[编者按：仲大军先生在此文中阐述了我国房地产业发展战略的轮廓，那就是简朴、节能、实用、高效、环保与非暴利。中国人没有资格去盲目地与发达国家看齐。2004年，可以说是中国发展观变化的一个分水岭！从这一年起，中国人开始清醒地意识到发展的约束，开始重新思考自己的发展战略规划。在座的每一个开发商企业家们包括社会上的消费大众，都要思考自己的行动和规划，如何科学地发展。] 中国房地产业的问题与发展战略 ----在“全国资质一级房地产开发企业座谈会”上的演讲报告 北京大军经济观察研究中心主任 仲大军 时间：2004年8月5日下午 地点：北京国谊宾馆二层谊和厅 一、宏观调控的必要性和调控对房地产业的影响 这一轮宏观调控是土地、金融、项目三管齐下，釜底抽薪。3月份，调控土地出让制度，建立土地垂直管理体系。4月份起，提高银行存款准备金率，放宽贷款利率的浮动范围。4月底，国务院办公厅发出通知，对所有在建、拟建固定资产投资项目进行全面清理，重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设等重点项目。仅上海地区就砍掉了4，000多亿元的建设项目，如上海环球影城主题公园、环球金融中心、崇明岛赛马场、崇明越江隧道工程等。全国受影响的项目估计在上万亿元。与建筑业关联度最高的房地产行业受到影响。5月份，我国固定资产投资增速开始回落，建筑业投资增幅比上月下降了28个百分点。7月份，经过一场“百日维新”，宏观调控初见成效。 建筑业是与国家宏观调控关系最密切的一个行业，但房地产在这次宏观调控中受影响好象不大。并且，随着钢材等原材料降价，这次宏观调控在客观上对房地产业还产生了有利影响。主要表现在商品房价格上----上涨的幅度受到了抑制，避免了泡沫的继续产生。 到今天看，这次中央在4月份果断采取调控措施是非常正确的。关键是中央早在春天就得到了有关气候异常的报告，由美国国防部委托某研究部门制定的这份未来多年的全球气候预测报告，已在2月份就预报今年的夏天将出现反常的高温。我早就通过新华社渠道知道了这一预报，但当时还不以为然。后来发生的情形果然证实了这一报告的准确性，我国华东地区出现了罕见的高温气候，估计要持续两个月。浙江、上海这几天仍然在38度左右的高温控制下。其结果是，江浙地区由于生活用电大增，不少企业不得不关门停产，拉闸限电已成了常事，在这种情况下，在浙江打工的许多民工都已回家了。 如果不是在春天就下决心进行宏观经济调控，那么等到6月份以后，华东地区的经济你不调控，老天爷也会逼着你调控。象“铁本”这样的项目，如果继续上马的话，可能也要受到电力短缺的影响。 二、我国房地产业的发展势头是否会减弱？ 城市化和工业化背景下的中国房地产业的发展特点 但是，我国房地产业蓬勃发展的局面今后会不会继续减速？我认为不会。并且，这一波蓬勃发展的势头至少还会持续10年。这是因为我国目前仍然处在土木钢铁经济的工业化发展阶段，基本建设的程度和居住条件还远没有达到相对供给平衡的阶段。土木钢铁阶段是一个国家工业化进程中不可略过的硬件建设阶段。这一阶段的主力军部门就是包括房地产业在内的建筑业。因此，在这一阶段，整个经济中需求最多的是与建筑有关的水泥、钢铁、木材、能源和电力等。大家可以观察到，这些年里，中国的高科技商品价格不断下降，象电脑、手机和汽车等产品，价格几天一降，而钢铁一类的生产资料却随时存在着价格冲动。从紧俏商品的供求关系上可以印证这个土木钢铁经济时代的特点。 目前，我国城市的住宅建筑面积大约为60多亿平方米，以现有的4亿城市居民计算，如果人均住宅面积达到20平方米，那么我国的城市面积还需要增加20亿平方米，如果人均住宅面积达到30平方米，那么我国的城市住宅面积还需要增加60亿平方米。