中国政府要深刻反省房地产政策

----房地产动态文章及社会来信

北京大军经济观察研究中心编辑

2006年6月21日

目录

1，田书华：希望政府立即采取强硬措施把房价降下来！

2，田书华：由黄金价格的波动看房地产价格的未来走向， 

3，墨 翟：国土资源部副司长束克欣先生欲亡中国乎？

4，呼和浩特市政府推动房价猛涨, 鼓励开发商建豪宅

5，江苏一名县级市领导把房价4年涨3倍当政绩

6，报纸文章：北京首创集团董事长刘晓光从首都机场被中纪委带走，事件震动北京地产界，

7，报纸文章：香港房地产是怎样崩溃的，

8，日本房地产的“泡沫神话”带给我们什么教训？

9，索罗斯：看跌中国房地产，中国应吸取日本教训。

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希望政府立即采取强硬措施把房价降下来

南开大学 田书华

2006年6月23日

一、目前的房地产价格不断涨价是对“和谐社会的挑战”，

直接危机政府威信，危机政府的执政地位。

    目前中国房地产很不正常，已经引起广大老百姓的极大愤慨，希望党中央、国务院采取强硬措施，把房价降下来。 现在的房地产比强盗还凶，怎么说呢？一个礼拜的时间一套房子涨价10万元，这不是比强盗还凶吗？这种现象还叫“和谐社会”吗在共产党领导下的社会主义国家出现这种事情 不应该。目前的房地产问题的恶劣影响很深、范围很广，已经引起社会的不安定，如果再不控制可能就会引起少部分人借机闹事，直接危机政府威信，危机政府的执政地位！！！希望政府采取严厉措施！

二、可供住宅的土地不紧张

    随着社会的发展、技术的提高，土地利用率越来越高，过去该4层的楼，以后可以盖10层的楼，现在可以盖20层甚至更高的楼，随着技术的提高 未来可以盖30层、40层、50层的住宅！！！

    从目前情况来看，现实的土地供应不存在地荒问题，大量土地闲置。国土资源部副部长贠小苏近日住宅用土地问题指出“现实的土地供应不存在地荒问题，而是大量土地闲置，很多开发商囤积土地”

    从国际上来看，我们的人口密度不高。中国平均的人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集我国的东部沿海地区，我国东部大部分是适合生活的平原地区，这样与其他国家的全国平均水平相比应该比较有说服力。从辽宁到海南，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300 人每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度不会高于德国和英国。

三、中国房价收入比达世界之最

    房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。

    看看香港、日本的房地产，我们就会感到北京、上海的房地产泡沫最大，将来跌得会更凶！香港、日本都是弹丸之地，广泛地对外开放，这两个地方都是全球重要的金融中心，全球人才、资金涌向这里，这两个城市人过密度大，资金密集，土地少，靠填海造地，但是，日本的房价收入比4∶1，香港在1997年房地产跌落之前，房价收入比大约是14∶1。而在这个比例前几年就已经大约是10∶1～15∶1，现在大约是15：1——20：1。看来中国的房地产市场已经走到崩溃的边缘。

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由黄金价格的波动看房地产价格的未来走向 

南开大学 田书华

2006年6月20日

tianshuhua@chinastock.com.cn

      现在很多人关注房子价格，房价的上涨已经引起民愤！我认为如果再继续上涨 而国家有关方面不加以干预有可能危机目前政府的执政地位！！！有下台的可能。尤其是建设部官员不是站在广大老百姓的利益上而是站在房地产开发商的利益上，已经引起极大地民愤！！！

    最近，北京的门户、房地产大亨刘晓光被审查关押，这标志着房地产价格暴跌的来临！！！

    另外，要谨防“高价买来豆腐渣房子”！ 近年来由于房地产的虚假繁荣，房子不愁卖，因此导致很多房地产商在房屋建造中的豆腐渣工程，很多房子是偷工减料、以次充好、用不合格的伪劣材料建造而成，据一位在一家知名品牌房地产上供职的朋友说“现在房地产建造房子时用的材料大多时很便宜的次料”，知名品牌的房地产商如此，那么不知名的小的房地产上怎么建房子就可以想象啦！”很多国家重点工程还存在不少豆腐渣工程，那么购房如潮的房地产建造就不会豆腐渣工程！！！

黄金是世界通用货币,黄金列五金之首，黄金保存万年不会变质，很难磨损，黄金的价值是全世界公认的，黄金是最具储藏价值的宝贝，但是，就是这样的好东西，其价格却会有大幅度的变动。附件可以看到黄金80年代以来的走势图。黄金的价格波动性也比较大，例如在上个世纪80年代初国际黄金价格曾经超过每盎司800美元，而在上个世纪末国际黄金价格曾下跌到每盎司二百多美元。

