房地产为何不温不火？

仲大军

2001年3月

从1991年开始的这一轮中国经济周期，自1993年越过扩张顶峰之后，一直处在收缩之中。有人观察到，中国目前这一个经济周期的扩张期特别短，仅仅只有两年，而收缩期特别长，已经整整7年了，扩张期与收缩期之比为0.3。何时收缩才能结束？至今没有看到尽头。今年的经济增长要靠发国债来拉动，明年还要继续靠发国债拉动。如果到2003年还没走出收缩，那么中国的经济就一定是哪里出了毛病。

相比较西方一些发达国家，扩张期一般都大于收缩期，第二次世界大战以前，美国经济周期平均扩张期持续30个月，平均收缩期为14个月，扩张与收缩的比率为1.58，二战后，平均扩张期持续55个月，收缩期大约为10.8个月，扩张与收缩的比率为5.12。这种走势与中国目前的情况正好相反。

为什么中国经济增长率出现持续下滑？有人认为是缺乏技术变革因素的支撑，只是靠资金投入，靠量的扩张，一旦粗放型的投资满足了市场的需求，增长也就放缓了。回首1992年和1993年，全社会固定资产投资增长率分别达到44.4%和61.8%，1994年一搞宏观调控就突然降到30%，此后就一蹶不振。

中国经济为什么出现经济过剩，为什么发展动力减弱？我完成不认为是技术变革跟不上的原因，也不是表面上的需求不足，而是社会结构调整迟缓，跟不上飞速发展的经济，才使中国经济达到一定程度后，不得不放慢步伐。就中国社会目前的发展水平看，量的扩张仍然极其需要，之所以量的扩张在近些年里受到了抑制，完成是旧体制因素制约造成的。

社会结构制约中国经济

去年夏天，由于经济形势不错，经济界的确兴奋了一段时间。当时国家统计局所办的《中国信息报》约我就“100名经济专家看形势”的调查结果写一篇评论文章，当我把这篇1000多字、题目为“慎谈拐点出现”的评论传去时，他们经过好一番考虑，还就某一技术问题询问了国家统计局的一位司长，最后还是没发表。因为我的观点是：中国经济在一个阶段内不存在强劲增长的社会基础，即使出现一段的“小阳春”，也不会改变这一历史时期的长期走势。几年的经过一再显示：一阶段的建设国债用完以后，速度就要往下掉。除非继续打强心针。

果然，经济的上升态势持续到9月份之后便开始往下掉。去年第三季度的增长幅度还是8.2%，第四季度迅速跌落到大约是7.3%。估计今年的第一季度经济增长幅度将跌回到7%左右。当然，今年影响比较大的是外部因素。对外贸易开门就来了个下马威，1月份出口仅增长0.8%，2月份只是因为去年的基数特低，才同比增长了30%。总之，今年要想达到去年的水平需付出格外的努力。

我为什么说在目前这一阶段中国经济的增速能达到7%左右就很不错了呢？主要是中国目前的社会结构对经济增长形成了较大的障碍，计划经济时期遗留下来的体制因素严重地迟滞了中国经济的高速发展。

但是现行的制度既不准许农民进城，也不给农民出村费。按理说，在集体所有制的农村，每个村庄的土地是归每个村民的，每个村民都有一份。一旦离开，村子要给予一定补偿。如果不这样做，那么中国的城市化很可能就是一句空话，因为仅靠打工挣钱是很难挣出安家费来的。并且，目前的政策还导致了严重的土地闲置浪费，象安徽这个人均土地仅有5分的省份，某些地方“撂荒”土地高达三分之一。之所以“撂荒”，80%的原因是外出打工。这是一种严重的、制度性的国土资源浪费。

如果土地进行价值量化，那么最先入城的将是市郊农民。如果按这种政策或法律办事，目前许多城市周边的农民早就城市化了，用不着再以农民当企业家而骄傲。象济南市的北园村，占据着市郊的天时地利，工业产值早就几十亿了，还仍然以村庄自居。这种富裕的典型实际上也是中国户籍制度下的一种畸形。

掀起一波轰轰烈烈的造城运动

在传统的二元结构下，城市经济发展到一定程度必然没有后劲，庞大的城市工业由于缺乏广阔的市场必然出现过剩，而被分割的农村由于缺乏消费能力依然处于贫困状态。在三个产业当中，第二产业始终发展不起来。因此，当前重要的问题是，不仅要调整经济结构，更要调整社会结构。即打破不平等的歧视待遇，彻底废除歧视性的现行户籍制度，缩小城乡差别，掀起一场新城镇运动，即城市化运动，现有城市的基础上再建300个50万人以上的城市，尽快将2亿农民转移进城，大刀阔斧地搞建设，在农村搞集约化的农业经营。只有实行这样的改革，中国经济才会出现一波强劲的发展动力，经济增长速度再度跃上10%都是有可能的。

