中国改革与中国房地产业的问题正在暴露

北京大军经济观察研究中心编辑

2006年6月12日

目录

1，仲大军：中国改革与中国房地产业的问题正在暴露

2，左大培：从单位分房变为批地私人开发是一场大掠夺

3，报摘：官商勾结贪污腐败的典型：北京副市长刘志华被免职

4，王炼利：“房奴”只是小问题，大问题被遮盖着

5，金三林：房市调控应当遵循公平优先

6，财经文摘：现有房地产模式农民市民双输

7，茅于轼：房地产市场扭曲的宏观原因。

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中国改革与房地产业的问题正在暴露 

北京大军经济观察研究中心主任  仲大军

2006年6月13日

      中国的改革已经在教育、医疗等领域显示出弊端，在房地产领域存在的问题正在刚刚显露。中国改革问题的暴露需要时间，从目前看，时间的窗口正在打开。

    我国房地产业这些年里进行的市场化改革，有点象西方国家早期跑马圈地式的原始资本主义，不过还要疯狂。在这一点上，中国的改革如其说是进步，不如说是退步。改革改到今天，使大多数的居民买不起房，并陷入可悲的“房奴”状态。这种局面引起学者从根本上质疑“市场化”的模式。左大培先生最近撰文对我国房地产业市场化模式的掠夺性进行了深入的分析，根本的问题是“私人攫取级差地租”。

   另外，我国的房地产资源从禀赋上讲具有极大的稀缺性，把这种稀缺性资源轻易地市场化，必然引起参与者的疯狂。因此，十几年间我国的一部房地产市场化史，不能不带有极大的野蛮性、掠夺性、暴利性以及贪污腐败。

   王炼利女士在文中写道：“你想知道上海房屋的确切造价吗？从事过10年建筑安装工程预算的笔者可以负责地告诉你，到目前（2006年），非别墅高档公寓类的商品住宅的建造价格就在每平方米1400元到1600元之间。其余的是地价等其他费用，这些其他费用除了地价，还包括勘察设计费、住宅配套费、监理费、招标费、贷款利息等。但我们切勿不要忘记房价中还包括了一个纸面上不会出现的费用，那就是房地产商与政府官员交易的费用。”

    一个成本每平米几千元的房子卖到上万元，甚至几万元，这是罕见的暴利，巨大的暴利！暴利之后便是瓜分，权力与资本的联手瓜分。北京房地产业的利润率一般是100%，这一点房地产业的老板们都心知肚明，上海的利润就更要高了。面对如此高额的暴利，学者中出现了不同的观点，象茅于轼先生就出来为开发商辩护：企业就是追求暴利。如果说开发商追求利润无可非议，那么政府在干什么？就眼睁睁地看着私人疯狂瓜分丰厚的级差地租而坐视不管吗？这是不是一种失职的表现？如果不是失职，那又是因为什么？

    如果是政府也参与了瓜分，那么中国的改革就落入了一个非常悲惨的境地：政府与资本寡头或者说奸商联手聚敛社会财富。至此，事情已经非常清楚了，中国的经济改革其实质就是政府意志下的财富向小数私人手中集中。如果这种集中缺乏理性和制度的约束，最后的结局便是老百姓买不起房，便是社会巨大的贫富分化，必然惹起天怨人怒，老百姓造反。到那时房地产问题已经不是经济问题而是政治问题了。

   在这种情况下，我们还能轻易地说“改革不可动摇”这种话吗？连房地产界的大亨们最近都聚集到上海开会，都注意到了这一社会问题，都在谈社会责任，连王石都认识到问题的严重性，难道政府和茅于轼这样的学者还不从根本上认识问题，还在义无返顾地迈向自由主义的市场经济吗？

    房地产业是中国经济市场化的一个典型，它具有正负两面性，但目前看它的负面性已经相当大。如果是这样，这种经济制度改革就是一种失败的改革，就必须加以纠正。

    中国当前所有的社会问题都是资本联合权力掠夺社会财富的问题，特别是在初级资本主义阶段，这种掠夺是残酷的，贪婪的，丑恶甚至是疯狂的。中国平民大众必须组织起强大的反掠夺力量，必须首先从思想上认清这种改革的实质----权力和财富高度向个人集中。中国社会必须建立起力量制衡的机制！社会大众不要听信一些貌似有学问的学术权威的谎言，让那些奸商与贪官的辩护士们走开！

    我建议：中国房地产业要适当的国有化和计划性！政府就是要对一些稀缺的资源进行适当地垄断性的计划经营！中国政府要清算房地产界的暴利，要遏制这一领域严重的贪污腐败。但是，要实现这一目标，首先要从政治上进行必要的制度保障，那就是让为人民负责和为大众服务的人员进入政府担任公职。不改变现行的官员选拔模式，民众利益的代表者便难以进入政治。

    重新反思近些年来的房地产业改革，建立一个合理的市场加管制制度，已经是当前中国政府和理论界关注的大事。房地产企业的暴利必须还给社会大众，稀缺的房地产资源必须由中国大众来分享，房地产中的投机必须遏制，外部的投机势力必须阻止。必须建立起各种税收制度以避免外部投机者进来瓜分本应属于中国公民享有的稀缺资源。

    总之，我们还是寄希望于政府，但政府必须听取正确的社会意见，不能被少数人的利益集团所左右。

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从单位分房变为批地私人开发是一场大掠夺

中国社科院经济所研究员 左大培

2006年6月12日

内容提要

土地的级差地租是由社会经济的客观原因造成的，并不反映任何个人对整个社会经济的贡献。而批地私人开发却将这些级差地租集中起来送给了极少数私人开发商，将原来由几百人甚至上千人平分的级差地租集中送给了一个人。这不仅更不公平，也导致了制度性的官商腐败。

取代了单位分房制度的批地私人开发体制是一个更坏而且坏得多的制度，在这样的体制下，私人开发商与贪官污吏相勾结，级差地租，现在变成了私人开发商和腐败官员的利润——一种纯粹不劳而获的暴利。这种“市场化”是让少数人暴富的市场化。

大约直到1998年或1999年，中国的绝大多数国有单位（包括政府机关、国有事业单位和国有企业）都还实行“单位分房”，由单位给本单位的干部职工分配住宅，而国有单位的干部职工则免费或几乎免费地住着这样分到的国家所有的住宅。这种“单位分房”制度被视为“计划经济下的福利性分房制度”，在20世纪90年代末期被政府下令终止。从此以后，国有单位的干部职工再要住房子，就得主要靠自己拿钱去买房或租房了。

    而到20世纪90年代下半期，私人可以花钱购买的房屋，主要都是由房地产开发商用政府批给的土地开发的。这些开发商绝大多数都是私营企业特别是私营公司，它们靠政府批给的土地来开发房地产，就形成了批地私人开发房地产的格局。从单位分房变为个人拿钱去购买批地私人开发的住宅，表面上看是“住宅消费由计划经济变成了市场经济”，实际上却暗地中包含着一场大掠夺，这场掠夺的实质，是剥夺了有分配住房的潜在权利的人的级差地租分享权，将它白送到房地产开发商手中，变为他们的超额利润。