    由黄金价格的变化，我们可以想到中国的房地产，且不说房子会变旧，会倒塌，房子有一定的寿命周期，还不说目前中国坑人的人情很多（豆腐渣、偷工减料、以次充好等等），也不说目前中国房产权的70年，更不说目前房地产商人为地炒作房价（怎么炒作？例如：一开盘开发商故意说“卖完来，没剩几套啦，故意制造抢购气氛”，等几天后再给欲买房的人打电话，说“有房啦，快来交钱，没剩几套”，结果拿出8套房子，而通知50个人甚至更多的人去抢这8套房子，其目的还是制造抢购气氛，再等几天再如法炮制，。。。）即使是完好（比如说是用黄金盖成的房子）产权1万年的房子也会随黄金价格的变动而变动，可是目中国的房子价格一天一个价，天天涨价，这正常吗？稍有一点辩证法常识的人就会辨明未来房地产价格会怎么走！！！

在20世纪70年代以前实际上是不存在黄金市场价格的，因为那时黄金有价格，但是那时的价格是官方规定的，不是市场形成的；20世纪70年代由于国际金融体系的变化导致黄金管制的废除，黄金开始进入市场自由交易，因此开始了黄金的市场价格，黄金价格的起伏不定也就从20世纪70年代开始了。

附表：近30年来世界黄金价格走势

   说明：下面这些文章都不是本人写的，而是别人的文章，只是交流，因为现在很多人关注房子价格，房价的上涨已经引起民愤！（附三篇文章，见社会来信后面。）

   田书华,地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦C座,邮编：100032,电话：010-66568736,传真：010-66568641。

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国土资源部副司长束克欣先生欲亡中国乎？

墨翟

2006年6月22日

caac505970@sohu.com

     最近国土资源部管理司副司长束克欣先生在接受新华社记者采访时说：要求大家都去买房居住是一种错误的危险的导向，住房消费是有梯度的，一般来讲，３０％的人有能力买房居住，其余７０％的人应是租房群体。政府应要求开发商建设大量９０平方米以下的住房，卖给中产阶级，再由他们出租(见《经济参考报》、《深圳商报》等多家报纸）。说到这，他的观点已经很清楚了，那就是今天中国的房屋主要是卖给中产阶级以上的有钱人，由这些富人再租给穷人居住。

     墨翟知此，愿意和这位党员干部温习一下传统文化的社会管理规律。《孟子》云，“人无恒产则无恒心，放辟邪侈，无所不为”，这是高中课本上都学过的古文，拿到住房问题上理解就是，如果70%中国人都没有自己的房子，都在到处租房子住，就要坑蒙拐骗，无所不为了。社会发展到那个时期，恐怕束先生的家里就不是安装防盗门了，而是全屋墙壁都要安装防暴装甲了！在下根据孟子的论述，对“无恒产之人”作了有罪推断，也许冒犯了一批有道德的无产阶级，但是大多数无产者还是容易“人穷志短”，到时候打你家财产的主意也是人之常情！

    束先生作为主管全国国土资源的大干部，说出这个话，恐怕是让主流经济学家的“资源自然配置”理论给忽悠了。按照西方经济学来说，房子多的人自然要赚房租，没有房子的自然要租房，这不是天经地义的市场经济吗？市场经济天然地就可以解决住房消费问题，没必要宏观调控嘛。

    墨翟根据民族产业经济学的原理，给您分析一下西方经济学的误区，束先生的错误认识在于把房子当作服装鞋帽了，就把房地产经济当作服装经济了，买服装和租服装一样都是穿衣服，买房子和租房子一样，反正都是住在房子里面嘛，这些都离不开市场经济的运行规律嘛。况且中国目前的住房自给率比美国还要高，美国人都可以到处租房子，中国人何尝不可？而民族产业经济学认为，房地产是一种特殊商品，当作普通商品对待就会产生大量社会矛盾，房地产的市场规律就不能当作普通行业规律来对待。