最近，杭州市做出决定，将附近的萧山市和余杭市划入市内，成为杭州的两个区。这样一来，杭州市的规模一举超过南京等城市，成为仅次于上海的华东第二大城市。在这里，规模变大并不值得关注，值得注意的是人口的集中和身份转变。到过浙江的人都可以发现，由于传统的户籍制度，大批在城里务工的农民仍然在家乡建房，萧山一带的农民家家户户都是四层楼。这样既浪费了宝贵的土地资源，又增加了交通费用，人民生活也多不方便。现在，在新思路下指导下，杭州市可以制作新的城市规划，大批集中非农民，整个市区将出现一片全新的景象，在不远的将来完全可以发展成日本东京一类的城市[的确，杭州的地理位置很象东京]。中国就应当按这种模式搞发展。传统的行政建制该打破的就要打破，这样便可以集中土地的使用，同时也方便了人口管理。

总结起来说，中国经济要想再度活跃，必须打破这样几个瓶颈，第一，打破传统的户籍分割，改革户籍制度；第二，扩大社会保障面，尽量使更多的人拥有社会保障权利。中国在2月28日签署了联合国的《经济、社会及文化权利国际公约》，按此公约要求，中国最难做到的是将社会保障覆盖到整个人口。第三，土地要归属到农民人头，要价值化，以利于流动。这几个瓶颈一旦打破，中国将再度出现蓬蓬勃勃的发展热潮。

总起来看，房地产业目前已经变成中国最大的经济部门，房地产的产值已经跃居各行业之首。“九五”的5年期间，全国城镇住宅投资达到2.1万亿元，是八五期间1.25万亿元的2.2倍。其中，1999年城镇住宅投资达到5050亿元，占GDP的比重为6.17%，占全社会固定资产投资比重为17%，城乡住宅投资占GDP的比重达到了8.62%，占全社会固定资产的投资比重达到了23.64%，是20世纪90年代以来的最高水平。

到1999年，住宅产业增加值占GDP的比重已接近4%，超过了钢铁、能源、化工电子、汽车、纺织等重要行业。“九五”前四年，全国城镇共建成住宅18.35亿平方米，年竣工住宅面积4.59亿平方米，是“八五”期间年竣工面积的1.62倍，是20世纪80年代竣工面积的2.58倍。

在房改的推动下，城镇居民购买商品住宅的数量和比重连年提高，1996年至1999年，城镇居民个人购买商品住宅分别为3567万、4971万、7194万和9457万平方米，占当年商品住宅销售面积的比例分别为53%、64%、67.3%和79.6%。2000年1--11月，个人购房比例又进一步提高到89.23%。购买商品房屋的总支出1672.5亿元，购房支出额比上年同期增长54.7%。

1978年，全国城市住宅总面积仅有5.3亿平方米，这一年城市人均居住面积仅有3.6平方米，比建国初期的人均4.5平方米还少0.9平方米，农村人均居住面积为8.1平方米。1979-1999改革开放的20年间，全国城镇住宅共投资近3万亿元，新建住宅52亿平方米，是前29年的9.83倍，年均竣工面积2.5亿平方米。 从1996-1999年，我国的建筑规模总量为世界第一位，每年都在以12--13亿平方米的速度推进。预计“十五”期间将新建住宅28亿平方米，2005--2010年将新建32亿平方米。10年间的住宅建设总面积可望突破60-80亿平方米。以小城镇为中心的乡镇建设预计今后10年将增加6-7亿平方米住宅面积，到2015年达到8亿平方米。今后十年住宅建设将成为投资重点。

总起来看，由于城市化严重滞后，我国住房消费水平不高。目前全国各城市中尚有51万户居民人均居住面积不足4平方米，至于说不足10平米的户数那就更多了。全国每年约有1300万对新婚夫妇，其中至少有1000万对需要住房。每对夫妇以50平方米计算，就是5亿平方米新房。目前，我国人均建筑面积为36.8平方米，与小康住宅标准相去相去甚远。因此，住宅建设可持续拉动中国经济40年。在这40年里，至少前20年中国房地产业的发展方式为增量发展方式。国外发达国家的房地产业大都是存量发展方式，因为他们的住房在量方面已经满足，住宅建筑业以旧住宅维护和现代化改造为重点。而我国城镇居民的住房消费水平与国外相比，在存量方面还存在着很大的距离，今后相当长一段时间，住宅建设将继续保持增量型发展特点。另外，我国城市住房的成套率比较低，套户比仅为66%，远未实现1996年联合国“人居”大会伊斯坦布尔宣言提出的目标。住房已成为21世纪我国城市居民的消费热点之一。