  为了说明这个道理，我们需要首先分析一下计划经济下的“单位分房”制度。过去国有单位所分的房子，最初有少数来自于被中华人民共和国政府剥夺了财产的那些人和机构，但是大部分来自国有单位的住宅建设。被中华人民共和国政府剥夺了财产的那些人和机构包括旧政权的政府机构、政府官员、“帝国主义侵略者”、“反革命分子”、“地主恶霸”以致少数“不法资本家”。而越到后来，国有单位建造的住宅就越成了国有单位分配的住宅的主要来源。国有单位要能够建造住宅并将其免费分给国有单位的干部和职工，就必须解决建筑的资金和土地问题。

国有单位可以通过许多不同的方式获得建造住宅的资金，但是这些资金最终基本上都来源于财政的拨款和国有企业自筹的资金这两部分。而国有企业自筹的资金又来源于企业净产值中超过发给职工的工资奖金的那一部分。所以，那时国有单位建造住宅的资金，最终基本上都来源于各级政府的税收和国有企业的利润。

国有单位建造住宅所使用的土地，最初也有少量来自于那些被中华人民共和国政府剥夺了财产的人和机构，但是以后就基本来自于在旧的城镇地区和农村地区征用的土地。在旧的城镇地区征用土地，必须对原来居住的居民实行拆迁，政府和国有单位在绝大多数情况下都给拆迁户安置了新的住房，在一定程度上对住宅用地被占用的城镇居民给予了补偿；而对耕地被占用的农民所作的补偿就有千差万别，而且这种补偿往往是很不充分的。

但是国有单位为建造住宅如何征用城镇和农村的土地，这与我们这里讨论的事情无关。关键的事实是，国有单位将其建造的住宅免费分给了国有单位的干部和职工，这些干部和职工不仅可以终身与其全家一起免费使用这样分到的国有住宅，而且在绝大多数情况下还可以将这样分到的住宅传给自己的儿孙居住。这等于说，计划经济下分到国有住宅的人有对这种住宅的永久居住权和使用权。而在取消“福利性分房”时所作的“房改”，又使这些过去的国有单位干部职工在象征性地付费之后得到了他们所分到的房子的所有权。

在转向实行市场经济二十多年之后，我们现在可以明白这些免费分到的房子的经济意义了：免费分到住宅的国有单位干部职工无偿地获得了其住宅所在土地的级差地租。

在市场经济中，城镇地区集聚了各种物品的交易和大量的人力资本，在这种集聚地从事经营活动的企业就有了超过社会平均水平的盈利。这种集聚地的土地所有者可以利用自己对特定地点的垄断，将这样的超额盈利化为级差地租。一般来说，一块土地上的级差地租数额，随该地接近城镇中心的程度和该城镇地区人均收入的增加而上升。将一块土地每年的级差地租按通行的利息率资本化，就得出了这块土地的市场化价格。

城镇地区的居民在市场竞争条件下购买住宅或租用住宅时，也必须如数支付相应土地上的级差地租，因为他们在这块土地上居住会造成一种机会成本，这个机会成本就是使企业不能利用同一块土地进行经营活动。而在正常的情况下，城镇居民之所以会情愿支付级差地租而住进昂贵的住宅，首先是因为住得离营业中心近，可以节约前往工作场所必须花费的大量时间、精力和金钱。

这种城镇地区的级差地租造成了一个规律性的现象：越接近城镇中心的住宅价格越高。在北京地区，当通州的房价还在每平方米大约两千元时，北京二环路以内地区的房价已上升到每平方米一万元，而那时每平方米住宅的造价不过一千元。

据说现在上海黄浦江边金融区的某些地段房价已达到每平方米八万元，杭州西湖边的高档住宅每平方米售价也达四万元。除了社会正常水平的利润之外，大城市中心区房价与其建造成本之间的惊人差额，主要反映了住宅所占土地的级差地租。

这样，在单位分房时代免费分到住宅的国有单位干部职工，实际上是无偿地获得了其住宅所在土地的级差地租。这首先表现在，这些由单位分到住宅的人住得离营业中心近，可以节约前往工作场所必须花费的大量时间、精力和金钱。

更重要的是，由单位分到住宅的人在“房改”中缴了一笔钱（“房改买房钱”）后就变成了自己住宅的所有者，而他们所缴的钱大致相当于其住宅的建造成本加适当的利润。而他们住宅的市场售价与这个“房改买房钱”之间的差额，就正好大致等于其住宅占用土地的市场价格，也即相应土地级差地租的资本化价格。无论是否再将其住宅卖出，享受单位分房的人都无偿获得了其住宅所在土地的级差地租。

经济理论界一般都认为，在市场经济中，土地的级差地租是由社会经济的客观原因造成的，并不反映任何个人对整个社会经济的贡献。正因为如此，即使是西方的主流经济学界也认为，应将土地的级差地租收归全民享有。反映在政府政策上就是，美国、日本等国力图通过对房地产收税而将级差地租收入尽可能收到政府手中，而香港政府则通过拍卖土地使用权将长期的级差地租化成一次性的政府拍卖土地收入。

由这个角度看，单位分房制度让分到住宅的人无偿得到级差地租，显然这并不公平，因为级差地租产生于社会经济的客观因素。即便从市场经济中通行的“先占者享有”的原则看，单位分房制度让分到住宅的人无偿得到级差地租也不公平，因为国有单位建造住宅所使用的土地，其最初的占有者是原来使用这块土地的城镇居民（“拆迁户”）和农业用地上的农民。如果让先占者享有级差地租收入的话，应当得到级差地租的是这些被征用了土地的拆迁户和农民。而在最近几十年的土地征用中，这些被征用了土地的拆迁户和农民所得到的补偿可以说并没有包括级差地租的最大部分。这是近些年的征地拆迁引起广大群众强烈的反感、反抗以致激烈的社会冲突的主要原因之一。

但是，转向批地私人开发房地产却造成了更为严重得多的不公平。在批地私人开发房地产的体制下，免费使用政府批给的土地的房地产开发商将建造的住宅按市场价格出售，这个价格中已经包含了所用土地全部级差地租的资本化价格，而这样出售住宅的销售收入全部归私人开发商所得。原来使用被房地产开发征用的土地的那些拆迁户和农民，所得的补偿并不比原来国有单位征用时优厚。出售新建住宅所得收入与建造成本加给原土地使用者的补偿之差，全部变成了房地产开发商的私人利润，而这个私人利润中包括了几乎全部住宅建造所用土地的级差地租的资本化价格。