    墨翟建议束先生暂时抛开市场经济的囿见，想想中国人住房的普通人情事理，住自己的房子与住别人的房子，在中国是大有区别的，尤其对于“安土重迁”的中国人而言。一般说来，租房人缴纳房租都是按照季度交付，那么到了年关的时候，如果房东要收回房子，房客就要给孩子转学，甚至于给自己换工作等等发生很多生活变更，支出一系列生活开支。如果国土资源部把您讲话策略推行下去，假设未来到了2015年底，全国有20%人口都在租房子住，全国3亿人口，北京市300万人口都在同时搬家找房子，30万孩子在转学，束先生想象过这种惊人的社会景象吗？全国3亿人口经常性的搬来搬去，全国人口流动规模要多大，到处都没有稳定的社区和稳定的邻居，犯罪因素要增长到多高？到时候束先生家旁边天天换邻居，您不害怕吗？如果到时候中国的大多数人口---穷困老百姓，都记得是国土资源部搞了这么一个租房子的政策，是束先生带头推动了这么一个租房子的政策，您可知后果吗？！

    《孟子》云，“人有恒产则有恒心”，为了我们拥有一个未来的“和谐中国”，就应该“不患寡患不均”，消除贫富分化。今天温总理宏观调控房地产，对富人来说受了点小委屈，就免了以后劳动人民搞文化大革命、阶级大斗争，给你个“倾家荡产”！ 国土资源部该如何贯彻中央意图，孰重孰轻，一目了然！

    束先生，还需要崇拜“市场经济”否？！

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呼和浩特市政府推动房价猛涨, 鼓励开发商建豪宅

　　新华网呼和浩特6月13日电 (记者吴献、刘军) 在今年以来各地发生的商品房涨价风潮中，地处西部欠发达地区的呼和浩特市的房价走势引人瞩目：4月份，该市商品住房价格同比涨幅达14.9%，位列70个大中城市之首！分析房价的“呼和浩特样本”，记者发现，地方政府的“有形之手”是房价上涨的有力助推因素。 

以地生财，政府“造势”

　　2004年，呼和浩特市商品房均价为每平方米1600元左右，这引起了一些政府领导的担心：低房价很难吸引大开发商，制约了城市建设；偏低的地价也造成房地产开发商利润空间过大。
　　为改变这种局面，呼和浩特市在2004年底把土地收储中心调整为政府直属机构，开始了“最大宗国有资产”的经营。市政府为此还专门从北京引进一家专业公司作为土地运营顾问，进行土地价值评估拍卖和招商活动。

　　2005年，在专业公司的帮助下，呼和浩特市通过“招拍挂”出让土地8000多亩，土地价格从2004年底的每亩30万元左右提升到50万元以上，最高达到300万元。市政府的土地净收益超过4亿元。商品住房平均销售价格也从2004年的每平方米1590元陡然升到2005年的2400多元。

　　这一现象引起一些学者担心，地方政府垄断运营土地，使强行拉高地价成为可能，这将导致房价涨势一路升高。但另一种观点认为：让土地回归应有的价值，并实现保值增值，是政府的使命；经营城市首先是经营土地，土地经营不起来，城市就发展不起来。现在通过一个交易平台征地，均价虽然高了些，但是开发商满意，政府也有了收益，可以更好地进行城市建设。

　　于是便形成了这样的“模式”：土地收储中心征收生地，然后从银行贷款进行“7通1平”后再卖熟地，地价和房价便由此双双轮番上涨。银行敢贷钱给政府，是因为看到政府通过经营土地有了还款能力。

　　2005年6月，清华大学房地产研究所等机构出具报告说，呼和浩特市房地产投资环境的吸引力已排在北京、上海、广州、南京之后，名列第五。两个月后，“呼市城市发展与土地开发创新论坛”开幕，市政府官员和与会专家、开发商、媒体都众口一词，说呼和浩特房地产商机无限。

　　去年11月，市政府拿出6块“黄金佳地”到北京招商。随着外地大开发商和大型房地产中介公司相继进入，呼和浩特楼市一片火热。

大拆迁造就“大需求”

　　呼和浩特市近几年加大了旧城改造和“城中村”改造的力度，并将此作为吸引房地产投资的一大“优势”。在城市旧貌换新颜的同时，造成了大量的被动住房需求。

　　记者拿到一份房价猛涨前的《呼市房地产情况简介》，里面详细介绍了“潜力巨大的商品住房投资空间”：今后几年，旧城将拆迁500多万平方米6万户居民，其中80%的家庭即4.8万户左右会购置新房，按每户70平方米的中等水平计算，就会有336万平方米的新增住房需求……房产有很大的升值潜力。

　　简介、宣传的良好前景，在市政府的推动下变成了开发商希望的现实。随着挖掘机的轰鸣，一座座旧房应声倒地，一幢幢高楼拔地而起。

　　2005年，呼和浩特市又开始了大规模的“城中村”改造。迄今，除了即将完成的麻花板等4个“城中村”拆迁改造外，还启动了11个“城中村”的改造工程，已有4500多户村民动迁。“十一五”期间，将对二环路以内的25个“城中村”逐步进行改造，5.4万户约16万农民面临动迁。

