发商是政府的问题。 任志强：不允许建房子，不管是豪宅还是普通的房子都不许盖。既然批了这块地给开发商，这块地是盖一所豪宅归一个人所有还是盖100套房子给100人住都一样。 [编者按：这就是一位身为共产党员的国有企业总经理说出来的话，他到底是在代表什么人？国有企业还讲不讲三个代表？这种理论让平民百姓听了真要骂娘了！中国的红色资本家们是不是已经堕落到善恶不分的地步了？] 李忠：在风景区建房子和矿产资源开采一样，我们经常抨击这样的行为是急功近利。但是，如果不开采的话根本发展不起来。你拿好地去投资，只有把别人引进来，等你有钱了再把他清除出去。这是一个过程。 任志强：我们打个比方，内蒙先是卖荒山，可能能挣一百亿，产生了10亿或15亿的税收。如果不卖这个山，可能就没有人组织开山，没有人建相应的工厂，也就没有税收，更何况产生了那么多就业。 李忠：类似的事情在经济起步地区都存在，比如河流的先污染后治理。几乎没有一条河不是先污染后治理的。在发达城市和地区，多少钱也不会让你开造纸厂；但在西部地区就可以开。 我觉得文章有几个问题。第一，财富的积累方式和钱的获得不能作为同一个问题来讨论。你的钱来得正当不正当，不是我们所要讨论的，我们讨论的是钱怎么花。钱花在房子上比花在赌博上好多了。第二，把对土地高价的买卖和非法的占有等同起来，说少数人占有了多数人的地，这是片面的。不是跑马圈的地，是花了钱的，是国家政策允许的。居者有其屋有三个层次，第一不意味着所有的人都获得同等的房，第二不意味着所有的人获得同等面积的房，第三不意味着所有的人都获得好的房子。有钱的富人，买一栋豪宅，就为政府交税了，政府再拿这些钱给贫民。比如说，要在偏远的地方建一栋1500平米的房子，那好，你先去修路吧。这些为什么要受到抨击呢？ 孙立平：从消费者的角度来说，我现在有10个亿，就想用2亿做住房，天经地义。消费者有这种需求，开发商提供这种产品也是天经地义。作为政府来说，涉及到土地资源的问题，是不是需要限制？ 任志强：如果20亿的投资可以把2万亩土地上的农民都解放出来，你要多少我给你多少。现在的豪宅离那个级别还差了很远，还没有到侵害别人的人均居住面积的地步。 聂梅生：我记得冯总曾说过一句话，房子是给有钱人盖的。假如房子是给穷人盖的，将来生活水平提高以后，谁再来住你的房子？不是更穷的人的嘛？不是越来越穷嘛？ 任志强：越有房子的人越能买得起房子。 李忠：谁为汽车做的贡献最大？就是使用第一批车的人。愿意买最贵的房子的人，是买的，不是抢的。 任志强：价格最后靠规模降低。政府给穷人盖房，市场给有钱人盖房。 李忠：现在有两个消费盯准了中国：一个是游艇，实际上中国是最后一个游艇市场；再有就是私人飞机。你想摆谱，可以，但是对不起，交税来。 任志强：鼓励高收入者进行高消费可以拉动经济。还有就是可以收遗产税。国家只管不进入市场的，进入市场的就不应该管。 “豪宅”反映出什么样的社会心态？ 孙立平：社会上对豪宅的关注确实反映了一点情绪，豪宅是社会收入差异的一个外在标准。有一个出租汽车司机说，我现在什么都有了，车子都是我自己买的，但是我不舒服。我天天拉客人出入豪宅，看得不舒服。所以说，至少可以有个标准，对多少钱一平米以上的豪宅征收高值税。 任志强：现在高级公寓的税比普遍公寓加了很多，地价还高。凡是好的房子，地价都是高的。 孙立平：我觉得关键是政府，政府你给它设定的空间边界是什么？ 李忠：我觉得概念很模糊。 任志强：现在是按容积率来计算的，就是土地能盖多少房来计算的，同时跟产品价格也有关，如果房子卖得贵的话，土地价格就高，如果卖得便宜，土地价格就便宜。比如我盖一个塔楼，顶头出现一个跃层的大户型，算不算豪宅？“云中尊邸”是否叫豪宅？ 林少洲：居住的特权一直都有，这是应该承认的。 李忠：在中国，买别墅的人并不是真正的富人阶层的塔尖，社会上还有一批看不见的塔尖。看得见的塔尖是因富而贵，看不见的塔尖是因贵而富的。 林少洲：说了半天就是一千平方米的地方，要花很多钱去买。我觉得现在的价值观念有问题。 任志强：就是说观念要改变。 聂梅生：观念改变了，讨论豪宅就有意义了。 孙立平：讨论了就能改变观念。 李忠：香港恒基公司老总没有自己盖豪宅，而是在自己开发的楼里买了四个整层，全部打通，上下左右不跟外界接触，是最安全的。这个政府就不能限定。我可以买四个整楼，然后打通。可以这样。比如我特想用一个大绿地，你非要分成一百户，把我逼急了，就把一百户买回来，然后变成一个。 任志强：一个人买十个人的，在美国没有问题，在香港也没有问题。减免税对所有人都是一样的，如果你要买十套房子或者更多房子，补贴就这么多，剩下的没有减免税。在美国规定有一个25万的减税额，两个人50万。英国、香港都有，额度限制死了，任何一个穷人都可以享受这个额度，任何一个富人只要超过了这个额度，就要用高价。[编者：中国现在有吗？] 中国“豪宅”之路怎么走？ 任志强：现在普遍的标准处于高速提高的过程，刚开始被称之为豪宅的，两年之后就可能不称为豪宅了。房地产的更新换代不超过一年。