以证券化撬动楼市金融 （上）

----论房地产金融市场的困境及其解决办法

（博士学位论文）

美国普莱斯顿大学博士  尹宏毅

2005年6月

yinhongyi@xinhua.org

目录

论文提要…………………………………4

引论………………………………………13

房地产抵押贷款证券化——一项方兴未艾的试验…14

住房抵押贷款证券化的起源和方法……23

股权融资与房地产融资的近期变化……33

第一章                 房地产发展历程回顾……………33

过去、现在和将来………………………33

第一节                       房地产业的回顾  “新房地产运动”…34

第二节                       近年来房地产开发统计资料及分析……37

第三节                       北京房地产市场分析及展望……………39

第四节                       房地产经济大发展趋势.............44

第五节                       当前房地产市场形势以及存在问题…….49

第六节                       房地产业品牌时代及住房金融的发展策略.....54

第二章                 房地产金融…………………………………58

第一节 房地产金融概述……………………………59

第二节                       简介房地产金融品种……………………60

第三节                       房地产金融业务介绍……………………68

第四节                       当前融资的主要形式……………………72

第五节                        房地产资金的筹集……………………74

第六节                       融资渠道单一、科目单一………………77

第七节                       关于我国目前有无房地产金融的问题…79

第八节                       拓宽融资渠道的几种做法……………82

第三章 房地产金融在城市建设中的地位和作用…85

第一节 金融银行在城市发展中的作用……………86

第二节 金融杠杆调节房地产市场…………………87

第三节     房地产金融创新要法律先行……………90

第四节          金融市场开放导致房地产业的深刻变化………………92

第五节  金融开放给我国房地产金融法制带来的挑战…………95

第四章 影响房地产金融发展因素及对策………97

第一节  房地产周期以房地产金融市场关系……97

第二节    制约我国房地产金融业发展的主要因素………100

第三节    健全房地产金融市场完善其相关政策……102

第四节    培育房地产金融市场的几个条件……106

第五节   加入WTO房地产金融市场快速发展的契机……107

第六节 房地产金融如何健康发展…………107

第五章 包括MBS在内的资产证券化是解决我国金融体系困境的必由之路和有效方法

第六章 国际上可借鉴的房地产金融方式………………119

第一节   国际上可借鉴的房地产金融方式………120

第二节 美国的房地产金融机构……123

第三节  美国房地产金融市场的演变启示…124

第四节  透视美国房地产抵押贷款证券化…132

第五节 美国住宅抵押贷款的创新形式的多样性…………135

第六节     香港房地产金融市场发展的特点与启示………137

第七节      美国REIT 地产公司信托化………142

结束语

参考书目

论文提要

本论文的思路是沿着金融市场化的世界潮流向前看，把资产证券化这一20世纪80年代以来最重要的金融创新，以及在此框架内的住房抵押贷款证券化与宏观经济和宏观金融紧密地联系起来，在住房抵押贷款这个小问题上做一篇大文章。

本文集中探讨房地产市场与金融市场，以及前者向后者方向的转变。房地产业的金融风险在于其产品的非流动性与风险的累积性。在融资方面，一般而言，银行贷款风险最小，所以利率也是最低的；债券，包括公司债券和政府债券，风险较大，报酬率也较高；股票风险最大，因而回报也最高。但这样做的言外之意是，风险是与金融产品的流动性成正比。而银行贷款的种种弊端已经成为不争的事实。房地产业融资的风险恰恰在于其产品变现能力差，以及占银行呆坏账一定比例的房地产抵押贷款的累积。

所以，适应金融业当前最重要的潮流资产证券化的发展方向，房地产也要走债券化和股权融资化的道路。从原理来说，市场的决策者千千万万；市场决策者越多，对市场的良性运行就越有利。而银行贷款在所有融资方式中，是决策者最少，因而犯错误的概率也最大的。

西方资本主义的重要支柱之一就是复式记账。一边是资产，另一边是负债。根据这一经济学原理，以资产权利（包括股权和债权）形式存在的证券化资产通用性最强、流动性最好。与银行等金融机构不同，金融市场的优点不仅在于其决策者千千万万，因而信息趋于对称，资源配置也趋于合理，而且还在于其资产、负债两边比较匹配，可以将股权或债权化整为零，使之在不同时间、不同数额上得以变现。相比之下，银行贷款一旦发放，债权、债务关系就固定下来，以致形成一潭死水。

以银行间接融资为主的金融体系虽然有规模经济效应，但其资产负债结构却隐含着内在的不稳定性。这种不稳定性或者来源于金融机构的以高负债、低本金为基本特征的资金来源结构，或者来源于其“借短用长”(吸收短期资金、发放中长期贷款)的商业模式。正是基于这些基本特征，银行贷款方面出现任何问题，都可能导致资产负债表的恶化，而资产负债表的恶化，则构成传统金融危机——银行挤兑的直接原因。在金融市场中，这种情况一般不可能发生，主要原因是在金融市场上，储蓄的供应和投资的需求是一一对应的。

其次，从风险的分担机制来看。金融机构的融资活动以集体决策和集体行动为其基本特色，因此，在间接融资中，不仅风险的暴露存在较长的时滞，而且所有的风险都会高度集中于金融机构之中。相反，由于金融市场本质上是众多投资者的分散决策和分散行动的集合，因此，金融市场不仅能够及时揭示风险，而且能够最大限度地分散风险。

住房抵押是最常见的被证券化的资产。在美国，住房抵押贷款证券化产品（MBS）的市场十分巨大。美国住房抵押市场中大约55%到60%已经被证券化。近期的市场变革包括抵押担保债券（ Collateralised Mortgage Obligation, CMO）,它提高了投资者处理提前支付风险的能力。在美国，MBS的发行是由政府担保的，因此被归类为一种政府证券（OECD，1995）。

由于MBS市场的成功，金融机构开始尝试其它资产的证券化。资产证券化产品（Asset-backed Securities， ABS）这一包罗万象的术语包括了所有非住房抵押支持的证券化产品。ABS中最常用来抵押的包括信用卡应收账款、汽车贷款、商业抵押（单个资产或资产集合）、租赁和贸易应收帐款。美国公开交易的ABS发行总量最近估计为2000亿美元（OECD， 1995）。

本论文的引论介绍信贷资产证券化和房地产抵押贷款证券化的最新发展，意在画龙点睛，将论文的精髓与主题淋漓尽致地加以表现。其中的最新材料截止日期为2003年。

论文第一章从房地产的过去、现在和未来谈起，回顾该产业的发展历程。第二章从直接融资和间接融资说起，论述房地产资本运营。第三章讲述房地产金融在城市建设中的地位和作用。第四章论述影响房地产金融发展的因素及对策。第五章介绍国际上可借鉴的房地产金融方式。

重申前面的一点，笔者始终想在一个小问题上做大文章，也算是吃一堑长一智。但论文完成之后仍觉有面铺得太大之嫌。笔者竭力聚焦于信贷资产与房地产贷款证券化以及两者之间的包容性及连续性上面。但是如果不把金融与融资形式、金融机构及金融市场等概念搞清楚，就无法阐明问题与对策的本源。因此引进了20世纪80年代以来的世界金融市场和工具的创新等大的背景。