　　到了去年第四季度，呼和浩特市房价涨幅一举“夺取”全国第一，并且是连续三个季度涨幅超过10%。今年1月至4月，呼市商品住宅又以13.5%的同比涨幅，位列全国房价涨幅“三甲”。

四处开花，开发商“借势”

　　有人认为“呼市不缺房子，但缺好房子”，在这种认识引导下，投资建设高、大、美的商品住房得到政府的鼓励和支持。开发商便“借势”竞相开发大盘豪宅。

　　2005年，当中央对房地产实行宏观调控政策时，呼和浩特市依然按着自己的步调行进，高档楼盘四处开花，拉动了房价上涨。

　　今年，呼市又提出投资96亿元，重点打造滨海新城、香格里小区、麦迪逊花园等20个20万平方米左右的精品住宅区，总建筑面积400万平方米。

　　据调查，在最近投入市场的数十个楼盘中，绝大多数是大型楼盘高档住宅，高层、小高层、花园洋房、情景洋房、花园别墅、空中别墅让人眼花缭乱，而高昂的价格则让多数百姓望房兴叹。

　　一些专家认为，近两年房地产商热衷于开发高利润的大房豪宅，是拉动呼和浩特市房价过快增长的一个重要因素，而地方政府对开发商建设高档住房的鼓励支持则是造成这种局面的重要原因。

被忽略的大多数

　　一家房地产经纪公司的总经理分析说，目前呼和浩特市是80%的开发商在争夺20%的消费者。

　　记者从一份“2005年1月至11月呼和浩特房地产市场运行情况分析”材料上看到，每平方米单价2000元以下的住房登记销售11044套，2000元以上的住房登记销售953套。这种悬殊的对比基本上反映了呼和浩特市居民住房消费水平和需求。而在今年5月举行的呼和浩特市大型房交会上，住房售价每平方米2000元以下的与会开发商只有两三家。

　　据统计，呼和浩特市目前仅急需经济适用房的家庭就达2.2万多户。2005年1月至11月，全市住宅投资同比增长81.08%，而对经济适用住房的开发投资同比竟然下降了64.81%。今年以来，市政府虽已计划投资13亿元建设4个经济适用房项目，但由于历史欠账较多，面对众多急需改善住房的家庭，这个数字只不过是杯水车薪。

　　为加快城市现代化步伐，迎接明年内蒙古自治区成立60周年大庆，市政府今年又计划投资460亿元进行城市建设。

　　一些专家认为，政府发展经济、改变城市面貌的心情可以理解，但目前高档住房大量空置，大量中低收入家庭因房价上涨过快而买不起房，这两种现象并存现实，理应引起深思。(完)

江苏一名县级市领导把房价4年涨3倍当政绩

　(记者郭奔胜)新华社南京6月4日电

    近两年来，国家连续出台的房产调控政策针对的是整个行业，无大小城市之分。记者在基层却听到了“只调控大城市、不调控中小城市”的解读，以致于一些经济并不发达、人口规模不大的中小城市，在国家调控的背景下，房价仍然一路快涨，引起当地居民担忧。

　　江苏北部一个县级市政府负责人谈到城市建设时，把房价4年上涨3倍作为政绩津津乐道。当记者问到是否受房地产调控政策影响时，这位负责人竟然说，那是调控大城市的，对小城市没有什么影响，中小城市建设是第一，执行调控政策是第二。他们今年又拿出4个房地产项目去招商，结果都很满意。他判断本市的房价还要涨。这个城市的平均房价已达3000元/平方米，而城市居民的月工资收入大多在800到1500元左右，很多市民担心将来买不起住房。

　　面广量大的中小城市能否准确执行国家的房产调控政策，直接影响到调控的成败。据建设部统计，我国600多座城市中，50万人口以下的中小城市达560多座，居住人口超过2.3亿人，是城市化过程中最为重要的载体。但近些年来，中小城市房价增幅过快，一些小城市房价增幅甚至超过大城市，一些中小城市房屋均价已逼近5年前一些大城市。在大城市房价受到社会强烈关注、上涨势头受到抑制之后，一些开发商和炒房人转战中小城市，助推中小城市房价持续上涨。

