北京房地产商眼中的中国房地产 --华本地产家联谊会第81期座谈会纪要 时间：2005年3月23日，地点：北京郡王府饭店， 参会人员（排名不分先后）： 易小迪 阳光100置业集团有限公司董事长， 任志强 北京市华远集团 董事长 张 雷 北京当代投资集团公司 总裁， 方风雷 高盛高华证券有限责任公司 董事长 胡陆军 北京嘉源置业投资有限公司总经理， 张民耕 北京银信投资有限公司 董事长 唐 军 北京首都创业地产集团有限公司总经理， 吕劲 富力（北京）地产开发有限公司 总经理 柴志坤 北京天鸿房地产开发有限公司 董事长， 郑武 顺华集团（世纪星城） 总 裁 丁 新 北京世纪华侨城实业有限公司 总经理， 庄宗汨 北京玉泉新城房地产开发有限公司 总经理 刘永立 华本地产俱乐部 执行秘书长， 李文明 华本地产俱乐部 秘书长 李文明：非常感谢各位老总的光临，今天是华本地产俱乐部第81期联谊会，由易小迪先生做东。我们的联谊会在各位老总的高度关心下坚持到现在，参加我们联谊会的老总已达到850多人次，来的董事长、总经理已达到200多位。我们的宗旨是共享智慧、共享资源、共享生活、共享成功。今天我们就是和各位老总一起共享美好的生活。在此特别感谢今天的东道主易总。 易小迪：今天，我有两点体会：第一点是盖房的不如炒地的；第二点是货币的发行影响房子的出售。从近段看，房子在贬值，不是在升值。如果长期发展下去，从表面上看土地价格在增加，实际上土地价格相对房子价格在减少。所以我们既要打通资本渠道，又要适当存储土地。 任志强：土地不是要征闲置税吗？ 易小迪：那个比例不大。 吕 劲：你说的储备是指5年以上的储备吗？ 易小迪：5年以上的土地储备，做房子的赚4年，做地的赚40年。现在老百姓购房，我认为最得实惠的就是炒房。买房子是他们的社会保障，社会保障上升得很厉害，所以很多人有钱就会多买一套房。这次加息本是要把股市弄上去，把房价打下来，结果加完之后股市仍低，房子的价格却还在涨。 方风雷：近年来，主要是上海、北京的房价在上升，最主要的是上海的房价上去了。 唐 军：上涨的数额也不会达到几千个亿。 方风雷：一年中第三季度开始到第四季度上涨比较多。上海上涨的房子主要是一些高档楼盘，总量不多，但影响大。 任志强：对于3000美元/㎡以上的高档楼盘，银行根本就没有贷款业务。 方风雷：上海主要集中在特别地区的特别楼盘 唐 军：高档楼盘对价格的拉动特别大。 任志强：我国高档楼盘的面积较大，一下就使得我国人均住房面积表面数字变得不小。所以说人均住房指数应该按套数算不能按面积算，按面积算比例就大了，而实际购买的是套数。03、04年房价暴涨，其中一个重要的原因是经济适用房的比例从25％降到14％，如果把经济适用房的比例提高，再增加10％的话，马上就把全国03、04年的平均房价降下来。目前我国情况是套数小，面积大，平均数也就带大了。所以我老说一定要换成套，以套算房价。 方风雷：发展中国家人均住房面积都不高。现在金融机构、拆迁户、开发商、政府之间的矛盾也比较严重。 任志强：对于老百姓的住房拆迁问题，政府要按当地新房的现价给予适当补贴。 方风雷：土地拆迁时，开发商应给予农民、拆迁户部分利益的补贴或让其以较低价格购买开发商的房子，这样他们还可按投资券分红。 张民耕：关于房子的信贷问题，我问了一个法国人，他说只要脸皮厚、给自己找足够的理由，你就可以永远住下去。当然，前提是个人破产了，法人也不能当下去了。 胡陆军：2002年以后新的土地公开交易政策出来后，政府基本认定土地归国家所有，发展中国家的地方政府都是靠其作为主要财政来源,由于交易的不透明，容易滋生腐败。也是方总所指的几个矛盾产生的重要原因之一。 任志强：当地方政府处于赢利地位，又无其它来源时容易发生这样的情况。例如：如果确定拍卖土地时，说好15％或30％收益归农民，农民自然就不会闹事了。 方风雷：这主要是因为咱们处在一个增长的房地产市场中，地方政府在征收房地产税时，并没有一个标准尺度来计算。这也是北京、上海做大规模土地交易会比在中等规模城市大规模土地交易的利润少很多的原因。 任志强：政府可以把所有税费加在一起，公开交易价格。 