作为一个北京人，到本论文截稿之日，笔者还欣喜地向大家报告，《北京城市总体规划2004——2020年》的修编已经基本结束。2004年11月12日是修编成果在北京市规划展览馆向社会公示的最后一天。该规划对未来北京的人口、空间、交通、市政、绿化、旧城保护等问题作出了回答，指明了北京未来16年的发展方向。根据规划内容，未来北京的发展目标定位于四个方面——国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市。

对此次修编首次提出的“宜居城市”概念，市民们非常关注。北京大学教授董黎明说，除政治、文化功能外，此次修编把宜居城市确定为北京城市发展目标，这反映了一种城市规划者开始把城市居民视为这座城市“主人”的思想。宜居城市理应成为北京城市发展的目标，只有把北京建设成适宜居住和生活的城市，其他方面的职能才能更好地得到履行。宜居城市是一个城市的建设目标，也是进一步发展的基础，因为只有“安居”，才能“乐业”。

要想成为宜居城市，首先要创造一个良好的自然生态环境。其次，市政、生活配套设施要齐备，尤其是利于人们出行的公共交通要完备。此外，其内涵还应包括社会环境因素，比如治安与人文环境等。宜居城市建设是一个庞大的系统工程，除了要考虑居住、生活因素外，还要考虑生产、社会、文化等因素。只有各方达到和谐，宜居城市才名副其实。

从企业经营角度看，这就意味着我国5万家左右的房地产公司急需优胜劣汰，甚至淘汰其中的80%-85都不算多。只有这样，大公司才能花大钱，营造越大的“大小区”乃至达到行政区域的城市地区，从而使百姓的总体居住条件有所改善。而如果继续容忍一些小企业小打小闹地搞房地产开发，对我们的生存环境，对房地产业的长远发展，对消费者利益，以致对国家的长期规划和发展，都是不利的。

    Property Finance & Financing Moved At The Fulcrum of Securitization: A Discussion of Efforts To Solve The Dilemmas In Real Estate Finance & the Entire Financial Market

（Ph.D. Dissertation）

By Hongyi Yin

Ph.D. In Business Management,

Preston University, Cheyenne, Wyoming, U.S.A.

Abstract

The train of thought of this paper runs in line with the global trend away from financial institutions towards financial markets, linking asset securitization, the most important financial innovation which originated in the 1980s, and mortgage securitization, which lies within the former’s framework, with China’s economy and finance at the macro level, thereby creating a panorama of the world of finance on the basis of a relatively minor sector of the economy.

One of the pillars of modern capitalism is double-entry accounting, with one side being assets and the other liabilities. According to this economic principle, securitized assets taking the form of rights to assets  (including equity and bonds) enjoy the widest application and the best liquidity. Unlike financial institutions such as banks, the advantages of the financial markets lie not only in the myriads of decision-makers they accommodate, which results in their tendency towards a symmetry of information and the right allocation of resources, but also in the matching of assets on one side and resources on the other, which enables the dispersion of equity or bonds and in their liquidity at disparate times and amounts. In contrast, once bank loans are made, the relationship between creditors and debtors becomes fixed, thus creating a pool of stagnant water.

This paper focuses on explorations into the real estate market and the financial market, and on the former’s efforts at simulating the latter. The financial risks of the property market lie in its products’ lack of liquidity and the accumulation of its risks. In the field of financing, generally speaking, bank loans are the least risky, hence their low interest rates; bonds, including corporate and government bonds, are more risky, therefore entailing greater rewards; and company shares are the most risky, and so they earn the highest returns. This would imply that the risks and liquidity of financial products are positively related. But the defects and failings of banking are already an indisputable fact. The risks of real estate financing exactly lie in the slow conversion of property into cash and in the accumulation of mortgages which take up a certain proportion of non-performing loans weighing heavily on banks.

Therefore, in line with asset securitization, the current major trend in the financial industry, real estate is also to tread down the path of transformation into bonds and equity financing. In principle, there are tens of millions of decision-makers in a sufficiently large market; and the more decision-makers there are, the more conducive it will be to the performance of the market. In contrast, of all modes of financial leverage, with bank loaning, there is the least number of decision-makers, hence the highest probability of committing errors.

Although the financial system centered around indirect financing from banks does have effects such as economy of scale, the structure of its balance sheets is embedded with innate instability, which business mode comes either from the funding structures of these financial institutions fundamentally characterized by heavy indebtedness and low amounts of principal, or from its “borrowing on short terms and lending on long ones”(absorbing short-term funds and making medium or long term loans). It is exactly because the bank loaning field is based on these basic features that any symptoms it manifests would lead to the deterioration of its balance sheets, thus forming the direct cause of runs on banks, the usual kind of financial crisis, whereas in a financial market, such circumstances generally do not appear, mainly because its supplies in the form of savings and its investment demands correspond to one another.
   Next, let’s look at it from its risk-sharing mechanisms. The financing activities of financial institutions are basically characterized by collective decision-making and collective action. Therefore, in indirect financing, not only are there longer time lags in risk exposure, but all risks are highly concentrated in the financial institutions. In contrast, due to its nature of being a pool of separate decisions and actions on the part of many investors, financial markets not only expose risks in time, but also disperse them at a maximum.

Mortgages are the most common form of securitized assets. In the U.S., the market for Mortgage Backed Securities (MBS) is huge. Securitized mortgage products take up 55% to 60% of the American market. Recent changes on the market include Collateralized Mortgage Obligation (CMO), which has improved the capacity of investors for dealing with risks of payment ahead of schedule. In the U.S., the issuance of MBS is guaranteed by the government and therefore classified as government securities (OECD, 1995).

Due to the success of the MBS market, the financial institutions have started to try out securitization of other assets. Asset-backed securities are an all-inclusive term that sweeps across all securities which are not backed by mortgages. The most commonly used ABS includes credit card accounts payable, automobile loans, commercial mortgages, leasing and trade accounts payable. ABS issued and openly traded in the U.S. was estimated to be 200 billion dollars (OECD, 1995).

The introduction to this paper recounts the most recent developments in the securitization of credit loans and mortgages, with the intention of adding vivid pictures to clinch the points and of bringing the essence and theme of the paper into the fullest display. The data included was dated up to 2003.

To reiterate a point previously made, this author always intends to base his argument on a minor issue, thereby learning from past lessons. But having finished the paper, I feel the danger of falling victim to overexpansion.

I have nonetheless tried to focus on the securitization of credit loans and mortgages and on the inclusiveness of mortgage loans within the sphere of credit loans and the derivation of the latter from the former. But should clarification fail with regard to concepts such as forms of finance and financing, financial institutions and financial markets, I would be unable to state my case and offer policy recommendations based on the root causes of them all. Therefore, I have brought in the general background of innovations in the financial markets and financial instruments.

