另一方面，金融制度改革带来了金融深化、金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高。这带来了个人住房贷款余额的急剧增加。例如，2000年年初，建设银行的个人住房贷款余额为864亿元，年末就达到了1791亿元。到2002年年末，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元。此后这项业务发展更快，截至2004年11月17日，仅工商银行一家的个人住房贷款余额就达到了4027.11亿元。对购房者来说，只要交上20％的首付，其余80％由银行解决，有的银行一度还开办了“零首付”个人住房贷款业务。这就使“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程跨越中间环节，一步到位了。与住房制度改革带来的影响相汇合，一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆发，当然很强烈，这大大抬升了整个社会的需求水平。目前，个人购买商品房的比重已达95％以上，居民已经成为住房投资和消费的主体，市场需求主体发生了根本性转变。这与金融制度改革和城镇住房制度改革完全正相关。

再就是福利制度问题。目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别。这突出表现在教育与医疗保障上。由于区位、政策和市场等原因，教育资源呈现出违背公平的流动、积聚和配置格局，使城乡之间的相对差别和绝对差别明显拉大。在医疗资源的城乡配置上也是如此。在城市里，有完善的医疗服务体系，大医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资。大城市比中小城市更有优势。而在农村，农民面对的是缺医少药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育，医疗事故频发，青少年辍学比例很高。城乡之间还存在其他方面的福利差别。改革以来，农民的见闻开阔了，心理上的不平衡也凸现起来。近年来，由于政府对城乡流动控制程度有所放松，这必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流动，形成城市化的动力之一。显然这对住房需求也要产生巨大影响。

1.3 “三大意识背景”对房价的上升具有明显的推波助澜作用

“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。它们对住房需求的扩大和房价的上升也是有重要影响的。

城乡阶层意识源于城乡经济差别和政治差别的客观存在，而经济差别与政治差别又是密切联系在一起的。城乡经济差别主要表现在不同的产业结构上。城市主要以第二、第三产业为主导，乡村主要以传统的第一产业为主。由于城市第二、第三产业聚集规模大，产品附加值高，使得城市居民的收入水平比乡村居民即农民高。另外，由于城市起初主要是发展劳动密集性产业，劳动就业率比农村高。这样，城市在经济上一直处于主导地位，它在政治上也处于优势地位。城市是一个区域的重要组成部分，也是经济空间的载体，它在区域的地位显得越来越重要。在现阶段，城与乡的政治关系是领导与被领导的关系。由于在经济上广大乡村是城市的腹地，政治上也处于弱势地位^[5]，再加上福利差异等因素的影响，市民与农民之间就产生了严重的阶层意识，也就是地位意识问题。有一些城里人看不起农村人，农民每天面朝黄土背朝天，生活水平、见识等等确实与市民存在明显差距，所以农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作，即使第一代进城农民遇到了许多困难，他们一般也会努力去克服，以求为下一代换来名正言顺的“身份”和生存的“尊严”。

城市主要是通过人的思维规划建造的，它根据人的生活需要建设相应的人工生活环境，能更大程度地满足人的需求。而乡村是纯自然的，限制了人们更好地生活^[5]。城市又是科学技术的创造地，城市的劳动力比乡村的劳动力更容易获得科学技术知识，而大多数大学生都选择在城市工作和生活，这更加剧了城乡科学技术水平的差别。亚里士多德说过：“人们为了活着，聚集于城市；为了活得更好居留于城市。”这一点似乎在中华民族身上体现得更加明显。中华民族的群居意识是很强的，也是很有特色的社会现象，即使到了国外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。由于中国人好热闹，重视血缘、姻缘、地缘、学缘、业缘等各种关系，崇尚互爱互助、密切交往，这也导致人口不断集中，从社会学角度促进了城市化，增大了住房需求。

过去，中国人崇尚节俭、自力更生，传统的消费习惯是花昨天的钱、花自己的钱，而不是花明天的钱、花他人的钱。所以，中国人没有借款意识，一般是不负债的。长期以来，大家总觉得欠钱不舒服，欠钱的人是懒惰的人、无能的人，或者借别人的钱自己的尊严就要受损。以往的媒体宣传也有这种导向。但随着对外开放的推进，人们的观念逐渐变化。那个中国老太太和美国老太太在天堂里的如何买房的“对话”被每一个中国人都听到了，大家一下子思想都解放了，能贷款消费为什么不干呢？于是，大城市众多的“百万负翁”出现了，显然这会对住房需求的扩张产生巨大的推进作用。

