我国房地产市场的分化趋势与房价走向

北京大军经济观察研究中心主任  仲大军

2006年3月10日

一、两会引出的话题

最近，萧灼基教授在两会上的一些发言引起房地产界有些人的异议（见北京大军经济观察网站），一些单纯从市场角度看问题的学者总喜欢抛弃社会因素思考房地产业的变化，但温家宝总理在十届人大四次会议政府工作报告中给下一步的发展定了调子：“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。” 从总理的话中，我们可以想象出今后中国房地产业的许多前景。这就是房地产业要适应当前分化了的社会，再按着原来的思路走恐怕难以解决矛盾。

这一矛盾就是原先房地产市场统一的产品难以适应不同群体的消费者。持续了十几年的生产模式和盈利模式恐怕要被打破。那么2006年我国的房地产市场将有什么变化？我认为最大的变化可能是从单纯的市场化向适当的社保化和福利化转变。

房地产业是个非常复杂的行业，如何使这个行业的发展适合中央政府的要求，还需要各方面努力。特别是对于全社会都特别关注的房价，2006年到底有什么演变？更是一个复杂课题。但任何事情都有规律可循，都可以分析出它的运动走向。房价也不例外，具体地说，房价涉及到这样几个方面：1，社会对住房产品的需求程度，2，这个国家的土地价格，3，开发商的开发成本，4，销售过程中的投机成分大小，5，房地产业的管理和监管程度。下面，围绕着这五个方面，我们给今年的房地产业变化趋势和房价把一把脉。

二、我国房地产业的浮躁期已经过去

首先从第一点市场需求角度看，目前在我们国家，许多城市的住房市场都基本上达到供需平衡的状态，产品短缺的时期已经过去，某些城市甚至已经出现供大于求，象上海的房价已经出现回落，北京也将步其后尘。但各个城市发展不平衡，有些城市的一般商品房的供需仍然处在需求上升期。因此，从总的情况看，我国的房地产业已经进入了一个平稳有序的发展时期，这一时期的衡量标志是人均住房面积达到25平方米以上。这种状况对于房价的影响便是进入了平缓波动期。由此导致我国房地产业的浮躁期已经过去。

尽管这样，我国的房地产业仍然需要持续几年它的建设热度，毕竟还是发展中国家，毕竟还处在工业化进程阶段，在这一时期，中国的基础设施和房地产这一硬件建设仍然有大量的工作要做。只是开发的力度和强度比前几年将有所减弱。

我们可以通过与发达国家比较来看一下我国硬件建设的差距。上个世纪，也就是从1900到2000年，在这一百年里，美国共生产和消费了86亿吨钢，而中国仅生产和消费了18亿吨钢。两者相差60多亿吨钢！这一数字意味着什么？即两个国家的硬件差距。钢铁水泥是一个国家硬件建设的基本物质，通过这一数字可以看出我国的差距。即使今后20年内，我国每年生产3.5亿吨钢，20年后，我国的钢铁存量也可能刚刚赶上美国今天的水平。

因此，从总体上看，我国的工业化硬件建设阶段还远未结束，房地产业仍然是一个重要的工业部门。这一状况将导致房地产的价格始终处在一付坚挺的状态。除非某些个别地区出现了泡沫和炒作，导致房价出现回调性的波动。但从宏观上看，中国的房地产非理性的时期正在过去。当然今后也不排除出现一些因人为因素导致的非理性波动。

三、住房用地的理论成本应当不断上升

中国的房价还取决于土地政策。现在的用地政策是一次性买断，购房者在买房子时一次交清今后70年的地钱，开发商也是一次性买下这块地钱。由于这种政策规定，导致我国这些年里地价较贵，土地成本往往占到住房价格20%左右的比例。如果今后改变目前的用地制度，实行地租制，也就是说，住房者在买房子的时候不用交地钱，而是以后每年交地租。如果实行这样的土地制度，那么也会降低商品房的销售价格。

但要改变这一政策，往往会引起很大的混乱，如果新房新政策，老房老政策，那么这两种房子在未来收租时如何并轨是个麻烦事。是否会出现老房子不交租、新房子要交租这种情况？总之，土地制度的改变，将对今后房地产业的管理带来很多麻烦。

如果老的土地批租制不变，那么建房用地的价格在今后数年会怎么样呢？估计还是要不断上涨的。这是因为，土地是一个重要的资源要素。这一要素在我们国家是稀缺资源。因此，土地和空间将始终处于紧缺状态，这一状态导致土地的价格今后将稳步上升。

有人问，中国的土地价格是否会涨到高于发达国家的程度？我认为这是肯定的。各种资源的价格在不同的国家有不同的表现。当年日本的地价以单位面积计算，要高过美国的几倍。今后的中国，土地价格也会出现一定程度的“昂贵”的状况。