引论

从理论上说，金融市场的发展未必有助于金融体系的稳定。事实上，综观世界各国历史，金融体系的不稳定乃至金融危机，都有可能最先发端于金融市场。仅就20世纪的情况而言，30年代的金融危机、70年代的拉美金融危机、1987年美国的“黑色星期一”、80年代末期日本泡沫经济的崩溃、90年代初期的“巴林银行事件”、以及1997开始的亚洲金融危机，无不肇始于金融市场。金融市场可能成为不稳定根源的原因在于，由于存在信息不对称，在这个市场上交易的金融工具的价格可能产生较大的波动，进而，基于各个市场相互关联的特性，一个金融市场中的不稳定就可能扩展到整个金融体系中，最终酿成金融危机。
    尽管发展金融市场的直接目的不是促成金融体系的稳定，然而，作为一种不同于金融机构间接融资的融资方式，金融市场的发展还是有可能对于金融运行的稳定产生积极的促进作用。通过简单比较银行间接融资与市场直接融资的利弊可以清楚地看出这种稳定作用。
    首先，以银行间接融资为主的金融体系虽然有规模经济效应，但其资产负债结构却隐含着内在的不稳定性。这种不稳定性或者来源于金融机构的以高负债、低本金为基本特征的资金来源结构，或者来源于其“借短用长”(吸收短期资金、发放中长期贷款)的商业模式。正是基于这些基本特征，银行贷款方面出现任何问题，都可能导致资产负债表的恶化，而资产负债表的恶化，则构成传统金融危机——银行挤兑的直接原因。在金融市场中，这种情况一般不可能发生，主要原因是在金融市场上，储蓄的供应和投资的需求是一一对应的。
    其次，从风险的分担机制来看。金融机构的融资活动以集体决策和集体行动为其基本特色，因此，在间接融资中，不仅风险的暴露存在较长的时滞，而且所有的风险都会高度集中于金融机构之中。相反，由于金融市场本质上是众多投资者的分散决策和分散行动的集合，因此，金融市场不仅能够及时揭示风险，而且能够最大限度地分散风险。
    再次，间接融资为主的金融体系，对应地会造成一个以外源融资为主，并以金融机构融资为主的企业资本结构；而在直接融资为主的金融体系中，企业的资本结构通常都会以内源融资为主，在外源融资中则以金融市场融资为主。粗略地说，前者以美国、英国、加拿大为代表，后者以日本、德国、意大利为代表。在上个世纪，对于这两类资本结构的优劣，人们长期争论不休，但到了上个世纪末期，特别是日本经济于80年代末期开始陷入长期萧条，亚洲地区发生严重金融危机之后，多数人已经同意，在内源资金和外源资金中较多地依赖内源资金，在金融市场和金融机构之间较多地依赖金融市场，是一种能够促成金融稳定的比较理想的企业资本结构。
    类似的比较分析还可以再做一些。显然，一个拥有强大的金融机构而金融市场不甚发达的金融体系是存在重大缺陷的。因此，努力创造一个金融市场和金融机构同时发展，直接融资和间接融资协调配合的金融发展格局，应当成为任何一个现代经济社会孜孜以求的目标。惟其如此，金融体系的总体稳定才比较容易实现，并且在一个长时期中得以维持。中国正是这样一个金融市场不够发达的国家。所以，在未来的金融改革和发展中，大力发展金融市场依然是我们的重要任务。

房地产抵押贷款证券化

——一项方兴未艾的试验[1]

在西方发达国家，信贷资产证券化已经有30年历史。它是商业银行在竞争日趋激烈的金融市场上必须具备的技术。在我国，这一具有信用风险转移创新、提高流动性创新和信用创造创新的金融创新业务，正逐步从理论探索走向实验检验。在人们日益相互依存的现实经济生活中，微观因素的改善和创新，会产生深刻的宏观影响。

事实上，资产证券化作为20世纪80年代以来最重要的金融创新，它与宏观经济和宏观金融都有着非常密切的联系，对经济与金融的方方面面的影响是非常显著的。从宏观意义上讲，资产证券化的好处主要体现在资源利用效率的提高上。根据经济学原理，以资产权利形式存在的证券化资产通用性最强，流动性最好。比如企业的应收账款源于企业间的商业信用，其流动性受到商业购销关系的限制，但经过证券化的应收账款，就成为不受特定商业信用关系限制的、高流动性的标准化投资产品，企业也因此加速了资金周转，全社会也因此提高了资金的周转速度和利用效率。再比如，一些中长期投资所形成的固定资产，如果能够变成标准的证券化产品，就能大大增强其流动性，减少企业对长期资金的占用。又如在企业的并购重组中，往往面临资产专用性的障碍，但经过证券化处理的资产就能克服这些障碍，减少企业并购重组中的沉淀成本。

我国资产证券化的比重还很低，通过大力推进企业应收帐款、个人住房抵押贷款以及其它信贷资产的证券化，将极大地提高这些资产的流动性，对促进中小企业融资、发展个人消费信贷、提高银行的流动性风险管理水平、增强政府宏观调控的手段，都有重要意义。

众所周知，金融机构不良资产的累积是引发金融危机的最大隐患。而以前解决银行不良资产的思路无非是银行用自身的呆坏账准备金予以冲销，财政注资解决。但这种治标不治本的方法并不能阻止不良资产的重新形成。从推进国有企业和国有银行改革等目的出发，客观上需要我们在银行不良资产的防治上形成新的思路，而信贷资产证券化则不失为一种较好的解决办法。

金融危机的爆发一般有三个关键因素：实际上的经济衰退、经常账户赤字和银行体系的脆弱性。大量呆坏账的存在，潜在性地破坏了银行体系的健康特质，使银行体系极度脆弱，进而使金融主体对金融风波缺乏免疫力。

由于银行资产与负债在期限上的不匹配，所以银行经常会陷入流动性不足的困境。特别明显的是，由于流动性不足，贷款周转缓慢，银行没有更多的稳定资金用于新的贷款的发放，从而造成一部分潜在的贷款需求不能得到满足。按照传统理论，银行克服流动性不足可以选择资产管理方法或负债管理方法。与传统的融资方式相比，资产证券化无疑是一种新型的融资方式。其“新颖”之处在于，在对贷款按照不同期限、不同利率、不同种类等进行分解的基础上，将贷款进行重新组合和给予重新定价，并以此为基础发行具有不同风险和收益特征的结构性信贷证券，最终达到提高银行信贷资产质量和信用等级、分散信贷风险、增强信贷资产的流动性的目的。这一融资制度安排更便于银行进行流动性和资产负债管理，就像公司债券和公司股票一样，当其持有者需要变现时，就可以通过上级市场来实现。无论对哪一类资产，二级市场最原始，最基本的功能就在于提高该类资产的流动性，资产证券化也不例外。发放贷款的银行将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，将长期的贷款变现成了现金资产，从而为其发放新贷款提供了可能。