以每年新增建筑面积4亿平方米计算，新增60亿平方米就需要15年的时间。如果在考虑到这15年内，我国的城市人口还要新增加1-2亿人，那么，城市所需要的建筑面积还要多。总之，在我国的城镇住宅面积还未达到120-150亿平方米之前，我国的房地产业的躁动和冲动不会平静下来。 这就是为什么我国房价稳步上涨的原因，也是北京租房价格这么高的原因。说到底还是房子少。要是象美国那样，闲房一大堆，房价就要下降和平稳了。许多人抱怨上海和北京的房价高，这其中除了有开发商炒作的原因，也有需求旺盛的原因。特别是我国目前还存在着一些不成熟的需求欲望和投机风潮，这就加剧了房地产价格的居高不下。 美国在20世纪100年里，一共用掉了将近90亿吨钢铁，而我国在上个世纪里才生产和消费了18亿吨钢铁。我们的人口是美国的四倍多，国土面积与美国差不多，相比之下可以看出我国基础建设的薄弱和发达程度。今天在一般的发展中国家里，城市人均住房面积也在二三十平方米，而我国目前不少城市的人均住房面积还没有超过20平方米。在需求与供给之间仍然存在着较大的缺口，因此，中国的建筑业和房地产业不会就此停步和放慢脚步，只不过需要更有秩序、更加平稳地发展。 三、我国的房价是否合理？房地产业是否存在着泡沫？ 在上面所讲的客观大环境下，我国的房地产价格这些年里出现了稳步上扬的态势，有些地方还出现了剧烈的上涨波动。房地产业之所以出现了这种强劲增长之势，还有以下几个原因： 1，与国家GDP发展观的关系，住房成为支柱产业，是经济增长的增长点，国家拉动经济的需要。为了刺激经济增长保持一定速度，自上世纪90年代下半期，我国即将房地产业定为国家的支柱产业，各地政府为了创造更多的GDP，在房地产开发上面给予了巨大的支持和扶助。在土地供给和金融支持手段方面，都发挥了一定的作用。 2，巨大的市场需求。计划经济时代造成的城市居民的住房短缺，整整花费了改革开放后20多年的时间以进行弥补欠帐。这种相对短缺直到今天仍未消失，住房仍然是关系到国计民生的大事。 3，积极的金融手段和现代的融资工具为房地产商品的销售提供了支持。银行贷款与分期付款等手段在很大程度上解决了一批城市居民的购房问住房问题，也解决了开发商的销售问题。 4，越来越浓厚的置业投资和投机心理驱动着越来越多的剩余资金涌入房地产消费中。由于住房商品的价格不断上涨，并且涨幅要远远大于银行存款利率，在这种情况下，如其存款，不如购房，房产可以产生保值升值的作用。并且，房屋的出租率和出租价格较高，置办下房产后，可以通过出租稳定地获得租金回报。特别是有些社会上的剩余资金，已经把房产当成投机炒卖的对象，象温州购房团。这批资金涌入房地产市场，主要靠房屋买卖通过倒手赚取差价。 以上几个原因，最终导致了我国的房地产价格稳步上升，即使从全国平均角度来判断，其价格水平也已经远远高过一般城市居民的购买水平。象上海市，由于房价剧烈上涨，目前已经导致整个城市普通工薪阶层的住房消费严重透支，整个城市都在负债消费，在这个意义上说，中国已经象西方国家一样，开始进入了负债消费的历史时期。 房地产商品已经不是正常的大众耐用消费品，而是带上了浓厚投机色彩的投机产品。一句话，房地产商品已经成了不仅开发商而且在开发商之外的一批人投机赚钱的对象。住房产品的供应链条在延长，各个环节都可以从中牟利。 这应当是市场经济发育的结果。但如果不加以调整和适当的控制，这种状况的后果，将加剧普通消费者的住房代价，利润流入投资者和投机者之手，最终产生了“马太效应”，穷者欲穷，富者欲富，更严重的是还可能引起金融问题。 从住房这一商品可以看出，任何产品都存在着被拿来投机牟利的机会。