　　令人担心的是，面对上涨过快的房价，当地政府并没有从国家调控政策中找办法、想对策，相反却“空置”政策，大搞招商引资工程、新城市建设工程和拆迁改造工程，继续通过大拆大建来刺激房地产，增加经营城市的筹码，调控似乎不在他们考虑之列。

　　中小城市房市逆政策而动有深刻的社会背景。首先是中小城市的房地产由于普遍处在成长期、绝对房价离大城市还有距离，所以不太容易被集中关注。另外，中小城市基础建设、经济实力多数较弱，一些基层政府为了多出政绩、快树形象，更容易把主要精力放在盘活城市地产上，对地产商来者不拒，百般优待。还需提出的是，有关部门对中小城市执行国家房产政策的监管不够严格，导致地方政府的决策随意性较大。

　　中小城市的房价不能再像一些大城市那样，等涨到老百姓怨声载道才去落实调控政策。不让房市中的“大城市病”蔓延到中小城市的最有效办法，就是坚决保证国家的宏观调控政策在中小城市中得到严格执行。要做到这一点，除加大监督检查外，问责措施要跟上，谁让国家的政策走样，就要打谁的板子，摘谁的帽子。

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刘晓光从首都机场被中纪委带走 事件震动北京地产界 

　2006-6-21 2:37:05　　　【记者20日北京报道】

　　6月16日从首都机场被中纪委带走摩根中心引起关注，据接近刘晓光的北京首都创业集团（简称首创）高层人士证实，北京首创董事长刘晓光6月16日，在首都机场被中纪委来人带走，接受中纪委的调查，中纪委的调查可能与土地交易有关。目前，进一步的细节尚不明朗。刘晓光是北京市副市长刘志华被免职以后，第一位接受中纪委调查的房地产界人士。

　　房地产宏观调控除了经济手段之外，同时还借助于行政手段，去年“国八条”就曾提出，省级政府要为当地房价失控负责，今年“国六条”细则出台后，一改从前新政出台，开发商众声喧哗的局面，出现集体失声，直到最近才有人出来唱赞歌，原因就在于这次参与实施“国六条”的部门增加了监察部。

　　在地产界，刘晓光一直比较低调，但两年前开始有所不同。据了解，刘晓光生于1955年，当过兵，上过学，做过工人，干过商贸，1978年毕业于北京商学院（现为北京工商大学），获商学士学位。在1982年至1995年期间，刘晓光先后担任北京市计划委员会处长、委员、总经济师、副主任、北京首都规划建设委员会副秘书长等职，现任北京首都创业集团有限公司总经理，新资本国际投资有限公司董事局主席，首创置业有限公司董事局主席，北京首创股份有限公司董事长等职。

　　1995年，原来隶属于北京市财政局、市计委和市政府办公厅的17家难以为继的国有企业组成了北京首都创业集团，这一年，40岁的刘晓光从北京市计委副主任兼总经济师的位置上调任首创集团总经理。首创集团当年资产总额高达97亿元，但营业收入只有两个多亿，净利润才2000万元。目前，首创集团主要业务领域涵盖金融、房地产、基础设施建设、工业与高科技、旅游和酒店以及商业和贸易六大板块，总资产400多亿元，土地储备量400多万平方米，其中95％以上位于北京的黄金地段，被称为“北京地主”。

　　刘志华出事前，正负责处理烂尾楼，其中，位于奥运村边上的摩根中心是被收回后第一个接受处理的项目。该地块属于北京市朝阳区大屯乡，曾因一地两卖，有过纠纷，后来几经周转，最终落入文茂公司即后来的摩根公司手上，由于地处显要位置，原来一个整体的长条型建筑，被一刀切成了三段。由于工程款等问题，摩根与承建方北京建工发生纠纷，项目已停工两年多。

　　2005年北京市建委、市发改委、市规委、市国土资源局等四部门联合对北京“半拉子”工程进行了调查。结果显示，截至2005年4月26日，北京城八区内因建设单位自身资金不足，或违规建设等原因造成停工超过一年，复工无期限的“半拉子”工程共有26项。2006年1月16日，北京市发改委、市规委、市建委、市国土资源局联合在市国土资源局网站发布公告，称取消摩根中心等5个项目立项批复等批准文件，并依法对有关项目进行审计。

　　摩根中心被收回后，原开发商曾四处活动。记者今天在电话采访摩根公司董事长林强时，林并不讳言他们曾找过国家有关部门和北京市主要领导，其中包括刘志华，但刘志华非常强硬，坚持要收回。同时，他们也向北京市高院提起行政诉讼，北京市高院指定二中院受理。一周前，还开过一次庭。