在银行资本充足率监管方面，借鉴巴塞尔协议等国际经验的重要一条，就是逐步提高信贷资产的风险权重，降低证券资产的风险权重，以此促进银行更多地采取证券化方式融资。因此，我国银行业通过信贷资产证券化，将有助于提高实际的资本充足率，提高资本的运用效率。资产证券化也有利于提高金融资产的处置效率，丰富银行资产处置的手段。信贷资产的流动性和交易性不强，通过证券化，可以提高银行资产处置的效率，使银行资产在更广泛的范围内流通。这时降低银行资产的处置成本，提高银行资产的处置效率具有重要意义。当然，信贷资产证券化也有利于金融体系的稳定。亚洲金融危机的教训也表明，金融资源的配置过度集中在银行，在遭遇突发危机时，由于借、蓄和贷款的流动性差，资产的证券化比重低，导致风险集中于银行，难以迅速在全社会范围内分散风险。

我国金融资源配置的一个突出问题是各金融市场之间发展不协调。如何促进金融市场的协调发展，一个重要实现途径是通过发展证券化产品去替代储蓄和信贷，使资产证券化成为连接货币市场与资本市场的重要桥梁。

资产证券化，使传统的融资方式和金融中介服务发生了深刻的变化。尽管银行仍然通过发放各种贷款而保持着主要的资金供应者地位，但它们已心再为资金被长期占压在高风险投资上忧心忡忡了。因为，在放出贷款后，它们可以立即将这些贷款出售给投资银行和各种金融中介商，再由他们以贷款组合为基础去发行资产支持证券。很显然，资产证券化把过去由银行来承担的金融服务，分解为多家机构和投资者共同参与的投资活动，不仅有效地降低了金融风险，而且大大提高了资本的流通和增值能力。所以，正如美国经济学家弗兰克·法布齐和弗兰克·莫迪格利亚尼所指出的，资产证券化的真正意义不在于发行证券本身，而在于这种金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人和贷款人之间，架起了更有效的融资渠道，通过对银行资产的重新组合，发行资产支持证券，银行不再局限于仅依赖自身的实力来提供金融服务，也不必将大量的资金占压在高风险投资上。因为人们已经有了更多的、更新的资金来源和投资工具。

如果银行可以通过证券化技术以资产融资的方式作为一种流动性来源，并尽量回避准备金因素，那么就会导致信用创造路径传导货币政策的情况出现一定的变化。由于证券化是从影响超额准备金需求，使之下降开始的进而也等于降低了货币需求并带来均衡利率水平下降。鉴于此，在一定意义上，资产证券化有利于币值稳定目标和经济增长目标达成更好的统一。

信贷资产证券化对货币政策的影响主要体现在三方面：一是有利于丰富公开市场操作的工具。在间接调控方式下，货币政策主要通过央行在货币市场上实施灵活的公开市场操作来实现。比如，银行的个人住房抵押贷款变成个人住房抵押债券后，将其在银行间债券市场上市，就可能成为央行公开市场操作的工具。二是有利于提高贷款货币政策的传导效率。随着货币政策更多转向间接调控，金融市场，特别是货币市场效率将对货币政策传导发挥越来越重要的作用。而货币市场效率的决定因素，在于其交易规模和交易的流动性。商业银行作为货币市场的参与主体，其证券化资产的比重越高，规模越大，货币市场的流动性和交易性就越强，央行公开市场操作对商业银行流动性的影响就越显著，货币政策的传导效率就越高。三是资产证券化对利率市场将起到促进作用。信贷资产证券化将有助于提高证券资产在银行资产中的比重，增大银行间市场上证券资产的交易规模，从而使货币市场形成的交易利率具有更大的代表性，促进基准收益率曲线的形成，进而对存贷款利率的市场化发挥引导作用。

适合中国的住房抵押贷款证券化，目前较为一致的认识是，证券化作为一种资产结构及风险管理，有利于促进金融市场的健康发展。随着我国住房制度改革的深入发展，住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题，除了把房价降到一个合理水平外（包括经济适用房的建设、以及降低有关的政府税费等），还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。

一、目前住房抵押贷款市场的局限性分析

一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。

抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。

住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。

二、住房抵押贷款证券化的效应分析

住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其作用具体表现为下述几方面：

1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险

以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。

2、提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题

由于房屋抵押贷款的期限最长可达30年，对发放抵押贷款的银行来说，信贷资产回收周期很长，而通常银行吸收存款负债最长仅5年(实际上居民存款以活期或1年期为主)，二者资产负债的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的难度。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。

3、抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场的积极作用

对抵押贷款借款人来讲，由于抵押贷款证券化，拓宽了抵押贷款发放的资金来源，增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款的风险，使金融机构可以延长抵押贷款的时间，扩大抵押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需要。这样对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。

三、住房抵押贷款证券化的建议

近些年来，我国在房地产证券化方面进行了一系列的探索和实践，取得了一些可喜成就，为推行住房抵押贷款证券化创造了有利条件。其中包括：1、我国资本市场的初步形成和证券交易所的创立为推行住房贷款证券化创造了必要条件。2、我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和住房储蓄银行等，为抵押贷款证券化提供了机构上的保证。3、大批房地产与证券评估机构的建立，为抵押贷款证券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面应该看到，我国抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段、属于新生事物，要实现这一金融工具的创新，就要吸收发达国家的先进经验，通过有关管理部门的推动和扶持，结合我国的实际情况，从以下几个方面入手：

1、培育抵押贷款证券化市场

要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：1、制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和房地产市场法律、法规的任务。2、深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。3、开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。

2、建立完善的抵押市场担保体系 开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：1、在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。2、在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。由此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持。因此，设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷款证券化打下坚实的基础。

3、加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立

包括：1、建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。2、培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种。包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券

四、住房抵押贷款的证券化途径

住房抵押贷款证券化是从住房抵押贷款一级市场向二级市场的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。以抵押债券为例，抵押贷款证券化的运作模式包括：1、银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。2、抵押贷款的证券化。银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司，由抵押贷款公司将其组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券。3、银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押债券。发行方式可采用直接发行或间接发行。前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是以专门部门为经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。4、债券进入二级市场参与流通。二级市场上的投资者有机构投资者和个人投资者，鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体应以机构投资者为主，以个人投资者为辅。

住房抵押贷款证券化的推行，对于丰富我国的证券市场（避免A股独大的风险）、增加社会稳健的金融投资渠道、促进总需求和GDP的增长等等，无疑是具有非常重要的意义。

在美国，住房抵押贷款证券化产品（Mortgage Backed Securities, MBS）的市场十分巨大，美国住房抵押市场中大约55%到60%已经被证券化。

证券化是指“发行适于销售的证券，支持这种证券的不是私人公司或公共部门实体的预期偿还能力，而是特定资产的期望现金流”（经济合作与发展组织，OECD,1995年）。

在证券化中，发起人（Originator）将应收款项出售给特定目的的载体（SPV），后者建立的目的就是分离应收账款和其它功能的实行。

SPV通常由破产隔离信托或联合实体构成。SPV通过向投资者发行证券（通常形式是一般票据、商业票据、汇票、债券或优先股）为购买应收账款融资。法律合约规定交易各方的权利和义务，包括在需要时任命一位经理人管理应收款项。