将这样的批地私人开发房地产下的利益分配格局与计划经济下的单位分房制度相比较，我们可以清楚地看到：这样的一种住宅消费制度的变化，并没有给建造住宅用地的原使用者们——城镇的拆迁户和农民带来任何好处，因为他们所得的补偿并没有增多；政府和国有单位也没有得到任何好处，因为它们现在虽然不必给政府官员和单位员工盖房子了，却必须给员工们增加工资以便让他们能够买得起或租得起房子；真正的利益分配变化仅仅在于，原来由分到房子的国有单位干部职工所得到的住宅用地的级差地租，现在变成了私人开发商的利润——一种纯粹不劳而获的暴利。

当然，计划经济时代的单位分房有许多弊病。它降低了效率，妨害了人们对住宅的自由选择，而且常常在单位内部制造出许多不必要的矛盾，增加了单位领导的工作难度。这种分房制度在实际的执行中也并不公平。由于它有这样一些弊病，笔者本人当年也是主张取消单位分房制度的。

但是，取代了单位分房制度的批地私人开发体制却是一个更坏而且坏得多的制度，因为它把整个社会的人们共同创造的城镇土地级差地租，变成了极少数私人开发商不劳而获的暴利。正是在全国开始广泛实行批地私人开发的20世纪90年代，中国的亿万富豪阶层迅速生长。有资料显示，就是到最近，中国最富的那一小撮富豪中，还有将近一半发迹于房地产开发。

正是在这样的暴利引诱下，那些私人开发商拼命地争夺城镇地区每一块可建住宅的土地，上演了无数尔虞我诈、谋财害命、撒谎欺骗、破坏文化的丑剧。我们还掌握了大量证据，表明在这样的体制下私人开发商如何与贪官污吏相勾结：贪官们批地给开发商免费使用，开发商则将建成的住宅免费赠送给贪官们。

我们可以沿用主流的说法，说计划经济时代的单位分房也并不公平，因为它将应归全民所有或原住民所有的级差地租白送给了分到免费住宅的国有单位员工。但是，尽管有这样的不公平，它毕竟将这些级差地租在当时成千上万的国有单位干部职工中作了一个相对平均的分配。而批地私人开发却将这些级差地租集中起来送给了极少数私人开发商，将原来由几百人甚至上千人平分的级差地租集中送给了一个人。这不仅更不公平，而且是更不公平得极为严重。

由单位分房转向批地私人开发住宅，实质上是将有权分房的大批国有单位员工所分享的土地级差地租送给了极少数私人房地产开发商。从这个意义上说，这是私人房地产开发商对有分配住房的潜在权利的人的一次不折不扣的掠夺。

值得注意的是，这种掠夺打着“取消计划经济下的福利性分房”的幌子，而且最初是在“将房地产业市场化”的“良好动机”驱使下开始的：许多地方政府当初批地给私人房地产商开发，是因为感到政府出资免费为居民建造住宅已经“不堪重负”，要“将兴建住宅变成一个市场化的赚钱行业”，又迷信“政府不要参与市场化行业的经营”。这当然与现在的那许多为了得到贿赂而批地给私人房地产开发商的贪官有本质的不同。但是，就是这种“将房地产业变为发大财的市场化行业”的“良好动机”，引发了20世纪90年代初和21世纪初的两轮房地产泡沫，引发了一次空前规模的大掠夺。

    正因为很难将这场掠夺的罪责归之于个别人，也不能将它完全归之于个别的地方政府，我们才应当象主流经济学家们习惯的那样，将这场掠夺的罪责归之于“制度”——不过这次负有罪责的是“市场化”，至少是那种“让少数人暴富的市场化”。

北京副市长被免职：官商勾结贪污腐败的典型

报摘文章

北京副市長腐化免職，涉受賄嫖妓哄抬樓價被審查

    中國首都官場昨日颳起廉政風暴，北京市政府主管基建、交通、房屋以及奧運場館建設等「肥缺」的副市長劉志華，昨日突然因「生活腐化墮落」被免職，由中紀委、國務院監察部立案審查。據悉，劉志華是因奧運場館工程質量低劣、高層下令調查後發現他涉及受賄、嫖妓、哄抬京城樓價等惡行。

    新華社報道，昨日北京市人大常委會會議決議指出：劉志華的錯誤事實清楚，證據確鑿，情節嚴重，影響惡劣，決定免去其副市長職務。報道並稱，鑑於劉志華的行為已違反黨紀、政紀，中紀委、監察部決定對其立案審查。

   有多名情婦

   據知情人士透露，劉志華生活腐化，有多名情婦，在北京市官場已是公開秘密。兼任市國家機關工委書記的劉志華，不久前還在北京市機關幹部大會上作有關「保持共產黨員先進性」的報告，台下已竊竊私語，說他「說一套，做一套」。

    另據消息人士透露，劉志華被免職，主要原因是其主管的奧運工程質量低劣，以及為開發商違規審批房地產用地，收受巨額賄賂、甚至接受性招待。消息指，國家審計署審計北京市土地開發和審批過程中，發現問題重重，不少土地是由劉志華親自簽字違規審批，劉涉嫌收受開發商巨額金錢賄賂和性賄賂，涉案金額超過千萬。

   消息指出，今次劉落馬也與中央推行宏觀調控房價有關。北京市的房地產價格居高不下，甚至逆市上揚，而其他地方政府以北京馬首是瞻，致使當局推行的宏調政策舉步維艱。今年五月時中央高調點名北京、深圳兩市調控房價不力，並宣布中紀委、監察部亦介入宏觀調控，查處頂風違規審批土地的官員，劉志華因此成為槍下出頭鳥。

   據了解，劉志華是本月九日被紀檢部門實行「雙規」（在規定時間、規定地點交代問題）。他最後一次公開露面是在六月六日下午陪同市委書記劉淇考察北京市古都風貌保護工作。六月八日，北京市第十二屆運動會組委會成立，劉志華出任組委會主任，但他沒有在組委會新聞發布會現身，而是「委託」市體育局長代表他作「重要講話」。

   管基建交通

   劉志華現年五十七歲，遼寧盤錦人，大學畢業，擁有高級經濟師職稱，曾在北京市勞動局、國家勞動部、北京西城區任職，九八年出任副市長至今，分管基本建設、國土房管、體育、軌道交通建設工作，掌握重要資源，是個實權派。

“房奴”只是小问题，大问题被遮盖着

北京大军经济观察研究中心特约研究员  王炼利

2006年6月12日

lianli1208@163.com

    “房奴” ，一个簇新的词汇出现在2006年春天的媒体。

　　“房奴”——都是“还贷”惹的祸！不过话说回来，买房贷款又不是从中国始，怎么就中国买房人买成了“房奴”呢？而这些“房奴”还大多是年轻有为的“小白领”？专家学者分析了很多种原因，唯独忽视了去分析一下买房支出占居民全部支出的比重、去分析一下食品、教育、医疗保险的支出占整个居民消费性支出的比重，其实，通过对这两个比重的分析才能找到为什么美国老太太买房不会成为房奴，聪明灵动的中国年轻人倒成了房奴的原因。