这是市场经济的本性，市场经济就是赚钱，它要利用一切资源和一切机会来获得利益。房地产业也如何避免和解决这些问题，正是中国面对的新问题。 四、投机性房地产对宏观经济的危害， 在这里我要着重指出投机性房地产运营对国家宏观经济的影响。房地产业出现投机合不合理？我认为投机在任何经济领域都是正常的，但要有个度，不能过分。特别是在象房地产业这样与宏观经济关系密切的部门，过度的投机意味着对整个国民经济带来危险。 这是因为，房地产商品是实物经济，与股票市场交易这种虚拟经济不一样。股票的价格可以大幅上升和大幅下落，对实物经济不造成多大影响。譬如，纽约道指前几年从11000点直落8000多点，下挫30%，但实物经济照常运转。纳斯达克市场前几年的摔落就更剧烈，从5000多点最低跌到1300点，但对美国的实物经济也没带来什么震动。这种现象说明，投机在虚拟经济中和实物经济中的作用和影响不一样，但如果房地产商品的价格猛然下跌30%或100%，那对整个国家经济带来的就是灾难性的影响了。 为什么要特别注意房地产业中出现的投机？主要是这些投机容易给市场供需带来错误的信号，最终造成资源的浪费。如果不适当遏制房地产市场中的价格泡沫，其市场需求便会因为不断增大而导致一系列相应的生产部门过热。我国近年来的钢材等生产资料价格上涨，在很大程度上是房地产业拉动的结果，由此带动了国际市场上的价格上涨。 请注意：这种价格上扬的势头越猛烈，人们参与投机的程度就会越疯狂。最后将导致中国经济全面过热，经济运行出现紊乱，其损失可能不仅仅表现在经济上，还可能引起社会的动荡。 因此，目前中央政府部门头脑是比较清楚的。为了防止负债消费和透支消费导致的金融链条断裂风险，银行目前已经对住房贷款这项金融支持进行了新规定。要适当地釜底抽薪。这是因为，在中国这样市场经济发展不成熟的国家，特别容易产生过度的投机行为和盲目行为，也特别容易造成不良恶果。 五、关注负债消费的金融链条！警惕透支消费可能带来的风险 当前中国是否存在着盲目置业和盲目消费？ 在这里，我想讲一下，负债消费的本质意义是什么？负债消费的实质是消费者互相借钱花。有的人今天不花钱，钱就攒下来，如果这个时候借给他人，既帮助了别人，自己也能获得利息收入。有的人在前半生借钱买房，用后半生偿还。由于一个人在一生各个阶段时间里收入和消费不一样，导致他对钱的需求程度不同。大家可以通过互相借钱花，来提高生活水平和质量。 但目前在我国，要特别注意透支消费的问题。透支消费是指一部分人在贷款消费之后，日后并没有偿还能力，从而造成银行的不良贷款。特别是，有些人利用透支消费来搞房地产买卖投机，就更容易产生大的不良影响。因此，对投机性的购房活动，金融部门坚决不能支持。 特别是我国应当警惕群体性透支的问题。群体性透支消费产生的原因是某一消费品的价格过高，超过了广大消费者的购买能力，即使是贷款购买最终也还不上贷款，从而出现银行呆帐死帐。譬如上海市的房地产市场目前便有一部分人群体性透支的可能。这种结果只能是以银行出现风险而收场。 那么如何避免透支性消费呢？一是银行部门在进行金融支持时要谨慎，不能轻易地随便的贷款，不能在政府一声命令下，就进行政策性放款。二是在社会上进行正确的舆论导向和置业宣传。 目前社会上出现了很多不正确的置业宣传，使一些消费者产生了置业无风险的攀比心理，看见别人买房，自己也跟风。按理说，在房地产价格不断上涨而人们的收入跟不上房价上涨的情况下，客观上排斥了越来越多的普通市民进行置业。但由于政府部门出于对GDP等目标的追求以及开发商出于对利润的追求，广告宣传和社会舆论都在宣扬住房消费，这在一定程度上掀起了置业热潮。