以上是从市场化角度观察得出的结论，但从今年“两会”以来，理论界出现了“福利土地”和“社保土地”这一概念，并且，这一理论在今后极可能实施。土地是国有资产，国有资产可以拿来用作社会保障。具体说来，就是政府把一部分国有土地拿出来，建一些具有社会保障和社会福利意义的房子，这一批土地不进入市场，而是用于社保住房的建设。这种社保性质的住房产品就是温总理所说的未来重点发展的“普通商品房和经济适用房”。

由于社会发展的不均衡，社会贫富差距拉大，低收入的贫困人口已经成为一种城市社会的常态，于是解决这一批人的住房问题就具有规模性和代表性。估计今后中国的城市贫困人口可占城市人口的10%，而买不起房的低收入人口比例更要大得多。因此，政府要拿出相当一批土地来为这些人的住房服务。如果政府加大了这方面的供给，经济适用房将大大缓解对商品房的需求，从而将减轻商品房价格上涨的压力。

总起来看，土地和住房价格将呈现两种趋势，一种是市场化程度继续加强，商业用地价格和商品房价继续上涨，另一种是社保福利用地的投入，将降低经济适用房这一类社保房的价格。房地产市场将出现两种价格趋向，一部分商品房价格昂贵，一部分社保房价格低廉。也就是说，房地产市场将出现分化，象前几年那样齐忽拉的一起涨的局面将有所改变。

四、建筑成本和销售方面的变化

    近年来，要素价格不断上涨，建筑成本必然受到影响。从2005年夏天之后，建房所用原材料价格出现了一定幅度的回调，从而减轻房价上涨的压力。到了今年初，我国的通货膨胀率降到了1.5%左右，但到年中以后，估计由于某些基本要素价格的上涨，仍可导致建房成本的出现轻微上升。总之，建房成本对房价的影响在2006年表现不会太明显。

2006年，我国的经济增长速度要求保持在8%左右，比2005年降低近2个百分点。但这种增长幅度仍会使物价保持一定强度。但出现往年那种大幅波动是不可能的。

五、2006年是中国房地产投机者谨慎的一年

我这里说的销售主要是指消费者的购房行为当中都多大的投机性。如果2006年后半期某些暂时在2005年被抑制了的游资重新活跃起来，房价会出现一定程度的上涨。问题是当前中国社会中的投机资金是否对房地产商品感兴趣。上海的炒房者目前正在倍受煎熬，上海的银行贷款已经出现一定比例的不良贷款。鉴于上海的经验，中国的房地产投机者已经受到了警示，估计2006年是中国房地产投机者谨慎的一年。

至于一些机会购房者，一旦前景不看好，也会停止自己的购房意愿，总之，今年是所有购房者态度谨慎的一年。投机意愿的萎缩，在一定程度上会影响到房价的变化，除非那些急于需要房子的消费者，市场上将消失一批投机者的身影。

如果房价上涨幅度缓慢，购房投机的意愿便会减弱，如果房价出现了下跌，那便开发商们的末日。目前各地开发商最不愿看到的是房价下跌，因此，市场上往往出现一些不准确的信息。消费者在面对这些信息时一定要加以分析和辨别。

在这方面，政府充当着一个矛盾的角色，既要让人们买得起房，又怕房价下降影响宏观经济景气。政府的行为如何把握好，是今年的一个值得关注的重要方面。

六、政府的政策与管理仍然是影响房价的重要因素

政府的因素主要表现在这样几个方面，一是土地的分类供应，对土地的调控，二是对银行贷款政策的制定。如果减少了土地的审批和供应，会增加房价上涨的压力。多提供一批经济适用房用地，会减少房价上涨的压力。在这一方面，这种调控艺术都取决于各地政府，各地会有各自的表现。开发商和消费者都要留神关注。

另外，市场化程度也会在一定程度上影响到房价。今后我国房地产的趋势是：市场化程度在加强，福利和社保程度也在加强。市场化的竞争会导致房价呈上涨趋势，福利和社保化的出现会导致房价呈下降趋势。今后这两种趋势表现的是否明显，全在于政府的行业管理艺术。

货币的信贷也是一个重要因素，今年的货币供应估计是一个适度从紧的状态，即使不从紧也不会太宽松，能保证房地产业处于一定的热度就行了。鉴于某些地方出现的不良贷款情况，在按揭贷款方面，银行估计会倾向于保守一些。因此，在资金管理方面，给人的感觉是从紧。

七、市场的分化将是中国房地产业一道新的风景线

 经过以上各方面分析，我们都很难得出房价大幅波动的可能，2006年的房地产无论如何都是一个平稳发展的一年。但是，市场的分化将是一道新的风景线。高价商品房和低价经济适用房并驾齐驱，将成为中国房地产业新的景象。这是社会分化的结果，穷富两种力量较量平衡的结果。社会对此要有新视野！研究者要多关注我国房地产业出现的市场化和福利社保化两种新趋势。