　　摩根指控政府违法行政拿走属于他们的项目。林强表示，他们从未放弃努力，但当记者问到海外媒体报道，说刘志华是他们弄倒的，林强对此未置一词，问到是否知道刘晓光被中纪委带走时，林强很肯定地表示，他当天就知道了，但再问他具体是哪天时，他又说自己也是从网上看到的。对刘晓光是否与刘志华案有关，他说，对他们之间的内幕并不清楚。

　　摩根中心被收回后，北京市将这块肥肉重新挂出，当时有四家公司参与竞标，但最终为首创和广西阳光股份有限公司组成的投标联合体以17．61亿元“一次性付款”竞得，阳光股份在其公告中称，将与首创置业共同成立项目公司，3个月内正式开工建设该项目，2008年6月底之前完工。阳光股份拟占该项目公司的股权比例为30％。

　　就在此次竞标开标后不久，刘志华出事，不久刘晓光也出事，也许这只是巧合。

　　据记者了解到的最新情况，近日北京的多家房地产开发公司受到有关部门的问话。

小道消息：刘志华，外商举报被查处

    北京市人大常委会决定免去刘志华副市长职务, 刘晓光——前北京市计委副主任兼总经济师，首创老总，官员下海，凭借政府资源大干快上，与现任官员互惠互利。

    林强——前公安部一局局长，背景深厚，香港的黑白两道没有不给他面子的。辞职后加盟摩根集团。因摩根中心被拿走，遂举报（猜测）。 摩根有高层背景，陈似乎被其举报，材料直接递到高层（应该是常委一级，否则办案速度没有那么快，见南方周末。四天时间里被拿下——6月8号，高层似乎已经看到举报材料，尚未公开；9号，材料公开；10号，北京通报中纪委决定；11号，北京市人大决定免职，同时新华社播发新闻——创下了反腐效率新纪录）。

   中央高层看到举报材料——中纪委监察部代表中央直接查处——北京市委通报中央决定——北京市人履行罢免程序（人大自己都不知道怎么回事，哈哈）。这是一个官员下海经商、黑白两道通吃、官商互惠互利的经典案例。

    经济的开放与权力的垄断，为政商勾结提供了可能：没有经济的开放，犹如改革之前，经济活动与政治权力完全一体，不存在政商勾结的说法；如果有了政治的开放，犹如目前的民主国家，政治上的自由竞争制度，与经济自由相配合，通过经济人法则、完善的法律法规、独立的司法体系以及自由的新闻监督，保证了经济利益与政治权力良性互动，从而避免目前这种政商勾结下的交易腐败。所以，中国的改革仅仅迈出了经济开放的第一步。如果需要获得经济与政治的良性互动，下一步必不可少。

    从改革前的政经一体，到理想的政经良性互动，是两个平衡——静态的平衡到动态的平衡。目前，静态的平衡已经被打破，动态的平衡尚未建立，正处于不平衡的过渡阶段。这种状态不能持久，要么不变（也不能说不变，不变是不可能的，只能说会往更加保守的方向变，以维护既得利益），要么大变（犹如经济改革一样的变，不过这种变可能自上而下——成本最小、也可能自下而上——社会的剧烈动荡、同时不排除自外而内——不愿看到）。 变化需要动力与契机。动力已经有了，契机呢？

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参考文章

香港房地产是怎样崩溃的

stnirvana 发表于 2006-5-5 23:20:00

    从二战结束1945年算起到今年，香港房地产发展正好60年，1974年是分水岭。前30年相对发展比较慢，出现过1945-1951年、1952- 1958年、1959-1968年和1969-1074年四个周期。但是这些周期基本上是受外向型经济和产业本身影响，与泡沫没有多少关系，房价最大下跌幅度也只有20%左右。后30年房地产突飞猛进，创造了“东方之珠”一个又一个奇迹，成为仅次于日本的全世界房价最高和房价收入比最高的城市，并爆发了 1982-184年和1998-2004年两次泡沫破裂。前一次持续3年，房价最大下跌幅度超过30%，后一次持续6年，最大下跌幅度达到60%。 

　　1974年伴随西方经济从石油危机中全面复苏，香港经济和房地产业重新走上“快车道”。1974-1983年房地产持续8年快速增长。这段时间里，香港成功完成了从轻纺、成衣、塑料、钟表等制造业为主向金融、咨询、公用、电讯、海陆空运输、旅游等高附加值服务业为主的经济转型，香港经济得益内地改革开放，与华南经济融为一体，获得巨大发展空间和能量。 