　　首先看买房支出占收入或支出的比例。

    将2002年上海居民的人均购房支出占全部支出比重与1997年的美国比较(注：选择美国1997年数据，是因为笔者搜索到的数据中唯这一年的数据能调整到与我国统计口径相对应)，上海此比重是17.9%，要高于美国9.5个百分点。2002年，上海城镇居民人均购房支出2721元，人均可支配收入13250元，人均实际支出15247元。实际支出超过人均可支配收入，超出部分就是借贷部分。

　　而1997年的美国，有关买房的人均支出（包括人均住房抵押贷款和利息支出、住房财产税支出）共3196美元，占人均实际支出38061美元的8.4%。

　　其次，看食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重。

    上海在2002年时食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是54.2%（2004年占51.1%），而1999年香港居民的食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是18.7%（亦按我国可比口径调整）。1997年美国居民的食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是28.4%。

    由此可见，美国老太太借贷买房行为是生活支出的有机构成，这种行为不会影响基本生活质量，不会影响子女教育培养，而我们则不然。食品、教育、医疗保险占消费性支出一半以上，即使不买房，房租波动照样会直接影响到生活质量。

    关于中国房价乃至上海的房价是否高、是否“不市场”，其实在2000年，一个香港著名的房地产企业早就下了结论。

    2000年3月15日，这个企业的中国市场研究所在对上海房地产市场研究后作了这样一个报告“……回收问卷1093份，按总价分为40万以下40万以上，40万以上占31%……消费者作出购买决定的决定性因素在于房价和购买力。我们有理由认为房价对于绝大多数购房者已属偏高……只有切切实实降低开发成本降低房价，才能進一步扩大内需，才会真正将市民购房的潜在需要释放出来。”

    即使不发问卷，只要在1998年前后到美国走一遭，也能得出中国房价、上海房价是否超常的结论。同济大学的高级访问学者吴光伟在1998年的美国眼见的是：美国的房价是平均一套三室一厅住房11万美元，面积280平方米；100平方米的公寓房是4万美元。吴教授连叹美国的房价比1998年的上海房价便宜多了！（吴光伟：《来自美国的报告和反思》，吉林人民出版社1999年4月）

    有意思的是，到2003年，那个香港著名的房地产企业就把那篇对上海房地产市场的研究报告从网上抽掉，而在此文抽掉前，早已大举进军上海的房地产业了。对此行为的最好解释，是国家统计局最近发表的全国第一次经济普查数据。数据显示，到2004年，上海的房地产资产总计占全国房地产资产总计的19%，利润占全国的34%。广东房地产的资产利润为其次，资产占全国的15%，利润占全国的19%。

    是商人，就决不会放弃赚钱的机会，这原本没有什么可指责的。但需要指出，房地产的利润如此集中化，当然离不开政府行为，当然有政府这只手在起作用；同时，也不要忘了其中也有“房奴”的贡献。

　　但现在赚得盆满钵满的房地产商对“房奴”说风凉话了：“你们活该！”为什么活该？因为你不自量力，因为商品房就是为中等收入以上和高收入者造的。那么，出于道义，那铺天盖地的房地产广告起码也应该象烟草广告那样提示一下：“本房源专提供中国最富一族，非最富者购买须谨慎考虑”吧？ 更加不要健忘的是，是政府用“市政改造”、“绿化”、“解决交通拥堵”等种种理由把全民都赶上了买房的华山一条路，而大量的政府官员、国有企业官员却在住房市场化过程中成了拥有住房面积最多的“房主”。不信，请看中国统计出版社2003年8月出版的《中国2000年人口普查资料》中有关全国和分省市的按户主职业分的家庭户住房情况表和按户主职业、购建房费用分的家庭户户数调查表，那才是真正的“用数字说话”呢！笔者在2004年春天撰写的《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》一文，第一章节就是把人口普查资料反映的上海住房情况告诉大家：到2000年为止，上海市区有12.5%的家庭户人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29.7%的房屋资源，这部分的房屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源总和，上海人均建筑面积19 平方米以下家庭占了家庭户总数的56.4%。这说明，到2000年年底为止，上海12.5%的家庭拥有的住房面积与56.4%的家庭拥有的相等。而在人均建筑面积达到40平方以上的家庭户中占最高比例的，是党政机关、党群组织、企业、事业单位负责人。另外，在2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%，这15.3%家庭户与12.5%的人均建筑面积40平方以上家庭户正好呼应。（人口普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋）

    对90年代中后期大量的空置房、烂尾楼成了政府包袱的历史，人们记忆犹新。当时谁买房多谁就是为国家分忧的功臣，就像50年代谁多生子女谁就是光荣妈妈。而“用明天的钱消费”是最时髦的理论，中美两国两老太的故事真的把中国城市的老头老太都“忽悠”了；建设部的司局级官员们也在各种场合鼓吹：“买不买得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能借钱去买。”当然，也并非没有人对此敲过警钟。但敲警钟的，是不识事务者。笔者就曾是这样一个不识事务者，1998年时就曾被上海市房地产部门的领导当面诘问：“讲话是要负责任的，‘暴利’的结论不是随便下的，现在房地产商已经很苦了”。而就从那时开始，笔者对明显偏袒房地产商的政府官员产生了疑问。

    现在，是常识在拷问我们的政策，我们在住房问题上的政策是不是真的“为民”？或者说，当初是“为民”政策的现在是不是还继续“为民”？

    譬如，公积金贷款政策目前就已经失去了当年的积极意义，“房奴”的诞生当然与此有关——当食品、医疗、教育占了消费支出的一半以上，公积金对买房行为的支持肯定至关重要。然而。根据上海公积金管理中心的统计数据，2000年时公积金还分担了全部房价的29.6%，到2004年，只分担了16.9%。因为2000年时是平均3326元/平方米的商品住宅销售均价，公积金缴纳者在交易市场每购一平方米房，公积金支持985.75元；2004年是平均6835元/平方米的商品住宅销售均价，每购一平方米房，公积金只支持1076.92元。

    从2000年到2004年，上海每平方米的公积金贷款额增加了9.2%，而同期销售给个人的商品住宅平均销售价格增加了96%（从每平方米3286元增加到6425元），别墅和高档公寓的平均销售价格增加64%（从每平方米6109元增加到10037元），非高档商品住宅销售价的上涨幅度是公积金上涨幅度的10倍多、且非高档商品房的上涨幅度大大超过高档商品房！而同期的销售给个人的商品住宅造价（竣工价）上涨了51.9%（从每平方米1947元上涨到2958元，包括地价），高档房的造价（竣工价）上升38.2%（从每平方米3112元上升到4302元，包括地价）。销售给个人的商品住宅销售价的上涨幅度是商品住宅造价上涨幅度的近一倍！

    那么，收入增长如何呢？光算房地产商“认可”的商品房购买对象——中等以上收入者和高收入者的收入增长吧？同期上海中等以上收入者的人均可总支配收入增加了45.6%，高收入者的人均可总支配收入增加了85.1%。很明显，商品住宅销售价格增长超过了中等以上收入者的收入增长整整一倍，也超过了高收入者的收入增长。