SPV发行的证券在构造和销售过程中往往涉及一个或多个金融机构。为了促进投资者需求，信贷评级机构评估SPV违约的可能性，给出合适的信用评级。通常，SPV拥有资产信用加强和流动性支持来确保证券的高评级。

只要具有合理的、可预测的未来现金流，任何类型的资产都可以被证券化。最容易被证券化的资产包括：发生在由大量资产组成的集合（Pools）中的，可以利用过去的经验预测其违约率的，文件是标准化的，所有权是可以转移的等资产。

住房抵押是最常见的被证券化的资产。在美国，住房抵押贷款证券化产品（MBS）的市场十分巨大。美国住房抵押市场中大约55%到60%已经被证券化。近期的市场变革包括抵押担保债券（ Collateralised Mortgage Obligation, CMO）,它提高了投资者处理提前支付风险的能力。在美国，MBS的发行是由政府担保的，因此被归类为一种政府证券（OECD，1995）。

由于MBS市场的成功，金融机构开始尝试其它资产的证券化。资产证券化产品（Asset-backed Securities， ABS）这一包罗万象的术语包括了所有非住房抵押支持的证券化产品。ABS中最常用来抵押的包括信用卡应收账款、汽车贷款、商业抵押（单个资产或资产集合）、租赁和贸易应收帐款。美国公开交易的ABS发行总量最近估计为2000亿美元（OECD， 1995）。

住房抵押贷款证券化的起源和方法[2]

从二战结束时起，进行抵押贷款交易的一个活跃的二级市场一直是美国的一个主要的政策目标。为了达到这一目的，创建了一批政府和半政府的机构，包括房利美（联合房屋贷款协会）、政府国民抵押协会和弗雷迪·麦克（联邦住房抵押贷款公司）。这些机构起初试图直接买卖抵押贷款，但它们的成功主要是在购买抵押贷款，而不是在出售抵押贷款方面。这帮助支持了抵押贷款市场，但却未能创建一个具有来自新投资者的，对抵押贷款巨大需求的真正的二级市场。

抵押担保债务（Collateralized Mortgage Obligations, CMO）

CMO是债务工具，用抵押贷款转递受益权证或各别抵押贷款担保。这些抵押贷款把抵押贷款转递受益权证的积极特色与公司债券的积极特征相结合。CMO与抵押贷款转递受益权证之间的主要区别，是向证券持有者支付利息和本金的机制。传统的转递受益权证每月向持有人支付利息和本金的一个成比例的份额，因为该证券标志着一个抵押贷款集合中的一小部分利息的所有权。CMO结构彻底改变了这一成比例分配机制，用债券的一种序列偿还来取代。

一种典型的CMO具有4个类别或分支。前三类获取利息支付，本金首先支付给债券的快速支付类别。在偿还了第一类债券之后，本金的支付被用于依次偿还剩余的类别。在偿还所有从前的债券类别之前，第四类债券是为获得任何利息或本金支付的。

CMO结构的好处是明显的。CMO已经把一种长期的每月支付工具转变或一系列半年一次的支付，即像债务一样的，具有中、长、短到期日和平均寿命的证券。多重到期日类别减轻了任何特定到期日类别的现金流的不确定性，使投资者得以针对不同形状的收益曲线进行调适，并为较长到期日类别债券提供一定程度的偿付催促保护。因此，CMO提供了偿还比较确定的和催付保护较好的、范围广泛的一系列投资到期日。

最初于1983年年中出现的抵押担保债券，迅速地成为抵押贷款证券化的一顶主要工具。在1986这一高峰年，发行了500亿美元的CMO。发行者包括弗雷迪·麦克，投资银行、储蓄机构、抵押贷款银行、住宅建筑商、保险公司、商业银行和抵押贷款发放渠道等。

名正则言顺：房地产行业证券化建设的法律思考

有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
    实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。
    房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
    与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
    房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
    房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
    房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
    总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
    （二）房地产证券化的特征
    1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
    2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特殊目的载体）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
    3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
    4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
    5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样、性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
    6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
    三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
    （一）分散立法型国家的法律规定。
    1、美国关于房地产证券化的法律规定。
    美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT。
    2、英国关于房地产证券化的法律规定。
    英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
    3．采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
    （二）统一立法型国家的法律规定。
    1、日本关于房地产证券化的法律规定。
    日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。
    2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
    韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。
    3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
    四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
    （一）我国房地产证券化的发展现状
    房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
    1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
    2、房地产投资权益证券化的发展现状
    我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80％左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。
    （二）我国推行房地产证券化的可行性和必要性
    1、房地产证券化的必要性
    （1）有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题。虽然目前我国商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%，资金也比较宽松，流动性没问题。但是，由于业务发展的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快的建行，其余额占全部贷款金额的比重已超过9%，参照发达的市场经济国家，我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资产的流动性风险逐渐显现出来。房地产证券化有利于释放由此产生的金融风险。
    （2）有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制。目前，我国商品房空置量已超过７０００万平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过２０００亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要３５００亿元的巨额资金。这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。
    （3）有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。
    2、房地产证券化的可行性
    （1）我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。从整个国家的宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产的证券化创造了一个稳定的大环境。
    （2）我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知，住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已经初步形成规模。据统计，1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，两年中增长了5倍多。
    （3）我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先，国家金融政策的适当调整和完善，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础。
    五．我国房地产证券化的立法体例探讨
    众所周知，金本位体制崩溃以后的金融体系，完全建立在法律的基础之上，因而完全可以这样断言，没有法律，也就没有整个金融体系。从这个意义上说，法律对于金融创新的积极作用是主要的，也是重要关键的。
    我国关于房地产证券化的实践十分少见，新华信托推出的住房贷款项目的资金信托，颇有点房地产贷款证券化（MBS）与房地产投资信托（REIT）相结合的特点。2003年国内第一支住宅产业基金，“精瑞”房地产信托基金的启动无疑又是一大开拓。从目前的趋势以及必要性考虑，房地产证券化在不久的将来必然会成为我国资本市场的一种重要融资方式，因此这方面的立法应当先行。在立法体例方面，是将房地产证券化的各个环节集中起来统一立法还是将各个环节提出来分散立法？目前学界还存在着争议。笔者认为，我国应当仔细考察国际上两种立法体例后面的深层因素。
    采用分散型立法体例的国家和地区中，美国最早从事房地产证券化，其目的是为了解决银行住房贷款资金不足的问题，由于它是一个全新的课题，只能通过“摸石头过河”的方式，出现一个问题就出台或修改一个规则，最终通过不同的法律形成了对房地产证券化的规制，因此不存在统一立法。而且美国是一个崇尚金融创新的国家，统一立法可能会给房地产证券化产品的创新设置太多条条框框，分散立法以及美国的衡平法传统更注重的是事后评价，因此可以给金融创新创造条件。英国则是典型的英美法系国家，成文法在其法律体系中处于次要地位，所以它们更多地是判例法或者至多是单个成文法对房地产证券化进行规范。澳大利亚和我国香港的立法传统受英国的影响很深，分散立法就是一个表现。至于德国、法国等传统的大陆法系国家，由于证券市场并不十分发达，特别是德国，银行属于“全能银行”，银行流动性问题并不是很严重，因此没有进行房地产贷款证券化（MBS）的动力；至于房地产投资信托（REIT），由于大陆法系没有信托的传统，对信托缺乏具体规定，因此这方面的规定基本空白。可以说，房地产证券化在这两个国家只是一个配角地位，统一立法的成本要大于效益。
    采用统一立法体例的国家和地区中，我们可以发现一个共同的特点，即这些国家和地区都处于亚洲，立法的时间都发生在1997年亚洲金融危机之后，尽管在这之前，一些国家也曾从事过房地产证券化的实践，但真正促使这些国家下定决心统一立法的，还是由于金融危机暴露了金融机构的流动性风险，为了巩固国家的金融安全，大力发展资产证券化势在必然，而制定统一的资产证券化法案，对于房地产证券化的操作和规范运行是必要的。由此可以得出我国房地产证券化的立法体例：统一立法型。理由在于：
    1．我国有大力发展资产证券化的客观要求。我国金融机构的处境并不乐观，一是银行不良贷款的比例很高，二是银行的资本充足率太低，不符合《巴塞尔协议》8%的要求，应当说，我国没有出现类似于亚洲其他国家的金融危机，很大程度上是由于政府信用的存在，但随着市场化运作的日益深入，如果银行的处境再没改观的话，爆发金融危机的可能性非常大。因此发展资产证券化是大势所趋，而进行统一立法我们就不会碰到法、德存在的立法尴尬。
    2．统一立法有利于参与者更好地操作。房地产证券化是一个新生的事物，参与者的水平参差不齐，采取统一立法，可以使房地产证券化的过程一目了然，便利于实践中的操作。
    3．分散立法实际上成本更高。房地产证券化的环节非常繁杂，涉及到的法律部门很多，如果对原有法律部门进行一一修订，那花费的立法成本肯定很高。衡量之下，不如把这些环节集中在一起统一立法。
    4．统一立法，我国有后发优势。前面提到了很多统一立法型的国家和地区，它们的立法能够给我国借鉴，当前我们关键的是如何把这些规定同我国的具体实践结合起来，实现法律的本土化。须指出，统一立法并不否定其他一些法律对房地产证券化的规制，毕竟统一的法律不可能也没有必要涵盖房地产证券化的所有过程，所以我们可以看到，无论是日本还是我国台湾地区，在其资产证券化法案的一些条文中，都明确指出可以适用某某法，这种规定可以避免重复立法，保持立法的简洁性，值得我国借鉴。