　　1977年李嘉诚的长江实业击败置地集团，获得“金钟”和“遮打”两个地铁物业的兴建权，并入主和记黄埔董事局。1980年包玉刚成功“上岸”，收购九龙仓转战房地产。这些都标志着香港的华资企业超过英资成为市场主角。同时香港十大房地产公司也已先后公开上市，通过发行股票和债券获得开发需要的巨大资金。香港经济进一步崛起更是吸引了内地、日本、东南亚和澳大利亚资金蜂拥而入，推动房地产一派繁荣，也造成房价和地价急剧上升。 

　　1981年和1997年是香港楼市最繁荣的年份，但是也正是此时吹响了泡沫破裂的前奏曲。1981年香港房价已是世界第二，十年前仅为加拿大的50%，十年后反超加拿大三四倍。从1974年房地产开始复苏到1981年，香港房地产市场以及房价已经连续7年强劲增长，房价中位线高达居民收入中位线的17倍。虽然办公楼空置率高达20%，住房贷款利率高达18%，香港房地产仍然表现出严重的供不应求，炒楼现象蔚然成风，结果以泡沫破裂告终。1984年中英联合公报公布，一切不确定因素息数扫去，香港房地产再次进入“快车道”。 

　　1995年已经连续十几年强劲发展的香港楼市出现强烈回调现象，房价曾一度下跌20%以上。但是只有一年多时间，严格的控制刚刚过去，同时在“九七”回归“利好”下，各方一致看好后市和香港未来，买家涌入，房价不跌反而再次上攻，制造了又一个泡沫奇迹。 

　　造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，主要有三点。第一，比重长期太大依赖性太强，同时又受到强烈的地域限制。四分之一居民住在填海造地上“弹丸之地”的香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。财政收入长期依靠土地批租收入，1980年为36%，加上其他房地产相关税收高达45%。同年建筑业产值占生产总值的23%，加上设计、律师、测量、中介和物业管理等服务性收入，物业交易和出租收入占ＧＤＰ30%。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。房地产股历来是第一大股占总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，开发商和居民贷款始终占银行贷款总额的30%以上。 

　　第二，长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。1960-1980年香港工业、商业和住宅用地批租价格分别上涨了281倍、74倍和82倍。1984-1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990-1994年“豪宅”猛涨了6倍，甲级办公楼猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘猛涨近3倍。房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为14倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。上世纪年代初期，中环湾仔尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达十几万港元，元朗屯门等新镇地区也要3-4万港元，而大部分居民年薪只用十几万甚至不到十万。新界一套280万港元的房子只有63平方米，100万港币的只有25平方米（都是建筑面积）。 

　　第三，房价上涨太快形成巨大的财富效应，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2-3倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚个20万50万港元。上世纪年代最著名的案例金门大厦20个月里四次转手总价从7亿港元炒到17亿港元。炒楼为生的佳宁集团空手倒卖，又通过上市筹措资金进一步炒楼，三四年里资产过百亿跻身十大房地产企业，最终因泡沫破裂清盘破产，董事长被捕入狱。 

　 香港楼市就是典型的土地严控型楼市，再配合外来资金的炒风把楼一路炒高而去，就连唱戏的都加入了炒房团，当然金融股市配合得很好， 

　中国得楼市是1999年开始进入炒作阶段的，前段时间街头巷尾凑到一起的都是谈的你买房了吗，你炒房了吗。最离谱的是钢琴教师也加入了，有机会赚钱想必就象苍蝇闻到屎一样人们会一窝风扑去，就象麻风病样会传染，如果你没买房就象被社会抛弃的弃儿显得很孤单，人人以有套象样得房而发疯，这还有很大部份并不是要炒房，而是靓房和显赫在刺激人们得神经，中国人都是为别人而活的，为了让别人更看得起自己或让别人羡慕，当然房子又大又气派又装修豪华更是有钱有派成功得象征，是要面子得事，于是这欲望就一路被刺激，好象没有套高挡商品房就白活了似的，当然中国人已到了要住的好的时代了，原来的老公房没有园林没有会所没有电梯没有很好的物管，这些都大大地刺激了人们的神经，所以需求一下被激活了。更主要的是花点首付就可住进去了，这首付低则3－5万，高则10来20万，很多人已有了这笔钱的，于是信用被扩大了 3－5倍！

日本房地产的“泡沫神话”带给我们什么教训？

    泡沫程度惊人

    回顾日本出现房地产泡沫破裂的历史也许对我们有所帮助。毫无疑问，现在的美国与上个世纪80年代的日本有着天壤之别。其一，日本当年的房地产价格上涨速度更快、幅度更大。部分原因在于，投机者利用迅速上扬的股市的账面利润投资房地产，导致股价与房价全面飙升。