上海有一个人在根本没有能力的情况下，又购置了第二套房子，在每月还贷后，他几乎没有了生活费，于是便走上了犯罪道路。 特别是危险还在后头，看问题要看5年和10年以后。日本的80年代下半期和香港的90年代上半期都出现过置业和投机高潮，最后结果怎样？要记住：没有只涨不落的市场！因此，我国要谨慎对待金融支持，避免泡沫宣传和刺激居民的置业热潮，消费者也要正确对待目前市场所展现的盛世景象。从上到下都来警惕投机风险和透支消费的风险。特别是政府，一定要注意置业导向，警惕房地产业的价格泡沫，关注购房置业的负债率！请注意：当负债率达到一定程度，就会形成对房价下跌的制约，即负债越多，房价越不敢下降，否则就会出现香港回归后的负资产现象。在这种情况下，又需要银行进一步进行金融支持，使泡沫之上再加泡沫。 从总的判断说，我国在今后至少10年间仍然处在土木钢铁经济期间，房价在中短期内仍然将保持继续上扬的基本态势。但是，如果控制不好，房价上扬的时间越长，幅度越大，对中国的经济来说，伤害的程度也就越大，导致中国经济未来出现剧烈动荡的可能行就越强。房地产企业和社会消费者对这一宏观趋势必须有清醒的把握。 六、社会结构分层对房地产业带来的影响 房地产业之所以出现投机现象，主要是由于社会发展出现了贫富差别，也可以这么说，能出现投机的经济往往都是过剩经济，即产出和需求之间出现了赢余，有了赢余便可以用来投机。因此，投机经济往往也是经济发展和发达的表现。要想杜绝房地产销售中的投机现象，除非退回计划经济。但我们的社会适当减少一些投机也不是不可能，那就是通过社会转移支付的手段来均衡财富。使缺钱买房的人增加收入，使房产过剩的人减少收入。但现在看，在市场经济下，很难做到均衡。 这就是社会结构的问题，中国下一步的发展很可能出现一个城市房主阶层，这一阶层也就是当前我国正在崛起的城市中产阶级。现在很多楼盘建起销售后，都由这些人来接手，然后由他们出租出去。在有这么一批中产阶级买房的情况下，开发商当然可以放心大胆地开发建房。这是因为当房地产商品的价值链条拉长了之后，房产开发的风险由开发商转到了房主阶级，开发的风险由这一部分人来承接，这就比原先只由开发商一家承接要好得多。 如果房主阶级在工薪阶层买不起房的情况下，将房屋买下，又能将它们出租出去，这就形成了一条产供销的完整链条。只要建起来的房子能卖得出去，只要买来的房子能出租出去，房地产的建设就不会中断，房价也不会下跌，这个部门就会持续旺盛的发展。但我很不希望中国的社会结构成为一个贫富分化明显的两极社会。这是因为，社会发展越不均衡，产生剧烈动荡的可能性就越大。就象一条大船，倾斜得越厉害，颠覆的风险越大。 由于社会的贫富分化，由于日益分化的社会结构，商品房品种日益出现多样化，住宅产品也在产生两极分化，一批房地产开发商转身去为富人打造住宅，建筑企业也在发生分化。价值几千万元一栋和几十万元一套的高低档商品房在市场共存。但在开发商对金钱利润趋势附炎的追求下，北京出现了普通经济住宅房短缺的现象，开发商打造的楼盘多是昂贵的普通老百姓买不起的商品，经济住宅房要排队购买，还要限制。 这就是问题，如果一味按市场法则办事，所有的开发商都去为有钱人服务了，无人愿干那些薄利多销的事情。这都是社会多元化导致的商品多元化和消费者群体多元化，当然开发商们也会从中找到自己合适的位置。计划经济时期的消费观念在今天已经无法同日而语。这种趋势今后能发展到什么程度，还需要观察。 七、城市化和城市结构对房地产业的影响， 深圳拆掉3500万平方米简易房的案例值得思考！ 另外，我们还要看到城市化和城市管理给房地产业带来的影响。现在各个城市的政府都在处心积虑地设计打造自己的城市，但所有这些打造的结果都是农民和外来工受损和受排斥。