股权融资与房地产融资的近期变化：信托、上市成为当前最活跃的房地产融资方式。[3]

2003年6月，“121号文件”出台本意在于减小中国房地产业的金融风险，“打”、“防”并举。但这一政策变化，给房地产业带来了不小的“震动”，也使得一半的房地产企业面临资金链断裂之忧，以至面临出局的危险。特别是在国内金融市场还未完全开放的时期，房地产业能否有自己的融资平台，成为整个产业的头等大事。

2003年房地产融资出现不少新变化，上市融资，海外融资在原有银行信贷融资的基础上，有较大的突破。房地产融资方式中的信托上市等，在今年会得到进一步提升。随着多种融资方式的发展，房地产商对银行信贷的依赖程度将会逐步降低。这一新趋势是121文件所产生的良性副作用。

尽管发行股票并上市的过程长，手续复杂，成本较高，特别是房地产行业，企业赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，因此很难达到上市要求，但大多数房地产开发商还是希望并努力去走那条路。万科、金地、沙河、华业等地产公司相继上市之后，深圳房地产企业又争相上市，这应该说不是件新鲜事。

第一章 房地产发展历程回顾

序言：过去、现在和将来

在北京朝阳门外大街北侧，笔者的故居、现在已经修复并向国内外游客开放的东岳庙鲁班殿前的一座小石碑上刻有：“上古之时，穴居野处，无所谓宫室庙堂，……”那时的人类只比动物多一块遮羞布，居住习性也和许多动物差不多。正如野猪和猴子在森林里搭窝一样，人类也是随遇而安；正像野鸭、野兔游荡狂奔一样，人类也居无定所。

    今天的人类居住习惯是野人的异化与发展。人类找到了固定的居所，并且在周围发展起村庄，有了集市，最终发展成为城市。可以说人类文明与其固定的生活条件息息相关。人类之所以有今天，是因为群居的习性使之能够相互学习，沟通，交往。并世世代代继承和发扬前人的经验与成果。而这种习惯的支撑设施，就是人类从刀耕火种以来的定居生活条件。

    当然，在食无饱餐、居无定所的野蛮时代，人类活得也很轻松自在，而且由于没有固定居所的群居生活方式，可以吃野果和随处便溺，所以也没有什么传染病（皮肤病、肠胃病和血液病等），以及“富贵”病，譬如高血压、高血脂和高血糖病等。人类的病患大多与其文明的发展史相关，而其中，密集的居住条件带来了如此“富贵病”。

    人类是自然界的一部分，人们越来越感到，就连地球也过于狭小，不够我们人类纵横驰骋。我们的征服自然将不再是逃避，不管我们如何雕琢自己，试图远离我们的本源，我们最终都必须回归自然的怀抱。当然，这种回归是在更高层次上，其保障条件是现代化的通信、交通工具和物流。这就是否定之否定的辩证法，就是房地产最终的圆满结局。

第一节  房地产业的回顾  “新房地产运动”

房地产业在我国是一个新兴的产业，在我们计划经济体制下过分的强调国家统一计划，统一建设，统一分配的格局，房地产市场配置功能逐渐弱化以至完全消失，20世纪80年代末，随着社会主义市场经济的建立，房地产才正式成为一个产业。由此算来，我国的房地产业的发展仅仅10多年的历史，与西方房地产百年史相比，是幼之又幼。尽管如此，在这弹指一挥间的十多年里，我国房地产经历了“山穷水尽”、“柳暗花明”、“山雨欲来”、“忽如一夜春风来”的风雨锤炼，已俨然成为了一位“风华少年”。进入21世纪，在房地产实践中，出现了与国际潮流相一致、与国内市场相契合的新思潮、新理念、新模式和新行为，也就是说，称之为‘新房地产运动’。谈到新房地产运动，就不得不论及发展商的行为历程。江山代代有人出，各领风骚三五年。就中国房地产企业以及房地产开发建设十多年历史的发展商，近似可划分为四个发展阶段。

　　第一代：出现于20世纪80年代末。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在我国计划经济向市场经济转轨的环境下，以划拨方式获得土地，定向建房。为机关以及企事业单位提供集体购买房源。当时正处于短缺经济状态，房屋销售是完全的卖方市场。此时的发展商虽无理念可言，却把房地产引向商品化。第一代发展商的主要行为表现是定向建房，集团购买。