    事实上，眼下除了公务员买房还能从公积金中得到切切实实的支持，公积金对于其他白领阶层只是有胜于无、“聊补”而已。而上海能得到公积金支持的买房者，仅仅占城镇就业人员588.97万（上海2005年国民经济和社会发展统计公报数）的53.5%。如果按照全国首次经济普查数据上海有从业人员950万人计，缴存公积金的职工只占三分之一；而缴存公积金的人数，1997年有391.82万，以后逐年下降，到2004年，缴存公积金的人数只有314万了。

  　公积金这秤砣已经“打不住”高房价，这是铁定的事实！

    那么，你想知道上海房屋的确切造价吗？从事过10年建筑安装工程预算的笔者可以负责地告诉你，到目前（2006年），非别墅高档公寓类的商品住宅的建造价格就在每平方米1400元到1600元之间。其余的是地价等其他费用，这些“其他费用”除了地价，还包括勘察设计费、住宅配套费、监理费、招标费、贷款利息等。但我们切勿不要忘记房价中还包括了一个纸面上不会出现的费用，那就是房地产商与政府官员交易的费用，交易什么？交易买土地的权利。是的，房地产商在买地时花了两笔费用，一笔支付土地本身的价格，一笔支付对土地的购买权利。两笔账，一笔明的，一笔暗的，最后的买单者，是商品房的最终消费者。所以所谓“地价高导致房价高”并不必然成立——商品房造价增加52%、销售价要增加96%就是明证！

    中国的房地产投资规模已经在全社会固定资产投资中占了30%的比重，而在中国的私营经济对第三产业的投资中，88%是投向房地产（引自第一次经济普查数据和《中国统计年鉴（2005）》）。房地产是许多省市的支柱产业，这次经济普查数据反映，房地产是私营经济占较大比重的行业，地方省市的支柱产业主要由私营经济来“支柱”，这本身是很悖常理的、很悖国情的。如果以小人之心来忖度，也许私营企业更便于“操作”。

　　众所周知，中国的房地产业是个“关系产业”，凡从事这个产业的，没有非凡的关系别想涉足。 “肥水不流外人田”，自然，房地产业的肥水也不例外。

　　至于“房奴”，这个队伍还会扩大。因为除了商品房，买房人别无选择。

    从2000年到2004年，面向个人销售的新建商品房是9889.23万平方米，销售交易的存量住宅房（二手房）是7051.12万，存量住宅按交易量一半计算销售面积，新建房存量房共计销售13415万平方米。但同时间段的公积金贷款支持的购买面积只是5103万平方米。使用公积金的户数是57.2万户，到2004年，历年使用公积金贷款的总户数累计是80.5万户，这80.5万户占了上海2004年总户数的16%。这些数据一说明上海的房地产市场的确有潜力——有400万户籍户还没有买房呢！二说明上海的商品住宅大约有60%左右是非公积金享有对象购买。这60%的房主当然绝大多数不会是中低收入者，那么，这些60%的中高收入房主中又有多少人是投资者乃至投机者？弄清楚这一点非常重要，但凡上海的住宅市场只要有一半是投资者和投机者操纵的市场，这个市场还能说是健康的、没有危机的吗？

    “房奴”问题，仅是这个不正常的房地产“市场”中暴露出来的小问题。只因为大问题被捂着盖着，人们就只能不断地逮些小问题做文章。

这本是无奈之举呵！国家将治，人民尚义；国家将乱，人民尚利，更何况当今还是官商勾结的暴利。

房市调控应当遵循公平优先

金三林

2006年6月12日

电子邮箱：jinsanlin@sina.com

当前，关于我国房地产市场宏观调控的成效及问题，争论很大。笔者认为，我国房地产市场的种种问题，其根源主要在于政府在“效率”和“公平”这两个目标上的错位和摇摆。为了促进我国房地产市场的健康发展，不仅要加强制度建设和市场建设，更应遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，对政府的调控目标进行战略性调整。

一、我国房地产市场与社会公平高度不兼容

房屋是建设在土地之上。土地资源的自然供给是固定的，如果土地被房屋所占用，在一定时期内是不能更新的。就其经济功能而言，土地可以看成是一种耗竭性资源，是高度希缺的，而且稀缺性会越来越大。因此，房地产市场社会公平性的本质在于：如何在土地存量资源递减的情况下，维护代内公平和代际公平。前者指满足每一个居民的基本住房需求；后者指当代人在满足自身住房需求的同时，还要满足后代人的住房需求。

但我国房地产市场与这种社会公平性却高度不兼容。这不仅因为房地产市场和其它市场一样，是按照边际收益的大小来配置资源，还因为房地产产品具有一些特殊属性。

首先，房地产产品是资金密集型的消费品。房地产产品是大宗消费品、耐用消费品，单位产品的价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，房地产消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。对于低收入人群来说，不仅当期的支付能力弱，未来可支付的风险性也较大。因此，作为追求经济利益最大化的开发商和银行，肯定会优先为“富人”提供服务。仅靠市场的力量，其结果只会是普通商品房投资乏力，廉租房、平租房无人问津。

第二，房地产产品的价格具有高波动性。由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，房地产产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，房地产产品具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，房地产产品一旦出现供不应求，不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，房地产产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害中小投资者的利益。

第三，房地产产品价格在长期内具有上升的趋势。合理的房地产产品价格必须真实地反映土地的稀缺性租金。由于土地资源具有耗竭性的特点，根据资源经济学的基本原理，土地的稀缺性租金在长期内是上升的。同时，人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求（包括数量和质量）也会不断增加。因此，房地产产品价格在长期内具有上升的趋势（实际上表现为波动上升而非直线上升）。再结合上面的分析，我们可以得出结论：房地产市场与社会公平的不兼容性不会随着时间的推移而好转，只会越来越严重。

总之，房地产产品的资金密集性、价格的短期波动性和长期上升性，决定了房地产市场不可能自动满足低收入居民的住房需求，与社会公平性高度不兼容。对于我国这样一个二元分割严重的大经济体来说，在现阶段，少数人的消费和投资需求也确实能支撑起房地产市场的短期繁荣。由于房地产投资已占城镇固定资产的20％左右（有些地区高达30％以上），房地产及相关产业对经济增长的贡献率已超过两个百分点，土地出让收入和房地产相关税收已成为地方政府的主要收入来源，房地产业与整个国民经济和地方政府利益高度关联。在效率目标和经济增长战略导向下，政府很可能采取各种手段来推动、维持、延长这种短期繁荣，而忽略了维护社会公平的责任。

二、调控目标冲突是我国房地产市场发展失衡的主要原因

当前，我国政府对房地产的调控目标实际上存在三个（更准确地说，应该是三重），按重要性排序分别是：保持房地产投资的合理增长（本质上是经济增长导向和经济效率目标）；控制房地产价格上涨过快；保障居民基本住房需求（本质上是社会公平目标）。