易小迪：告诉大家一个秘密吧，我认识的某家公司在南京购买了1万亩地，差价竟然达到了40-50亿。所以说完全市场化才是最好的，才能更好的避免差价。现是政府高度垄断土地，一个人喂食，无数人抢食啊！这里面是不公平的。我们应该看看美国，他们的土地一级市场完全放开了，路自己修，设施自己建，同时供应量也跟着翻倍，这就是双赢。相对而言，咱们还是地大物博，如果政府把一级市场放开，每块地给予一个正确的征地指导，政府同样可以拿到高税收，从而实现政府、地产商的双赢。如海南的地皮炒来炒去，其实只有一个供应商就是政府，政府拿差价是拿得最多的，这就容易导致腐败，而且地产商也必须耗费大量重复的交易费。 方风雷：现在很多经济学家都看不懂，不光中国看不懂，包括很多外国经济学家也看不懂房地产的涨价。 美国房地产持续了30年，泡沫比中国厉害多了，每个人买一两套房子，其抵押贷款就当消费抵税，房产税、基金会债券大大超过了美国国债。因此，所有银行最头痛的就是房地产，包括美国这样有健全制度的国家，80年代就是房地产把银行拖垮了，房地产利润这么高肯定是有问题的。现在，人们买房对房子的投资和消费，都有文化方面的需求。不光东方人，西方人也如此。 张民耕：就是说买个金条没有使用价值，房子却是实实在在的。 方风雷：这还有一个抵税的作用。 张民耕：利息部分可以抵个人所得税。 任志强：按支出算，一个纳税人是50万，两个纳税人是100万的时候，一年抵不了这么多，卖了这个房子买一个新房子，多买、来回买或许能抵上。 方风雷：现在全球的房子都在涨，主要还是因为货币政策的不健全，要解决通货膨胀，中央总的改革必须顺其自然。中国就是这样，指标性太强。 郑 武：我想给老总们说一件事情，也想请各位老总给我提一些宝贵建议。事情是这样的，去年我们单位准备在通州进行15000亩土地的一级开发，通州区政府需要一个开发商投资，我们则作为政府的一级开发，共同成立一个公司，分成是政府占55％，我们占45％。这个条件是很诱人的。为此，我们公司特意开了个董事会，并预备找国家开发银行贷款40亿。年底我们请了一家新加坡机构进行论证，论证结果是以通州区20年建立城市来算，现在开发的话谁来住？哪个开发商又等得了20年后再卖房呢？结果我们就不敢做这个项目了。最近果然出现问题了，国家开发银行目前全面停止一级市场贷款，并且停止按揭债券的发售。现在银行都怕高档的房子，这次银行针对抑制房价确实是来真格的！当前金融要全面的改观很难，国家宏观调控又很紧，因此，很庆幸我们公司没有全面跟进，如果跟进就完了。 易小迪：这个问题不在于土地占有的合法与否，而在于拿不拿得到指标，拿不到指标就开发不了。这也突现了政府的信用问题，过去老百姓有一个观念 政府是最讲信用的。政府也应该考虑自己的信用问题。 吕 劲：今天讨论的问题是房价怎么涨、地价怎么涨？ 易小迪：也可讨论货币的贬值和房地产泡沫问题。 任志强：地价的总体趋势是下降。土地从2002年7月1号以后是暴涨，涨幅非常高，到2004年8月以后往下降，按因素来说，是因为工业用地和其他用地增加，经济型用地的供应量减少，算下来平均数就下降了。这和咱们房价一样，有一个比例关系。03、04年房价暴涨，其中一个重要的原因就是经济适用房的比例从25％降到14％，如果把经济适用房的比例提高，再增加10％的话，马上就把全国03、04年的平均房价降下来，综合比例就没这么高。所以我老说一定要换成套，以套算房价。现在以单价计算，高档房上去以后，平均值很大、面积很大、套数很少。所以市场表面看来容量很大，但不确认要购买的人，比例一下就往上走了。高档房的面积数平均在一个城市里是15％-20％。1万元/m2以上的房子占到15％，也就是平均房价的两倍算高档房，平均房价以下的算普通房。普通房贷款基本是宽松的，高档房贷款比较紧张，银行控制比较严。关于各个报纸提的加税问题，我们要认识到，加税不是对富人的而是对穷人的，所有的加税政策一定是面向穷人，不要以为加税能把房价压下去，其实加了税后占购房者数目60％的穷人更买不起房子，越加税就越买不起。 方风雷：你们房地产商认为这些宏观政策影响很大吧？ 任志强：我没觉得。 