　　第二代：出现于20世纪90年代初。正是中华人民共和国历史上首次有偿出让土地当时，由于改革开放的需要，我国进行了招商引资，出现了一批土地开发的热点城市，由于当时房地产市场经济化程度不高，其土地本身潜藏着巨额利润。一些捷足先登的企业在获得了政府出让土地的批准后，就开始转让土地。因此，土地炒作成为发展商的主要行为。这就导致了90年代初的房地产泡沫。发展商以大无畏的商业壮举，把房地产业完全推向了市场。

　　第三代：出现于20世纪90年代中后期。在这个阶段，东南亚正面临金融危机，国内进行宏观经济调控，房地产处于发展低谷。时势让这一代发展商变得理智、冷静，他们默默地思索如何盘活房地产存量，如何打开新的局面。因此，这个时期出现了主题房产、概念房产。这一代发展商的主要行为表现是做概念。

　　第四代：出现于20世纪末至21世纪初。世纪之交，中国经济迎来了两件大事，一是以信息为导向的新经济，二是加入了世界贸易组织。这样必然卷入到全球经济一体化浪潮中来，经济社会无疑会从法律到观念、从内容到模式面临一场革命。中国的房地产业在内需刺激消费的形势下开始了新一轮的启动。此时的发展商敏感地认识到形势的变化，他们注重对消费群体的研究，有选择地引入国际房地产前卫意识和成熟模式，注重社会资源的优化配置，突出项目的理念挖掘，不断地推出让人惊叹的品牌楼盘，这一代发展商的主要行为表现是创品牌。

　   新房地产运动是我国市场经济下房地产业发展时期的新思路，更是一次伟大的产业革命的实践。它推动了中国房地产的结构调整、模式创新、质量提升、市场扩张、产业升级。

第二节   近年来房地产开发统计资料及分析

分析市场态势既要根据各地实际如实反映情况，分析房地产市场要强调几个“协调”：①供求总量的协调；②供求结构的协调；③一二手房的协调；④土地供求的协调；⑤城乡协调，也就是城市中心区开发与郊区楼盘开发的协调。还要以市场需求为导向；以促进消费拉动经济增长为出发点。

　　2002年北京市城市建设快速发展，国有土地使用制度改革进一步推进，房地产市场体系日渐完善，房地产取得了令人瞩目的发展，为推动全市国民经济的增长发挥了重要作用。

全市房地产业增加值达到129.8亿元，比上年增长16.7％，占国内生产总值的比重达到4.1％，提高1个百分点。开发投资占全社会投资比重过半。

　　去年，全市房地产开发完成投资989.4亿元，比上年增长26.2％；占全社会投资的比重为54.5％，上升3.3个百分点。全市商品房施工面积为7510.8万平方米，竣工2384.4万平方米，分别比上年增长25.9％、39.7％，成为拉动北京市投资发展的主要动力。

　　住宅建设成为开发热点

　　2002年商品住宅投资占全市住宅投资的比重首次突破90％，达到92.5％，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4％，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3％；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1％，占全市住宅施工面积的比重达到88.7％；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2％，占全市住宅竣工总面积的88.0％，提高10.8个百分点。

　　房地产商品化程度稳步提高

　去年全市销售各类商品房1708.3万平方米，其中商品住宅1604.4万平方米，分别比上年增长41.8％和42.3％。商品住房市场销售以个人购房为主。在全部住宅销售面积中，销售给个人的比例为97.4％，比上年提高了4.3个百分点。在住宅建设推动下，全市人均住宅使用面积达到18.2平方米，比上年提高0.58个百分点，商品化程度稳步提高。

　　商品房平均售价稳中有降

　　2002年全市实现商品房销售额813.8亿元，比上年增长33.4％，比商品房销售面积售面积的增速低7.5个百分点。全年拆除危房89.9万平方米，动迁居民7.4万户。全市城近郊八区危改区内竣工商品住宅228.6万平方米，部分拆迁居民已经迁入新居。年内已经开工建设的经济适用房30片，竣工住宅面积228.4万平方米，销售220.7万平方米，预售110万平方米以上。在市政府为中低收入家庭解决住房政策的引导下，2002年商品住宅销售价格稳中有降，12月末，每平方米平均售价为4467元，比上年末下降249元，降到近几年最低点。

　　房地产开发市场健康发展

　　去年在中央扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，人民群众居住环境得到较大改善的条件下，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面积在一年以上的为406.3万平方米，其中商品住宅323万平方米，分别增长20.9％和14.8％，其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。

2003年上半年北京市房地产开发投资完成394.7亿元，同比增长16.5％；商品房施工面积6163万平方米，同比增长20.5％；竣工面积428万平方米，同比增长53.3％；其中住宅竣工289.4万平方米，同比增长94.2％。商品房销售旺势不减，上半年全市商品房销售面积516.6万平方米，同比增长82.3％；其中商品住宅销售490.6万平方米，同比增长80.7％。空置率基本稳定。商品住宅均价4386元／平方米。

   长江三角洲地区：供销两旺，房价上扬偏快    

2003年上半年上海房地产发展势头好，主要特点是高位运行，供销两旺。上半年完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5％。商品房竣工面积637.23万平方米，同比增长36.0％。商品房实际销售面积746.75万平方米，同比增长15.5％；其中商品住宅销售面积691.18万平方米，同比增长25.1％。商品房实际销售面积比竣工面积高出109.52万平方米，空置面积下降。上半年商品房成交均价4509元／平方米，上升14.1％；商品住宅成交均价4309元／平方米，上升12.7％。

上半年广州市房地产市场的情况：商品房成交畅旺，供应量略减。上半年广州市区商品房成交量446.7万平方米，成交金额199.2亿元，分别比去年同期增长3.3％和2.5％；批准预售面积467万平方米，同比减少8.3％；二手房交易量继续增长，成交267万平方米，成交金额75亿元，同比增长9.9％和20.9％，二手房占同期房屋交易总量的37.4％；房价稳中略降，商品住宅均价为4279元，同比下降5.1％。

上半年重庆市房地产开发、销售均保持快速、均衡的发展态势。1-6月份，房地产开发完成投资112.75亿元，同比增长37.2％；施工面积3781.2万平方米，增长19.9％；房积532.86万平方米，同比增长104.04％。商品房均价1987元／平方米，同比上涨4.34％。

上半年成都市房地产业发展有如下特点：开发投资呈高位运行态势，新开工商品房面积566.77万平方米，同比增长33.3％。销售势头良好，销售商品房260.77万平方米，同比增长16.8％。商品住宅价格稳中有升，均价2035元／平方米。[4]

第三节  北京房地产市场分析及展望

过去的几年是中国改革开放攻关的时期，同时也是北京房地产开发非常重要的阶段，住房贷款，住房公积金的启动，集团购买的淡出，都对北京房地产产生了深远的影响。从92年北京写字楼热，到96年的写字楼市场供应过多，租售价格急剧下跌，从96年的个人购房比率的增长，到98年集团购买的迅速增加，而后的淡出。可以说北京的房地产市场在市场和政策的指导下总的趋势越来越明显，那就是加大对住宅的建设。住宅产业对促进北京市经济发展起着越来越大的作用。