但这三重目标本身是冲突的。比如，当住房投资快速增长时，政府为了控制总需求过度扩张，采取紧缩银根、控制土地等政策，虽然控制住了总需求，但同时也减少了住房的供给，使房地产市场供求失衡，进而导致住房价格上涨，居民的购房能力下降。近些年来，我国政府对房地产市场的调控始终在这三个相互冲突的目标之间徘徊，尤其是在前两个目标和后一个目标之间摇摆不定。

1998年，国务院出台23号文件，大力推行住房制度改革。但其目的主要是培育新经济增长点，通过房地产业的发展来拉动经济增长，应对1997年亚洲金融危机带来影响，而不是要解决绝大多数老百姓的安居问题。即使是这样，这些年来，各级政府对这一政策的执行也有偏差，过多地追求经济效益，而忽略了政府在住房方面的社会保障职能。

2003年6月，央行出台了121号文件，对房地产市场进行宏观调控。这一政策的取向主要是抑制投资过热，保持社会总需求的平稳增长。但随后，国务院随后又出台了18号文，进一步强调房地产的发展。2004年，由于投资需求继续膨胀，房地产市场调控的重点放在控制供给方面，政府出台了紧缩土地供应和收紧开发贷款两项政策，其结果当年土地供应量负增长11％，商品住宅竣工面积仅增长2.1％，加剧了住宅供不应求状况，拉动全国房价创纪录地上涨15.2％，这个影响一直延续到2005年。

可以看出，上述调控措施几乎都是增长导向，调控目标主要是保持房地产投资的平稳增长，而民生取向以及政府在百姓安居中所应承担的职责基本上没有体现。

2005年，全国、尤其是上海等地的房价快速上涨，引发了居民的严重不满，房地产市场调控目标又转向控制房地产价格上涨过快的问题上。中央政府先后出台了“国八条”和“七部委文件”，将控制房价提高到政治高度，建立政府负责制，一些地方也采取了相应的房价控制措施。但调控结果与控制房价的目标背道而驰，不仅全国房价总体继续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅飙升。于是，2006年5月，国务院又出台了“国六条”。

应该说，从投资增长到控制房价，房地产市场调控目标是在朝着关注民生的方向前进。但为什么调控结果和目标背道而驰？关键在于各级政府担心房地产价格的下降将会影响到第一个目标（即经济增长目标），在实际调控中陷入了两难处境：一方面“怕涨”，另一方面又“怕跌”。或者说，政府仍然在“保持经济增长”和“保障居民基本住房需求”这两个目标孰轻孰重之间徘徊，而其实质则是在经济效率和社会公平之间难以做出轻重取舍。

三、我国房地产市场应该确立“公平优先，兼顾效率”的调控目标

客观地说，“经济增长”、“控制房价”等房地产市场调控目标是我国特定历史时期和经济发展阶段的产物，这两个目标也确实促进了我国的经济增长，改善了居民总体居住条件。但这两个目标已不能适应新形势、新国情的要求，也不符合现代国家的通行做法，必须进行重大调整。

笔者认为，我国房地产市场调控目标调整的总体思路应该是：按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。保障居民基本住房需求，不仅要建立多元化的住房供应体系，保障低收入居民的住房需求；同时还要通过财政、货币政策抑制房地产市场泡沫，保障中高等收入居民的基本住房需求和合理的投资需求。

这一调整思路的核心在于：将传统的“效率优先，兼顾公平”原则调整为“公平优先，兼顾效率”的原则；将保障居民基本住房需求的民生目标由次要目标调整为首要目标。

之所以提出这一调整思路，除了现行的房地产市场调控目标相互冲突、并导致我国房地产市场发展失衡等原因外，还基于以下三点考虑：

一是“以保障居民基本住房需求为核心，同时兼顾经济增长”的房地产市场调控目标能有效统一。在居民消费结构升级的大背景下，庞大的居民住房需求，本身就能促进投资的增长。任何鼓励和维持居民基本住房需求合理增长的措施，同时都会促进经济的合理增长。

二是中央政府将“保障居民基本住房需求”由次要目标调整为首要目标，并施加严格的约束，将有效纠正地方政府在理念和行为上的偏差，从为利益集团“造市”转变成为老百姓“造房”，从与中央政府的非合作博弈转变为合作博弈。

三是这种调整的时机已经成熟。新一届中央领导十分关注民生问题，不仅提出了科学发展观，出台的新政策也更关注民生问题，得到了广大人民群众的高度拥护。今年出台的房地产调控措施对增加和改善住房供给也给予了更多的重视，强调“要着力调整住房供应结构，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度”。可以说，当前正是我国房地产市场调控目标进行战略性调整的有利时机。至少，政府部门和理论界都应该深刻反思、深入探讨房地产市场调控目标是否应该进行调整这一重大问题了。

这一新思路下的房地产市场调控手段也不外乎是土地政策、货币政策、财政政策、市场监管及其组合。就财政货币政策而言，在市场经济条件下，货币政策更适宜解决总量问题，而财政政策更多用于解决结构性问题，房地产市场调控需要二者的有机配合。一般来说，解决中低收入居民的住房问题应更多依靠财政政策，而抑制房地产市场泡沫、保障中高等收入居民的住房消费和投资需求，可更多地采用货币政策。

政府调控是建立在市场规范的基础之上的。我国房地产市场在调整目标、转变思路的同时，还必须加强市场建设，完善相关制度，主要是土地市场和金融市场。

我国土地市场最大的问题是市场失灵。其原因，不仅在于土地市场存在严重的信息不对称，更因为地方政府垄断了一级市场。按照常规的逻辑，存在市场失灵的地方就需要政府监管，但我国对土地一级市场的监管从制度到组织几乎都是空白。所以说，土地政策在调控中的运用并不意味着政府可以控制土地供给来实现其建立住宅保障体系的目标。我国经济适用房建设用地的教训和国外的经验都告诉我们，将土地直接划拨或低价转让给房屋生产者是一种低效率的方式。而对低收入居民进行直接补贴或直接的税费减免，是一种更有效率的方式。即使对廉租房等必须依靠政府提供的住宅，也不一定非要政府直接生产，完全可以通过市场购买取得。我国的土地一级市场还需要深化市场化改革，切不可借“改善民生”的名义再给各级政府直接配置土地的权力。进一步说，土地是否可以作为宏观调控的手段，也是一个颇有争议，需要研究的问题。

本轮房地产价格上涨还有另外一个大的背景，那就是全球货币市场的流动性过剩及人民币汇率形成机制改革。在人民币汇率升值预期下，大量国际资本投机人民币，使央行被迫投放大量的基础货币，推动房价上涨；同时，还有一些国际资本直接或变相进入国内房地产市场，进一步刺激房价上涨。这说明，我国对国际资本流动的监管还相当薄弱，需要进一步完善相关法律制度，提高监管水平。金融市场建设的另一问题是提高商业银行的风险定价能力，健全征信体系。对房贷项目按风险进行甄别，实施差别性的贷款利率或者首付比例，这些措施更多应该是商业银行自身该做的事情，而不应完全依赖于央行或银监会的干预。