到了国外的人都说在当地买了豪宅，只是跟国内比，国内的人去了一看，这么大的房子！其实在国外根本不算什么，就是普通人的住宅。我个人觉得，追求和攀比是经济发展的一个动力，一定要做出最好的东西。有一个笑话说，城里人用纸擦屁股，等农村人用纸擦屁股的时候城里人用纸擦嘴了。这说明人们的经济生活水平的提高。 李忠：我特别同意任总的观念，中国的豪宅不存在某一个阶段的豪宅，而是不断流变的豪宅。有两个背景，一个是城市结构的不稳定，第二是人群的层次结构不稳定。人群在分类，看到你的住址，就知道你大概的收入和大概的倾向。我们讨论富人区的问题还为时过早。什么是富人区？伦敦、巴黎的富人区非常稳定。英国最豪宅的户型被阿拉伯人买走了，做第二居所。英国人没觉得不舒服：阿拉伯人愿意买那么贵的房子，那是他们的事，并不妨碍我们什么。 任志强：豪宅多数要进行个性化的服务，数量在市场上是很少的，20％的房子供应80％的富豪阶层。对开发商来说，主要是要提供一些专有、独享的服务和创作，不是工业化，而是创造的过程，对开发商的要求非常高。我们刚刚脱贫，还没有致富，小康到眼前了，就要给富豪做豪宅，确实比较困难。我们的部门经理看都没有看过，怎么能做出这样的房子？我们目前做的，只能是阶段性的豪宅，一般来说就是三五百万一套，不带装修，我们所卖的东西还是靠材料、靠概念、靠建筑形式，跟我刚才所说的真正豪宅的概念还是差很远的。 李忠：美国现在有一个明显的趋向，就是富豪平民化。你在美国地铁里可以碰到很多杂志的封面人物，大家看到很正常。等到社会阶层分化稳定之后，基本上可以互动了。 冯仑：还需要研究豪宅的交易规则。中国的事比较难办，刚有钱不牛一下也不行，打击暴发户也是历史的短见，比如模仿港台歌曲，慢慢模仿完了原创就出来了。所以在这个阶段，很多消费习惯还不太懂。香港给我们做的样板房，保姆的房子阶级差别就大了。我们住的房子，保姆房跟我们的差不多，但是香港的房子，保姆房就是楼梯下二尺宽的地方弄一个褥子。居住在这样的房子里，人的价值观其实也是很重要的。在我们这里，保姆叫做阿姨。我们家的保姆还专门提出来，在外面不要叫保姆或者阿姨，要叫姐姐什么的。通过这个来研究中国未来社会变化，是很有意思的。研究豪宅的文化，回过头来也是研究中国社会文化变化的一个镜子。 李忠：豪宅肯定要有完全不同的市场交易规则、产品生产规则以及流通的规则，我们要走的路还很远很远。 冯仑：国际上是看独立式住宅在整个房地产市场中所占的比例来衡量整个住房水平的，独立式住宅水平越高，说明你的标准水平越高。 聂梅生：我担心另外一个事。很多人不仅不接受豪宅，就拿这篇文章（指仲大军的文章）来说，连低密度都不接受。我在建设部还没有退下来的时候，老跟汽车打架，住宅老跟汽车在一起，算中国有多少地，要有多少停车场，要修多少路，如果每一家都有汽车的话，中国会怎么样，所以其结论是中国不能发展汽车。这跟讨论低密度住宅是一样的。如果这样算的话，中国就不能发展低密度，也不能有汽车。但实际上，现在汽车越来越多，汽车也进入了家庭，而且建设部不得不把停车场位都弄好了。我感觉，这种事情不如超前去研究。中国的低密度住宅不好好地研究，采取堵的方法，或者带上政治色彩都不管用，你不如好好研究低密度住宅的问题，如车的问题、路的问题。 任志强：城里的住房是为了工作而存在的一种住所，城外是为了生活而存在的一种住所，这两种东西是不一样的。 聂梅生：中国肯定要有这种需要。 林少洲：城市化的课题很重要，三十年之后，大量的房子可能没人住了。对住宅的需求和家庭的变化有一定的关系。 孙立平：到咱们老的时候，如果把生物技术发展到一定阶段，问题就大了，癌症什么的都能治好了，很可能你能活90岁、100岁，但是到80岁你就痴呆了。 李忠：这相当于发动机坏了，底盘没有坏。这就出现了老年幼儿园。 任志强：现在老年住宅还不行，因为购买力还跟不上，只有少量。 林少洲：我们在上海做了一个调查，做下来觉得时机不成熟。 孙立平：按照我来讲，很可能到老的时候不希望一个人住一套房，有可能四个老年人一栋小楼。 李忠：你说的情况在美国有，我叫它为人生的第二居所。美国特别提倡一件事，就是隔代人在一起非常重要。老年人有工夫跟小孩讲一些事情，教很多东西，父母哪有时间这么做。假期的时候，父母就把孩子送到老人家里去，这种情况在美国非常多。[完] ************************************************************************************** 读者反馈意见： 陈淮 [国务院发展研究中心研究员，市场所副所长]： 豪宅问题的讨论没必要拉到公平头上，政府调控就能解决问题。日本的土地资源更稀缺，对付豪宅的办法很简单：比照市价年年征收不动产税。用市场办法不是很好吗？ —————————————————————————————————————————— 北京大军经济观察研究中心 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