最近，深圳市政府一声令下，改变城市脏乱差的面貌，清理违章建筑，结果一下子拆除了3500万平方米的简易简陋住房，驱赶了其中居住的多少外来人口不可得知。深圳市的面貌今后可以变得漂亮了，但住在低价屋里的普通劳动者没有了安身之地。如果我国的城市今后都向深圳学习，那么，城市里将无穷人的立锥之地。 住宅生态与自然界的生态圈是一样的，由高到低组成，如果抽掉了最底层的生态圈，那么高层的生态也会无法生存，因为最低层的生态圈是一级重要的食物链，它包含了大批廉价的劳动力。把上层赖以生存的食物链清除之后，整个城市将变成一个生活昂贵的城市，廉价的打工仔和服务业从业者不见了，剩下的都是高级生物链，那么这个城市最后也可能成为一个孤岛。这种城市的房地产可能档次很高，但生活成本也很高。在这种意义上说，越是打造超级城市，这类城市的房地产业越是脆弱！ 所以，我国的房地产开发商要关注城市的分化，关注超级城市与一般城市的特点。可以说有什么样的城市结构就有什么样的住房结构。城市产业结构和社会结构都与房地产的商品结构和产品类型密切相关。有什么样的城市类型就有什么样的房地产产品类型。开发商要根据城市的特点进行合理的投资和设计。 另外，房地产企业还要密切关注我国土地制度的变革。当前我国社会矛盾最突出尖锐地表现在土地征用上。深圳近年来通过改变周边农民户口的做法，一举将农村集体所有的土地全部国有化，这些做法引起了很大的争议。如果被其他城市起而效仿，很可能引发很多问题。 八、遏制我国房地产业迅猛发展的客观因素， 除了在发展节奏上和策略上要谨慎之外，我国的建筑业和房地产业也存在着客观的约束因素，即象钢铁这样的原材料供给的约束。我们还要看到这些影响因素。中国经济发展到今天，资源约束与环境承载力已经成为下一步发展的重要瓶颈。今天，中国所有的资源都在世界平均水平之下，没有一个达到世界平均水平，更没有一个在世界水平线之上的。譬如说，我国人均资源相当于世界平均水平的比例：天然气相当于世界平均水平的4.1%，石油8%，铝9.7%，水25%，铜26%，耕地40%，铁45%，煤炭86%。在能源里面，只有煤炭这一项，我国接近世界的平均水平，其他的资源差距就大了。在这种缺少能源资源的情况下，没有多久，我国也快成日本、韩国和香港这样的纯进口国家了。 现在，我国国民经济对外依存度已经达到50%，重要矿产如石油、铁、锰、铜都是进口大户，2000年石油进口占总消费量的31%，铁是33%，锰16%，铜48%。2004年我国的石油进口将达到1亿吨，占国内消费量的40%。到2010年，我国60%的石油都需要进口。木材的进口依赖度就更大，现在国内市场上80%的木材需要从国外进口。 对于房地产业来说，还存在着土地空间的制约。我国与美国的国土面积差不多大，但人口是人家的4倍多。因此，在这样的自然禀赋下，我国的土地需求程度就要比美国高4倍多，房地产业要想得到良性发展，还需在节约土地上下工夫。 综合了以上这些因素，可以看出我国的房地产消费在居民消费中的地位和比重。象我国和东亚这些国家，由于土地资源禀赋稀缺，房地产商品的价格一般相对他国较高，住宅消费对于中国人来说，永远都是奢侈性的消费。中国人根本没有条件象美国等国家那样大手大脚地消费房地产商品。前一段有人盲目模仿西方国家的“低密度住宅”和“郊区化城市”，这在中国根本行不通，连美国现在也开始感到吃不消了。但遗憾的是，我国房地产界就出了一些对中国国情毫不知晓的人，有些人还身居高位，业界权威，动不动就照搬西方，一会“TOWNHOUSE”，一会儿低密度。所以，我们开发商要有鉴别能力。 