（转用者请与作者联系，jinsanlin@sina.com，谢谢）

现有房地产模式农民市民双输

(来源：《财经文摘》)

2006-6-5 中宏数据库

　　让我们从北京曾经非常著名的“浙江村”说起。上个世纪90年代初开始，以浙江人为主的来京务工人员看中了北京丰台区大红门乡的地理位置和商机，陆续在此落脚，摆地摊做起了服装生意。他们租住农民的房屋，农民获得了不菲的收入。通过复杂的网络，更大数量的浙江人流入此地，对房屋的需求较大。本地农民纷纷在菜地里盖起了房屋，用于商业性出租，浙江人或者居住，或者经商。

　　农民的原有住房和菜地由此改变了用途：从仅供自己居住的宅基地和农业用地，变成了工商业用途；而本来从事农业生产的农民，也由此融入了现代城市经济，而成为经济意义上的市民。这些农村所属于的这片区域，已经完成了城市化，尽管其基础设施供应较差，所以，那里是出了名的“乱”。

　　至于农民们，继续大量翻建、新建房屋，此时，已不再是为了自己居住，而是为了自己或他人用于现代商业性经营。可以说，这些农民从事的正是现代意义的房地产业务，尽管他们建的房屋比较简陋，也缺乏某些必要的配套基础设施。这些农民成了现代城市经济体系中的小房地产经营者。

　　通过这一过程，这些农民改变了自己的身份，成了经济学意义上的市民，尽管法律上他们仍然是农民。当然，通过这种经营活动，土地的产出效率大幅度提高，同样面积的土地，他们现在从其上获得的收入当然要比种菜高多了。

　　这样，对于浙江村里的本地农民来说，令各界头疼的“三农”问题已经不再存在了。不用依靠政府的财政转移，他们自己借助于天上飞来的城市化机遇，而摆脱了贫困。而他们摆脱贫困的主要资源就是土地。他们土地转换了用途，而这种转换的收益，主要由他们自己获得——或者是家庭直接得到，或者是村集体获得再向家庭分配。

　　我们可以推想，假如这个过程可以不受限制地自然进行下去，城市不断地向外扩张——在地理上，可能是连续的，也可能是跳跃性的，则越来越多的农民就会不再成为需要外部力量解决的问题。

　　关于这种模式，还可以举另一个例子，就是通县宋庄“画家村”。城里的艺术家、文人聚居于此，使该村自发地走上了城市化之路，农民则成为房地产经营者，其收入大幅度提高。

农民被排斥在现代化之外

　　但是，根据官方媒体的报道，政府从一开始就认定，这种城市化是违法的，农民的经营获得属于“违法建设出租”。村民违反的是不得私自将农业用地转给其他用途的法律。

　　根据目前的《土地管理法》，土地的用途由国家管制。土地被区分为农用地、建设用地和未利用地三大类。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，政府则通过某种方式出让限定一定年限的建设用地使用权。至于国有土地的来源，其一是82年宪法规定的，城市所有土地属于国有；其二就是随时征用农民土地。

　　这样，国内就存在两类权利绝对不对等的土地：一类是城市的国有土地，它可以生成建设用地使用权，政府可以出让这种建设用地使用权，供工业开发、商业使用及居住使用。另一类则是农村集体土地，根据严格保护耕地的法律，农民的所有权受到了最严格的限制：不得将这些部分私自转为建设用地。

　当然，城市化、工业化的快速发展，意味着原有的国有土地远不够用，于是，城市的范围迅速扩大，但这个扩大的过程，却是一个排斥农民的过程。因为，农民不能自发地满足城市化、工业化的需要，将其所拥有的土地从农业用地转化为城市工商业用地。相反，只有政府有权力垄断性地供应工商业与城市住宅建设用地。因此，城市的扩张是通过政府征用农民土地的方式进行的。

　　在现有政治与司法框架下，征用从根本上就把当事双方置于绝对不平等地位：被征用的农民不可能与征用的政府进行平等的谈判。政府总是用暴力把自己的条件强加于农民，用极端低廉的价格征用到土地。补偿的标准本身就是荒唐的：政府征用显然是用于工商业，但补偿的标准却是根据农业产值来计算的。依据这样的计算公式，政府即使再慷慨，其实都是在欺诈农民。

　　从根本上说，这种征用制度剥夺了农民自我实现现代化的自由与权利。政府这样做，也许是为了保护耕地，但很显然，保护耕地跟保护农民权益，完全是两个不同、有的时候甚至互相冲突的概念。限制农民转换土地用途，迫使农民只能等待政府在其所拥有的土地上进行现代化，但当现代工商业体系在这里扩张的时候，农民却被已经排斥在外了。

　　这确实是一副所有国家都没有出现过的怪异现象：当农民所拥有的土地进行现代化的时候，农民却完全与其无缘。农民在法律上、制度上就被固定在现代化过程之外。“三农”问题在中国成为一个令人生畏的社会、经济、政治乃至文化问题、麻烦，根源正在这里。三农问题本身就是过去半个多世纪的城乡二元隔离制度造成的，目前的二元土地制度则继续把农民排斥在城市和现代化之外。

市民成为“房奴”

　　从市民的角度看，这种土地制度，让他们不得不为了住上房子而付出了高得不成比例的成本，因为，政府垄断了住宅建设用地供应，而房地产商则垄断了商品住宅供应。

　　根据现有法律，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，也即向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府拥有的国有土地部分有两大来源：拆迁与征用。

　　拆迁其实具有重要的法律功能。尽管宪法以一纸条文宣布城市所有土地属于国有，但在事实上，这些土地却掌握在企业、居民个人手中。但是，通过拆迁，则可以把城市政府对于这些土地的政治上的所有权，落实为法律上的所有权，由此真正由政府支配用于出让。

　　政府征用农民土地，则是以低廉的价格，把原来属于农民集体所有的土地转化为政府国有。而尽管法律规定，政府征地只能用于公共利益，但由于法律已经规定，城市工商业与住宅建设用地必须向政府申请，所以，政府征地事实上必然大多数都是用于商业目的。而这一点也会促使政府严格禁止农民自行出让土地，因为只有这样，才能维护自己供应城市土地的垄断地位。

　　这种垄断地位，让城市政府大获其利。在拆迁与征用环节，政府几乎完全利用行政手段，压低补偿标准，但出让土地时推热衷于市场化。因为，政府独家垄断供应，可以非常方便地操纵供应规模与时机，在这种情况下，出让土地的程序越是市场化，价格越有可能被哄抬到非常高的地位。这些巨额地价款当然最终由购买房屋的城市居民承担。