综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以，西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣，要调控房价还得有一些独到的手段和措施。

2.为什么说房地产“泡沫”沪有京无？北京房价的“珠穆朗玛”是如何铸成的？

基于前面的分析，我认为，当前中国的房价水平确实较高，给城市居民造成的压力较大。但高房价不等于有“泡沫”，当前只有局部地区存在“泡沫”，比较典型的是以上海市场为代表的“长三角”市场。对另一个大家都关注的北京市场，我认为并没有多少“泡沫”，房价较高是由于北京市场存在一些特殊的消费力量。有无“泡沫”争论之所以产生，是因为许多人将“高房价”与“有泡沫”划了等号，混为一谈了 这是“房地产泡沫”争论产生的根本原因，也是搞不清究竟怎样判断一个地区是否存在“房地产泡沫”的根本原因，尽管大家都在热火朝天地谈论着这个问题。

2.1 什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？

下面我们对比一下大家最为关注的北京、上海两个市场：

第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性群团组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官员阶层庞大。由于行政级别、职称、学历、福利等方面的原因，这部分人的实际收入水平比较高，住房消费力也比较强。他们大多享受过福利分房（购房）的待遇，第一次分房（购房）的负担比较轻，比较容易积累起二次购房的首付资金。

第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。北京的高校多、研究机构多，而且多是著名的教学科研单位，其中的教学科研人员不但工资收入高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。许多人还有鉴定收入、报告收入等额外收入。

第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水平都很高，而且热衷于炫耀性消费。一些渴望成名成星的年轻人常年蛰伏在北京，等待机会。他们或者买房，或者租房，总之是不能睡在马路上的。

此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。还有一些条件好的退休人员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。这些机构和个人的存在，对北京的房地产需求必然产生巨大影响，所以仅从普通北京市民角度来观察、评价房价的“高”与“低”，显然是不够科学的。

3.政府为什么不能“袖手观市”？为什么不强调开发商可以接受的调控理由？

自从2003年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）以来，许多开发商不停地接受采访、召开新闻发布会、自己写文章、组织人写文章，从各个角度抨击这个文件。2005年3月26日国务院办公厅发布了被媒体称为“国八条"的《关于切实稳定住房价格的通知》。4月28日，国务院又发布了8条政策，5月12日，国务院转发了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、中国银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。据说开发商对近期出台的这些政策反应更加热烈。那么，究竟如何看待这个问题呢？

我认为，开发商的这种反应是很正常的。改革开放以来，房地产业总体上发展很快，开发商从这种快速发展中“斩获颇丰”，而现在政府的调控直接影响到他们的利益甚至生存。于是很多开发商对调控措施充满了抵触。不过我希望大家从这场争论中看到积极的一面：首先，开发商敢于表达自己的意见，这说明中国的民主政治建设成就很大，社会的民主气氛在增加，对政府行为的监督也在增强。第二，开发商敢于表达自己的意见，同时说明中国的市场经济体制改革成就很大，房地产市场正趋于完善，开发商可以不在乎、不迎奉政府和官员了；第三，对中国来说，已有越来越多的舆论、越来越多的人卷入房地产市场的讨论中，这虽对政府的决策造成了难度和压力，但这是好事，说明中国人越来越喜欢思考、越来越关注社会发展了 一个不喜欢思考、没有社会责任感的民族是没有希望的！

那么，大家可能会问我：按照你的口气，是不是开发商的观点都对呢？

从国民经济发展水平和城市居民的收入状况来看，中国的房价水平确实较高。导致这一现状的原因是多方面的，上面已经讲过，人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等一些具有中国特色的因素对房价水平的影响格外明显。在巨大的市场需求面前，究竟该不该进行调控，稳定市场价格，这个问题自20世纪90年代以来已经几次搅动着中央政府和全国人民的神经。

一般说来，在市场经济条件下，企业是独立的市场主体，只要没有违法，政府不能随便干预其经营活动。正是由于这种认识，房地产企业普遍不理解政府宏观调控的理由，在情绪上甚至是严重排斥政府的调控政策的。而政府面对较高的房价水平和过热的房地产市场，有时也很为难，下不了调控的决心。由于认识不够充分、科学，政府即使决定进行调控，也往往难以制定出科学、完善的干预方案，干预政策在实施中也缺乏认同的舆论基础。这样，调控效果自然难以达到预定目标。