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附参考文章：

以楼市推动经济不可取

摩根士丹利亚洲首席经济学家 谢国忠

2006年3月

   中国正在经历严重的产能过剩。从需求方面分析，采用修正后的GDP数据，我估计2000年到2005年期间的固定投资占中国GDP增长的58%。产能过剩可能会­迫使中国减缓固定投资。随着海外工厂向中国搬迁热的退潮，我预计出口增长将从2005年的28%降至2006年的15%。那么2006年中国的高增长由什么来支­撑呢？

中国在制造、电力、公路、港口以及房地产等领域可能都存在过度投资现象。这些领域在2005年经济增长中所占比重达四分之三，在2005年总固定投资中所占比重­达60%。正常情况下，产能过剩可能会引起价格和利润下降，从而引发投资下降。

但是，由于地方政府对于投资资金分配有着巨大影响力，而且各地政府倾向于不计任何成本地追求GDP增长，因此产能过剩可能只会导致固定投资停滞，但不会使固定投­资下降。目前，市场上另一个讨论最热的解决方案是刺激房地产。水泥和钢铁行业有着大规模的过剩产能。而这两者都是房地产所需要的。此时再次刺激房地产发展，岂不­是一个很好的选择？

房地产行业目前牵涉面甚广，各地政府、成千上万的房地产开发商、几千家建筑公司、银行，以及成千上万的建筑材料供应商都卷入其中。根据政府报告，2005年11­月中国在建房地产增长率为18.6%。如果这个增长率延续到12月份，在建房地产总面积将达16.66亿平方米。官方公布的2005年11月房地产平均售价为2­759元/平方米。按此价格计算，在建房地产总市价达4.6万亿元，相当于修正后GDP的25%。

官方的房地产数据并不可信。地方政府在面对中央政府以及潜在的房地产购买者时，倾向于扭曲数据。比如地方政府可能会为了推动价格预期走高，而瞒报在建楼盘数量。­在有些主要城市，楼盘显然销售不旺。但是地方政府在上报时仍然会说销售很旺。因此，在建楼盘数量可能在相当大程度上被少报了。

我估计一套80平方米公寓的平均售价是城市平均每户年收入的8倍，在有些城市甚至达到平均每户收入的12倍。如此高的售价并非闻所未闻（是香港的八倍），但在价­格如此之高的同时，楼盘数量也如此壮观，这种两者同时出现的情况，以往的确没有发生过。按照官方数据，中国2005年年末在建的居民住宅楼有12.9亿平方米，­或者说有1600万套在建公寓。这大约相当于10%的城市家庭住宅面积。

由于中央政府对于让老百姓难以承受的楼房天价甚为不满，少报楼盘平均售价的情况也变得很普遍。然而地方政府和房地产开发商要吸引潜在的买家，就必须制造出一幅天­价图景。这就是为什么地方政府控制之下的媒体或房地产开发商往往会公布出耸人听闻的房价高企信息，而政府统计数据则显示楼盘平均售价低廉而且稳定。如果有人告诉­我，经过适当数据修正之后得出的中国在建房地产价值相当于GDP的35%，我不会感到惊讶。即使是那些经历过严重问题的经济，比如1997年的泰国，这个数据也­不过25%。

如果中国想再度刺激房地产业，它可以降低按揭贷款利率。中国的按揭利率都是浮动的。5.5%的按揭利率水平比一年期存款利率高出3.25%。针对抵押产品的息差­如此之大，这在别国是闻所未闻的。将现行按揭贷款利率调低一个百分点，这似乎是一个比较适当的幅度。这样的政策制定之后，必定会刺激房地产发展，刺激的途径主要­是通过重新启动投机，而不是通过启动真正的最终需求。就最终需求而言，房价和收入水平之间的差距是制约房地产消费的主要障碍所在。

这个政策会带来另一轮土地投机贷款热。未经证实的传闻证据表明，土地撂荒情况非常普遍。最近几年土地购置量已经整体上超过了土地开发量。我估计已购置的土地中未­开发的可能达到7.25亿平方米，相当于2005年已开发土地面积的3.6倍。据此，降低按揭贷款利率可能会引发新一轮坏账。

如果7.25亿平方米土地的确得到开发了，那么其中有80%被用于居民住宅楼，这些土地上可以新建2500万套公寓。加上已经在建的1600万套公寓，一共是4­100万套，相当于城市家庭25%的居住需求量。我们不知道有多少公寓卖出去之后处于空置状态，但是如果说有500万套空置房，这并不是一件令人惊讶的事情。

重新刺激房地产发展的政策，只不过提供了一个借口，让银行的贷款变为投机者的利润，而将一拨坏账留给中国普通百姓来消化。但我不排除这种政策出台的可能。既得利­益可能非常强大，这种力量并不能轻易被忽视。

 （注：此文引自九鼎事务所编辑的《选择周刊》第75期。 ）

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