政府作为垄断性土地供应商，几乎不可能向个别家庭及家庭组建的住宅合作社出让土地，唯一能从政府那里获得土地的将是房地产开发商。事实上，出让土地的程序越是市场化，有能力从政府那里获得土地的开发商的数量就越少，一个市场化的房地产市场内在地倾向于寡头化，消费者的可选择范围日趋缩小。

　　政府对城市土地的供应垄断，必然导致商品房供应的开发商垄断。这种双重垄断模式，被日本、台湾、新加坡多少采用，在香港最为成熟，再通过香港传入内地。这是对古今中外通行的城市房屋解决模式的一种完全颠覆。在人类历史大多数情况下，即使在城市化、工业化之后，城市人口解决住房，通常也是家庭拥有土地——不管是所有权是否完整，并自行建设房屋。所谓的香港模式则剥夺了家庭的这种自然权利，让所有城市居民仰赖开发商供应住房。

中国房地产急需“新模式”

　　在内地，土地-房屋双重垄断模式已经成为一种双重剥夺机制：一方面，农民没有得到土地增值的收益，这些收益全部被地方政府及开发商占取了，最重要的是，农民丧失了对土地的所有权，也丧失了自我现代化的权利。另一方面，城市居民则为住房付出巨大成本，这些成本当然也就是地方政府和开发商的收益。城市居民同样不享有土地的所有权。城市化变成了土地国有化运动。

　　这种模式导致了一种畸形的财富分布格局：财富向政府集中，向房地产商集中。随着城市化扩展，城市政府的财富大幅度增加，因为，它所拥有的土地规模越来越大。这些土地它可以随便变现。同样，房地产开发商几乎是收益最稳定、也最大的一个群体。因此，在典型的土地-房屋双重垄断的典型——香港、内地，富豪的至少一半都是房地产商。至于居民财富的大部分也沉淀到物业上，其他方面的消费则被迫压缩，越来越多的城市居民都成为“房奴”，为政府、开发商和银行打工。

　　让我们设想，假如城市居民可以直接到城中村、或到毗邻国有土地的农村购买农村土地自行建设住房，其价格肯定会比从开发商处购买商品房低廉得多，即使城市居民支付给农民的土地价款高于政府的征地价格。因为，这里节省了政府征地再出让土地、开发商建设房屋再出售房屋两个逐利环节，而这两个寄生性环节没有为土地附加任何价值，这两个环节无助于资源的有效配置，反倒扭曲土地和房屋价格。

　　解决三农问题、解决房价严重偏离城市居民收入问题的治本之道，就是进行一场土地改革，最根本的一点，就是把农民对土地的权利归还给农民，让农民可以像城市政府支配国有土地那样，支配其集体所有土地，实现国内两类土地的权利平等。简单地说，就是允许农村集体土地直接入市，像城镇国有土地一样出让其建设用地使用权。

这样，城市化就不会变成土地国有化。当城市扩展到某个农民家门口的时候，他并不会失去土地，成为悲惨的“失地农民”，相反，他可以继续保有对土地的所有权，土地将成为他融入现代经济体系的渠道和资本。城市居民也可以通过与农民的谈判，获得了远大于从政府那里所获得的对土地的权利，面对政府，市民的建设用地使用权其实是非常脆弱的，而如果面对的是农民，就是平等的权利主体。在双方的博弈中，市场自然地会生成复杂的土地权利关系，就像明清时代的江南农村。

　　有些地方已经开始初步进行土地制度改革。从去年10月开始，广东实施《集体建设用地使用权流转管理办法》，据此，集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。不过，该办法却仍然禁止将集体建设用地用于商品房地产开发建设和住宅建设。这个改革很不彻底。

   中国需要一场触及根本的土地改革，那就是实现地权平等。  

   (来源：《财经文摘》)

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主流经济学家终于出面为房地产商辩护了！

茅于轼先生为什么总是充当与大众对着干的角色？

[韩强] 于 2006-06-09 17:42:30上贴

作者：韩强    文章来源：《新财经》    点击数： 355    更新时间：2006-6-10

    最近一个多月高房价的讨论充满媒体，主流们沉默了一段时间，现在终于出面为房地产商辩护了：开发商没有抬高房价 企业家的任务就是创造利润。茅于轼先生为什么总是充当一个与大众对着干的角色。

房地产市场扭曲的宏观原因

茅于轼

http://finance.sina.com.cn 2006年06月08日 19:37 《新财经》

　 我认为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家

　 我同意许多经济学家的看法，我国的房地产市场有相当程度的扭曲，表现在房价虚高；高档房的比例不适当的多，脱离了大众的需求；房地产业的利润比较高，而且长期居高不下；资金流入房地产业数量巨大，出现泡沫。

      　　造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的，他们追逐利润，不愿意为大众服务，见利忘义。他们在舆论面前经受很大的压力，有口难辩，自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润，如果想着别的反而不是好企业家。微观经济学说明企业的目标就是利润最大化，这没有错。有些国有企业领导人就是不关心企业利润，把企业引导到错误的路上去了。现在房地产业所发生的扭曲，原因在宏观经济中。宏观经济的问题不解决，房地产业的企业家对此是无能为力的。

     　　不是房地产商抬高了房价

     　　先说房价虚高。企业作为供给方，总是想方设法提高价格，这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜，他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意，而且也有钱，出高价买房，是他们，而不是房地产商抬高了房价。是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房? 答案在我国收入分配的特点上，即财富集中在少数人手里，他们手里有很多钱，他们要买好房子，买大房子，买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房，可是卖不出去，同时却损失了高端客户。我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，这正是与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况，不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。任志强说了，房子是为有钱人盖的，我们怎么能说他们见利忘义呢？难道要他们盖一批没有客户的、卖不掉的中低档房吗？

  (编者按：谁说中低档房卖不掉？茅于轼先生这不是在睁着眼说瞎话吗？北京人为了买廉价的经济住宅房排好几天的队，当前市场上主要缺乏的就中低档和小户型的商品房供给，开发商都黑了心只为富人服务，茅先生怎么也跟着辩护？是什么让茅先生混了头说出这些让民众愤怒的话？）

    　　政府垄断

  　　高利润就可能长期存在

　　再说房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。大家知道，高利润是维持不长的，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而是靠关系。

　　现在土地要求通过公开拍卖，据统计，拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来，还是政府垄断着，高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多，因为利率还没有放开，获取资金不是市场竞争的结果，而是靠关系。所以，房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作，做见不得人的事。但是这不能全怪他们，主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多，办一个大一点的企业都离不开政府。可以说，大企业都得搞点桌下交易，你不同流合污事情就做不成，这叫做逼良为娼。

 　　最后，房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的出路，于是都涌向了房地产业，资金往哪边走，那边的价格就上升。一旦房价下降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂的时候。

　　上面提到的三方面的问题：收入分配、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道，是造成房地产业扭曲的根本原因。换句话讲，如果这些原因不改变，扭曲也没有办法纠正，责怪房地产开发商是没有道理的。如果上面的分析不错，我们就有了一个分析工具，用于观察房地产业的发展和宏观经济的关系。

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