房地产业确实有其特殊性，对它进行调控在依据上有与其它产业不同之处，不是“协调发展的要求”能一言以蔽之的。我认为，调控房地产业的理由至少表现在如下三个方面：

第一，住房是房地产业的基本产品种类，而保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。人权的基础含义是生存权，一个人只要活着，他就有这种权利，社会或政府就必须保证他能吃上饭，能喝上水，别露宿街头甚至冻死。联合国《住宅人权宣言》宣称："有环境良好适合于人的住处，是所有居民的基本人权。"显然，住房问题具有明显的政治色彩，不能完全交给市场去解决。

第三，住房建设要求土地要素的参与，而在中国，参与建设的城市土地资源是公共资源。房屋建在土地上，土地的所有权属于国家，国家干预商品房的价格名正言顺。虽然开发商购买了其一定年度的土地使用权，但这种交易其实是典型的土地租赁关系。土地使用权的价格要通过房价一并显示出来，当政府认为房价超出了购买者或承租者的承受能力，需要进行调控时，通过建设用地规模、土地使用权出让价格和房地产税费标准的调控来干预房地产市场，是理所当然的。

最后，国民经济是一个有机整体，每个行业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。系统论告诉我们，结构在很大程度上决定着系统的功能。不同的要素配置结构，必然有不同的价值输出功能。在结构配比较差的情况下，其结构的功能效益往往低下。国民经济是一个典型的宏观经济系统，在这个系统中，各个行业的发展速度和规模相协调，才能使整个系统的功能最优，不管是出现“短板”，还是某个行业过速增长，都会破坏系统的功能。在中国，改革开放以前，房地产业在很长的历史时期内与整个商品经济一起被取缔，结果极大地影响了经济建设的速度和人民生活的质量，并带来了一系列的经济社会问题。为此，改革开放后，国家采取了积极的干预政策，陆续出台了一系列的法规、措施，以推进住房制度改革，促进房地产业的发展。进入20世纪90年代中后期以后，房地产业逐渐成长为国民经济的主导产业，前向关联、后向关联和侧向关联作用充分发挥出来，对扩大内需和启动消费做出了巨大贡献。但是，如果房地产业持续地“一马当先”，快速增长，即使存在需求，不会过剩，也会带来物价上涨、资源浪费、投机盛行、秩序紊乱等问题，甚至可能引发金融风险，使整个国民经济的健康运行受到影响。在这种情况下，对其进行抑制性调控是十分必要的。

4 当前调控房地产市场的四项基本原则

20世纪90年代中期以来，房地产业快速发展。特别是1998年国务院公布新的住房改革政策，全面停止实物分房，采用现金补贴形式实行货币分房后，房地产业的发展速度进一步加快。

这种快速增长局面在拉动国民经济走出低谷，改善市容市貌，提高居住质量的同时，也带来了建材供应的紧张、通货膨胀压力的增加、市场运行秩序的混乱和居民购房压力的上升。由于区域性房地产泡沫已经出现，如果不加以控制，很可能愈演愈烈，引发金融危机。目前国家已经采取了一些经济政策和行政措施调控房地产市场，但是，房地产价格形势未见明朗。从中央和地方政府已经出台的一些政策措施来看，有的有道理，有的无意义，有的甚至很可笑（如锁定土地出让价格，摇号确定中标者，以控制地价）。所以，当前必须在对房地产业形势和成因加以科学分析的基础上，拿出一套科学的调控方案，而这套调控方案的制定，必须遵循四项基本原则，这就是“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”。