易小迪：这次影响比较大。 任志强：我跟大家说，原来没有拿到地的小房地产商，这两次都惨。这两次之前拿到了地的一下全挣了。原来的土地成本很低，就像炒股票一样，你把新的股票炒上去了，原来的股票不也就上去了吗？你把新的土地价格炒上去以后，就等于原来的土地随着股票的上涨达到新土地一样的价格。政府在几次土地改革中，都让这些人发了大财，不用腐败也都发了大财。就像我们甘肃那些房地产商，早期每个人都有一两千亩地，这一个政策让人赚了16年都没赚到的财富。 张 雷：方总，人民币升值最近还有什么影响？ 方风雷：最近不用太多去考虑，人民币升不了多少。为什么国家要采取一些其他的措施，包括加息、人民币的方便兑换呢？实际上，人们愿意选择资本的流动，可能不太会选择自由的汇率。因为，对中国来讲，资本的流动意味着人民币的自由兑换，从过去的自由贸易大战和资本大战一步一步朝金融外汇的方便、快捷方向发展。关于浮动汇率，市场外汇交易量太大，将来可能挡不住，美国预计增加出口税，但不一定能出台。对于人民币升值的影响，这个一般看不透，大家心里也没底。国际上比较多的是通过外汇贮备、外债、GDP增长、财政情况来得出数据。另外，国际上比较流行用“汉堡包”来看你的数据，目前我国“汉堡包”价格和97年的差不多，还是五元。 任志强：我们和日本当时不一样，日本的民间和企业外汇储备很大，利用货币升值，通过在境外买的资源和资产可以把它十年的损失补充过来。我们现在的民间外汇和企业外汇几乎为零，所以不可能把国家的外汇拿来买东西，升值以后不到国外买东西的话，升值就没有意义。等到它需要贬值的时候，升贬之间的损失根本补不回来。一旦升了，遇到它贬值的时候，就全损失了。日本买了一堆东西，有些东西亏了，但最重要的东西赚了,它有一个抵消损失的东西。 方风雷：对中国来说，现在影响房地产的主要不是货币政策，因为货币政策调控起来很难。第一影响的还是土地。加息不加息，增加货币供应等对房地产都控制不住，该买的还是买，该做的还是做。 易小迪：加息首先打死的是国有企业，欠债最多的是国有企业，对房地产影响实在太小了。还是土地政策影响最大。 柴志坤：还包括拆迁政策，拆迁拆不动的问题。 方风雷：拆迁政策是个比较大的政治问题。《行政许可法》下，这个靠那个，哪个都动不了。 一个德国的经济学家说，德国都没有行政许可法，中国的这个法是比较超前的。实际结果是地产商的相互淘汰，再加上外资进入中国市场，会加剧房地产商的整合。土地政策偏紧，在拆迁不方便的情况下，他们如果进来，局面会有比较大的调整。像欧洲、美国他们约束香港市场，对本地市场影响很大，当然主要是高端市场，他们的做法和我们的做法完全不一样，他们算帐、参照物、资金成本都不一样，他们是一个完全市场化的概念，他们的逻辑曲线跟我们不一样，这点像东方广场，他们算得很清楚，绝对是很赚钱的一个项目。即使在香港，做一个楼盘，从征地到规划到批下来，时间也特别长。他们的成本早拟好了，像国内胡葆森，他自身的资源可能不被看好，但现金流非常好，自己已经形成了大量的贮备金。只要股票市场好，他就发股，一批股，就开始买地盖房子，无论市场好与不好，他都随时卖。他就是要保持这个流水的模式，赚钱赚在商业房产。由于地段好，所以出租就好，出租一好，人流就好，出租三年后就能提价。 （以上言论根据录音整理，仅代表一家之言，未经本人同意。引自《华本通讯》 2005年第81期，） 华本地产俱乐部联系方法：秘书长李文明 010-87320529，传真：010-87320509， 执行秘书长刘永立 010-87320539， 13901150731，网址：www.heclub.com.cn， 地址：北京市朝阳区南新园西路6号 香榭舍20B8、20B9，邮编：100021。 ______________________________________________________________________________________ 北京大军经济观察研究中心 电话：010-63071372, 传真：66079391，电子邮件：zdjun@263.net, 地址：北京西城区温家街2号，邮编：100031， |