住 宅 市 场

回顾过去几年的京城住宅市场无论从开、竣工面积来说都呈现稳步上升的势头，销售面积年均递增速度近80%，在集团购买逐渐退出的99年，其销售面积与98年相比也没有减少。整个住宅市场表现为以下几个特点：

购房主体的转变

个人成为住宅市场的购买主体。95年个人购买所占的比率在只有15%,96年攀升到35.4%，如果没有98年集团购买因政策原因的突然增加，个人购买的比率会以一个非常稳定的速度增长，而不是98年的略有下降。随着公积金制度，住房贷款规定的日益完善，个人购买逐渐成为市场的主导，集团购买在98达到最高点后99年迅速回落，购买量仅为整个住宅销售量的30%，为几年来的最低点。

住宅楼盘的品牌化

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌的出现势在必行。在住房分配货币化、住宅进入买方市场的今天，个人消费者对于住宅的关注将越来越具体全面，购买观点也大不相同，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促使住宅市场品牌出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，进些年来开发商投入越来越多的资金去创建地产的品牌，我们从越来越多的广告，宣传，感觉到了这一点，近些年新楼开盘数量越来越多，特别是99年，被誉为楼盘开市年，据统计99年几乎每三天就会有一个新楼盘上市，在如此众多的楼盘开市的情况下，如果不能在潜在购买人群中建立自己独特的品牌形象，会很快被淹没在众多楼盘的海洋中，导致大量资金被占压或烂尾。对比97，98，99年北京地产广告量，以投放次数计算，不包括街上散发的小广告，年递增为50%左右。地产商已经把地产的品牌放在了最主要的位置。

   经济适用房的崛起

从98年市政府推出的首批19个经济适用房以来，京城楼盘中卖地最火的当属经济适用房了，天通苑、回龙观经济适用房开盘后的热销成为了京城房市的一个焦点。截止99年底经济适用房已经销售了50万平方米。今年还将开工600万平方米。经济适用房的火爆源于低价高质，北京普通商品住宅价格在4500-7500元/平方米之间，而真正老百姓能够接受的价格在3000元/平方米左右，这两者之间的价格差距是巨大的。经济适用房有政府严格的限价，最高4450元，最低2400元，均价3100元/平方米，这和老百姓可以接受的价格相符，而且它的土地直接由政府划拨，没有土地转让金，利润由国家严格控制,不存在暴利的情况，质量有保证，又不存在欺诈问题，当然会卖地很好。解决了这些老百姓在购买商品房时遇到的最大问题，同时政府加大力度进行城市交通建设，计划中的轻轨铁路的建设就对回龙观小区的销售起到了很大的促进。

写字楼市场

回顾从95年来北京市写字楼市场的发展过程，用疲软二字就可概括。在经历了90年代初的高峰后，整个市场就象进入了“冬眠期”。北京写字楼市场随着宏观经济的高速发展而繁荣并跟着国民经济的软着陆步入低迷。特别在97年，由于受东南亚金融风暴的影响，京城写字楼市场也跌入了低谷。同样也受全球经济的逐渐复苏，再加上国民经济的健康发展，写字楼市场又出现曙光，特别是去年我国与美国签署加入WTO协议更是给委靡的市场打了一针强心剂。

几年来，供大于需的矛盾显得越发突出，写字楼的档次是越来越高，而租金却不断下滑，市场竞争到了白热化的地步。同时需求客户这几年正悄悄的变化，日本、韩国等亚洲公司受经济的影响纷纷减少对写字楼的需求，而欧美企业则在写字楼市场处于历史最低支撑点时期开始扩充，而另一方面中资公司也逐渐成为写字楼特别是高档写字楼的需求大户。供给区域仍以朝阳区、东城区、西城区为主，而海淀中关村以其特有的高科技文化氛围受到众多创业和投资者的青睐，对写字楼的需求不断增加。

展 望

过去的一年，对北京市房地产市场而言有“三多”即：利好消息多，新开项目多、房展会多；烘托出整个市场的热闹。住宅市场的火爆掩盖住了写字楼的萎缩。据中房北京市城市指数显示，去年京城的城市指数由年初的1103点降至年末的1095点，呈现出缓跌之势。今年北京房地产市场又将是一个什么样的趋势呢？

住 宅 市 场

1999年，由于国家和北京市诸如停止实物分房、实行货币化分房、房地产交易税收的减免、住房贷款的放宽、二级市场开放等有关房地产市场新政策的频频出台，给原由集团购房带来的市场繁荣加了一把火，在集团购房逐渐退出的同时带动了个人购房的热情，保持了京城住宅市场的平稳过渡。随着这些政策所产生的综合积极效应已开始显现，再加上居民对政策理解的加深，可以预计今年北京市住宅市场仍将持续去年的局面。

从供给来看，受宏观经济趋好、土地供应量增大以及政府对房地产特别是住宅业的加大扶持影响，今年北京市住宅无论是施工面积还是竣工面积与去年相比只多不少，但增幅不会太大。而需求也将由于各项住房金融服务的完善和消费观念的改变而有一个较大的提高。但供大于需的状况不会有一个明显的改善，住宅空置率有可能提高，这主要由于住宅的建设跟不上消费者对房屋的要求，在面对更多的选择情况下，品质差、结构、设施跟不上时代发展的房子将沉淀下来。从总的趋势来看，今年京城住宅市场将出现以下个特点即：

二级市场进一步完善

与去年二级市场雷声大雨点小的局面比，今年的二级市场在经过去年几个月的磨合调整后，暴露的问题将在今年逐步完善。从政府来看包括交易手续的简化、相关金融配套服务的健全，以及市场的规范，在制度上保证了二级市场正常运作。而一个显著的特点是开发商将介入二级市场，通过与中介服务机构合作，凭借本身的实力，通过先购二手房，鼓励买新房的策略来推动商品房的销售。随着二级市场的活跃，对盘活存量住房，促进市场流通，刺激住房消费，从而带动整个商品房市场的繁荣起到重要的作用。但这种作用在今年不会很明显，今年是二级市场的完善年。

经济适用房仍是住宅市场的热点

去年北京市的经济适用住房成为全市住房市场的销售热点，这个势头在今年将继续保持。制约居民住宅消费的重要原因在于价格，而经济适用房以其价底质高的优势满足了广大工薪阶层的购房需求。今年政府会进一步加大经济适用房的建设力度，在开工面积上将比去年有一个较大的增幅，达到600万平方米；同时通过强化政府监管职能，对经济适用房的建设、规划作到统一管理。这些都将再次掀起经济适用房的热销。而经济适用房的热销必将对整个住宅市场产生较大的影响。最突出的体现将是价格的拉低，特别对中低价位房的冲击已成必然，二者价格上的差距将减小，对购房者来说是好事。

高档住宅稳中缓升

北京的高档住宅在经历了一段较长时间的沉寂后，于去年下半年出现的转暖的势头。由于高档住宅有着普通住宅无法比拟的优势，其购房主体为经济实力较强的居民，受经济适用房冲击的影响很小。随着我国加入WTO的临近，市场需求将比去年有一定的扩大。这将使一直平缓的市场情况有所改善。