4.1稳定价格

所谓“稳定价格”，就是说调控不是要把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。例如，按照目前的GDP增长速度，把房地产价格水平控制在5％的升幅以内。一些人希望通过调控措施把房价水平拉下来，最好使其下跌二、三成，甚至五成。我认为，个别地区房价的明显下跌是很正常的。但是，如果全国平均房价水平大幅度下跌，其后果将不堪设想 我们不该忘记上个世纪90年代海南的教训，而且现在不是一个海南的问题，而是全国。李嘉诚所说的“房价上涨的时候不会死人，但下跌的时候却一定会死人”，讲的就是这个道理。如果房价大幅下跌，房地产业瘫痪了，建筑业就垮了，房地产开发所需要的2000多个品种的原材料的需求大大下降，建材、建筑设备、建筑机械以及冶金、化工、运输机械、仪表等50多个生产部门的生产经营形势将急转直下，家用电器、家具等民用工业以及装饰装修、运输、商业、旅游、园林、金融、服务业等第三产业的发展也将大受影响，上千万的人将可能失业，许多行业在岗者的收入也将明显下降。更重要的是，许多贷款购房者会因为失业或者收入下降无法及时、足额还贷，银行拍卖房子又卖不出去或只能低价卖出，银行信贷资产质量会急剧恶化，金融危机也就爆发了，中国经济就会陷入泥潭。我认为最好的方式是将房价调控到稳定状态或将涨幅控制到可接受范围内，然后通过GDP的相对快速增长来消化掉房价中被认为属于“泡沫”的部分。

“理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。现在，不少房地产企业发布虚假广告，面积计量不规范，“掺水”严重，有的企业还违规销售；有的开发企业在资质无效的情况下继续从事开发经营活动，严重扰乱了市场秩序；有的企业囤积土地不开发，有的企业则在集体土地上搞开发，向社会销售房屋，为产权产籍管理埋下了许多隐患；有的企业抽逃注册资本金，有的则违反建设项目管理程序，未办理施工许可证就擅自开工建设。另外，在设计招标、土地使用权出让招标、施工招标、工程监理招标过程中，“捧标”现象也非常普遍。这些问题的存在，导致“豆腐渣”工程和法律纠纷频繁出现，已经严重影响到房地产业的健康发展，其危害并不比房价连续攀高轻多少。我认为，在这一轮的房地产市场调控中，加强房地产开发、经营秩序的管理，为房地产业的健康发展打好基础，其意义与控制房价的涨幅同等重要。

“把好关口”有三重含义：其一，把好开发市场的入口。开发市场的入口把不住，什么资质的企业都进来了，产品质量低劣也就是正常现象了。据2004年披露的一组数据，在北京2967家房地产开发公司中，92.7％的企业是没有资质的，地方企业的情况可以推想而知。其二，把好产品的出口。也就是商品房的竣工验收问题。大量有质量问题的开发项目进入了消费市场，不但给消费者带来了财产损失，也对他们的健康、安全构成了威胁。其三，把好消费者的入口。住房不是纯正的商品，但也不要规定一个家庭只能买一套商品房。第一批独生子女已经成家立业，他们的父母已经退休或接近退休年龄，再买套房子把父母接到身边既是中华美德的要求，对减轻社会保障与福利压力也很有意义。如果买者把房子出租，也是有意义的，因为存在合理的承租需求，就该满足它。但是，一个家庭名下买三套以上商品住宅，则应严格禁止，更不该对其贷款。所以，法律规定内的房产投资应该被允许，超过标准的职业炒房行为要严格禁止。

“保障人权”是与居住的社会保障工作联系在一起的。由于住房这种商品带有一定的公共产品色彩，而且住房商品价值巨大，城市低收入家庭在解决居住问题时必然面临着难以克服的压力。在这个问题上，政府的责任是不可推卸的，它必须采取措施保证低收入家庭和生活困难家庭具备起码的居住条件。现在，国内的“经济适用房”在建设和管理上还存在许多问题，急需加以完善。“廉租房”制度也只是处于萌芽状态，需要大胆探索。我认为，将“家家有房”作为“小康”社会的建设目标之一，显然有些过高。而且过去把所有的公房全部卖掉，全部私有化，没有从社会保障角度留存少量低档次住房以解决新增低收入和无收入家庭的居住问题，显然是不合适的。这就是我多次说“住房制度改革走过了头”的原因。其实，即使在英、美这样的“大康”社会，住房私有化率也只有六、七成，许多人也是要租房子的。据著名经济学家曹远征博士披露的信息，在美国，连前总统克林顿都在租房子住。虽然现在我们的住房私有化率很高，但随着城市化进程的加剧，许多进城农民在购房问题上会遇到困难。我想，不管是买房子还是租房子，也不管是买高档房子还是中低档房子，保证每个家庭都住上房子，这是宏观调控的应有之意。