要知道，我国这些年里大手大脚地使用土地，主要是因为农民不拥有土地，城市利益集团可以轻易地拿到低价土地。如果今后农村的土地制度进行彻底的改革，土地归农民私有，城市人就没有条件如此低廉地消费土地了。土地对中国人来说始终是、永远是稀缺产品，特别是在今天到2030年我国人口出现高峰的这一段时间，土地及房地产将是最紧俏的产品。 在这种情况下，我国的房地产业要走新型工业化道路，要具备新的科学发展观，我国的城市化要走一条节省土地的道路。我们不是一个资源充足和丰沛的国家，因此，城市建设和房地产发展要特别避免奢侈和粗放经营，要精打细算的过日子，避免房地产业出现资源过多浪费现象。那么，我国房地产业怎样做才能做到科学发展和平稳良性地发展呢？ 九、中国房地产业的发展战略， 新兴工业化道路：节地、节能与环保 通过以上内容，大家已经可以看出我国房地产业发展战略的轮廓，那就是简朴、节能、实用、高效、环保与非暴利。中国人没有资格去盲目地与发达国家看齐。2004年，可以说是中国发展观变化的一个分水岭！从这一年起，中国人开始清醒地意识到未来发展的约束，开始重新思考自己的发展战略规划。我们在座的每一个开发商企业家们，也要思考自己的行动和规划，如何科学地发展。 所谓科学发展无非这样几条，一是不要出现严重的非均衡发展，即一小部分人拥有过多住房，另一大部分人拥有过少的住房，甚至不拥有住房。二是不要把房地产业搞成暴利行业，因为暴利过后是崩溃。房地产资源分配不均衡，既使一小部分人浪费土地和房屋资源，又使另一部分人的居住空间因一小部分人的挤占而变得日益局促和狭窄。现在有些豪宅每户占地三四亩，这样的商品房用地，国家要进行严格控制。在中国就要实行这样的原则：在土地问题上，即使有钱，也不能进行奢侈浪费性的消费。 目前，我国社会已经出现了清晰的分层轮廓，从事社会学研究的学者们已经在研究新的阶级分化。出现这种现象的实质是社会资源出现了不合理和均衡的配置。一部分拥有资产，一部分人不拥有资产。在这种情况下，房地产开发商也无可奈何。为了盈利，现在很多开发商都在围绕着富人转，替有钱人打造房屋。当然这也无可厚非，但我要提醒在座的企业家们，要有社会意识和社会责任感，要思考为什么人服务的问题。 第二就是房地产小区和住房的设计和结构要本着节约土地资源和能源的理念进行开发。中国今天要特别避免张扬和奢侈，这种文化也与本国的自身特质不相符。要特别注意对唯美主义的单纯追求，有些设计师头脑中一点环保和节能的意识也没有，开发出来的小区，院里没有栽树的位置，公园里只有大草坪，在炎炎夏日里，居民只能靠空调度日。这种非环保的住宅设计是完全不适合中国国情的。 北京著名的回龙观经济居住区风雅园二区的就是一个典型，整个院子中间不栽一棵树。这还是全国经济住宅房的一个样板，许多外地开发商都到这里来参观。这个小区的设计师可以说连小学生的水平都没有，二年级的学生书本在解释休息的“休”时，都告诉学生：人只有依着树才能得到休息。可今天我国那些留过洋的具有很高头衔的权威设计师们却连这个简单的道理都不懂。 回龙观的公园设计更是一大败笔，草地太多，树木太少不说，园中间的空地上还用几个大粗铁管子搞了一个不伦不类的造型，夏天在炎炎烈日下暴晒，太阳一出来，便没有人敢去公园了。如果将公园里栽满树木，一旦大树长成，形成一片林区，将会给这个小区带来多少清凉！整个小区的气温凉快了，可少开空调，节约电力。但在那个唯美主义设计师的追求下，花了大把的钱建了一座欧洲风格的钟楼和装饰建筑，除了摆个样子，毫无实用。总之，中国的设计师们不要把自己的住宅设计得严重依赖能源。要尽可能多地利用绿荫和阳光。 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