另一个区别是：在日本当年的房地产热中，最大的投机者是财力雄厚的公司。它们在抬高商业房地产市场的同时，也抬高了住房价格。

日本遭受了现代历史上规模最大的一次房地产市场泡沫破裂。在1991年房地产市场的巅峰时期，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

后来，由于日本中央银行升息力度太大，股市和楼市同时崩溃。随着投资者抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，日本的股市与楼市价格直线下降，跌入低谷。直到现在，才刚刚开始恢复。

    泡沫背后的神话

日本的经历包含着许多警示。其一：避免受炽热的房地产市场发出的诱惑的吸引，特别是避免动用高风险或外来贷款，进行入不敷出的借债。其二：避免购买一旦市场冷却难以出手的房地产。

经济学家说日本的经历对美国决策者（比如即将于明年1月底出任美联储主席的本·伯南克）来说还包含着教训。首先就是从日本中央银行的失败中吸取教训，放慢美国房地产和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能缓和崩溃的教训。日本直到最近才终于找到了恢复房地产市场的办法，即通过放宽限制，刺激新的房地产开发。

最重要的是，日本的经历告诉我们：必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。与当今美国购房者一样，日本当年的许许多多购房者过度举债，购买了超出其支付能力的房产，因为他们以为房地产价值只会上升，不会下降。当价格下跌时，很多购买者在经济上遭受了重创，甚至破产。

日本泡沫问题最知名的权威、早稻田大学教授野口悠纪雄说：“日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。但是，人的天性中总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。”

他说，上个世纪80年代，日本的投资狂热已到了登峰造极的地步，即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。但现在的中国国与当年的日本仍有着相似之处：购买者居然感到别无选择，只能现在购买，以免房价升得更高。

专家还发现了其他相似之处。上个世纪80年代，由于对房地产价格持上升预期，日本许多购房者对大举贷款感到心安理得。但是，当日本房地产价格下跌时，业主们发现自己背负的债务远远超过了房产的价值。很多人破产，特别是由于房地产价格下跌而引发较广泛的衰退后出现的失业人员和减薪人员。

决策层的镜鉴

现在，日本的房地产市场泡沫本身的教训：那就是房地产价格一落千丈。

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索罗斯再看跌中国房地产 应吸取日本教训

国际投资大鳄乔治-索罗斯近日在接受CNBC财经频道采访时说：“由于加息导致的流动性减少，所有类别资产都承受着向下调整的压力。”他说，当前最“脆弱”的资产就是房地产，而美元也将继续贬值。大家可能都还记得索罗斯去年放出的看跌中国房地产的言论，他直言不讳地说“中国房地产市场繁荣坚持不过三年”。

索罗斯看空中国房地产的观点是否准确，自然会由未来的事实作出判断，毕竟只有实践和时间才是检验真理的双重“试金石”。索罗斯的思维和理论充满神秘色彩是人所共知，正如他的那本著名的《金融炼金术》书名一般独特幽秘。索罗斯的“腰酸背疼”本能一直是传说中他的直觉来源：当他开始背痛时就知道投资组合出了问题，当痛的地方接近腰部就是出了买超的毛病，若是左肩痛就是货币方面有麻烦等等。这是种很有趣的解释，估计只是一种半开玩笑的说法，却也说明了从蛛丝马迹中辨别那些貌似平常的事件背后隐含趋势的重要性。是什么蛛丝马迹让索罗斯看空房地产？或许从经济生活的细节中就能找到答案。

但房地产市场发展的周期性是个客观的现实问题，不管开发商喜欢与否房地产市场也与其他市场一样有其自身发展的规律性。世界经济周期性波动对房地产市场的影响尤其不容忽视。在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。

上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。日本国土厅公布的统计数据显示，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1，但到了1988年就暴涨到了334.2，3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机而且给金融业带来了大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。房地产泡沫破裂把日本经济带入了持续10多年的萧条期。

客观地说，中国经济持续多年高速增长很大程度上是房地产市场繁荣的结果。但这种繁荣到底能持续多久是个很大的问题。房地产市场的特殊性使它具备了牵一发而动全身的效果，房地产市场波动对国民经济有着深远的影响。由于房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；此外，房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系；需要指出的是，房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊，然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。

有数据显示，上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%，其房地产建设规模只占全国5%，但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。此外，目前中国的房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)大大高于世界平均水平。房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。种种迹象表明，中国的房地产市场已经走到一个十分微妙的边缘。

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