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要警惕上海房地产暴跌，也要警惕北京暴涨 ——2005年3月18日在SOHO小报网聊天实录 SOHO公司董事长
潘石屹 一、央行取消利率优惠情理之中 潘石屹：中国人民银行决定从17日调整房贷的利息，这不能简单地说是加息。实际上从历史上来看，这只是取消了对个人住房贷款的优惠政策。在96年、97年，中国的经济比较低迷的时候，政府为了培养新的经济增长点，把住宅产业确定为新的经济增长点。为了刺激需求，实施了银行按揭贷款的优惠政策，并且把个人住房按揭贷款利率，比正常贷款利率下调了一档，多少年来一直延续实施这个优惠的利率。 可是今天的房地产市场和96、97年已经不可同日而语了。如那时候北京一年的成交额只有2、300亿元，现在一年成交达到1500亿元。所以，现在央行决定取消利率的优惠，也是情理之中的事情。制订优惠政策就会出现好多不公平，享受优惠政策的行业和人就受益，不享受优惠政策的行业和人就吃亏。对沿海有优惠政策，对内地就不公平；对外资有优惠政策，对内资就不公平；对高科技行业有优惠政策，对传统行业就不公平；市场经济就是要公平，大家在同一个起跑线上，享受同样的利率。所以取消这些利率的优惠政策，其实从另外一个侧面来说是市场化的表现。 昨天，我在上海，听到央行调整利率的消息后，媒体都特别活跃，《中央电视台四频道》、《北京电视台》、《中央人民广播电台》、《焦点网》、《新浪网》都对我进行电话的采访。我不知道别的专家观点是什么意见，我认为政府一定也希望房地产和整个中国经济一同平稳地健康地往前发展，而不是故意要大起大伏。其实经济发展的大起大落，房地产市场的大起大落，对于社会和经济都是有伤害的，只有健康地平稳地发展，才有利于经济的发展。 取消优惠利率之后，我们以贷款100万人民币为例做了一个计算，如果贷款是5年期的话，每月只是多付92块钱；10年期多付98块钱；15年期多付105块钱；20年期多付112块钱。所以我想对购买房子的人来说，不是一个非常大的影响。尽管会对需求有一点影响，可是这一点影响是微乎其微的。 悟空：易宪容：“0.2个百分点对于贷款者和市场的影响很小。但这是央行发出的一个强烈信号，房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。提醒买房人要注意利率提高风险。相比于民间10%的利率银行成本还是很低。”您怎么看这句话？ 潘石屹：央行什么时候需要加息，不是任何一个人说了算的，我不认为这次取消个人房贷0。2％的优惠是央行发出来的一个强烈的信号：即房贷的利息一定要涨下去。我们不是央行行长，涨息这事情我想可能央行行长一个人也定不了。不能简单的下结论：房贷利率还会一直调高。 开心就好：潘总，对这次央行上调利率您给出的定位是：“温柔的回归”。用“温柔”一词，您是不是觉得此次上调利率对市场和房价的影响并不大？ 潘石屹：央行的这次调息对房地产市场的影响是微乎其微的。 伊人：您认为钢材在近期会涨价吗？会影响到房价吗？ 潘石屹：国际铁矿石的期货价格大幅度的上涨，我想一定会影响钢材价格的上涨。但是房屋成本的上涨不会影响房价，房价是由市场的供求关系确定的。 celine：请问潘总，SOHO尚都的售出部分贷款利率与未售出部分的利率一样吗？ 潘石屹：SOHO尚都的房子是商业用房，跟目前要调整的个人住房按揭贷款的利率没有关系。 lyn0205：近日，有环保人士提出北京市的“拆墙透绿”做法不适合北京的现状，同时提出平屋顶改坡屋顶做法不经济。请问潘总，您认为有道理吗？ 潘石屹：每一个时代都有每一个时代的建筑特点，不要人为的去改变，我去到一个城市，这个城市决定把坡顶房全都改成平顶房，这实际上跟人做整容一样，我认为是没必要的。 二、和谐发展，实际上就是一定要有多种声音 celine：目前全社会都在讲“和谐社会，和谐发展”，请问潘总您是如何理解和谐社会的？谢谢。 潘石屹：最近在社会上出现最多的一个词就是和谐，我在百度网上查，这个词在网上出现的频率也是最高的，有接近400万。我在想，和谐实际上和中国文化是非常相通的，我们老祖宗注重的就是和谐社会、和谐发展，实际上和谐的过程中就是一定要有多种声音，要有相反之物，这样才能够平衡的往下发展。和谐的反义词我想就是单调，单调的本质是会死亡的，如果是我们设想一下，人类社会只有一种人：男人，或者是只有另外一种人：女人，人类的社会都是发展不下去的。谈到和谐我想起来柳宗元曾经想过一篇文章叫做《敌戒》，上面写了“皆知敌之仇，而不知为益之尤，皆知敌之害，而不知为利之大”。就是说我们认为敌人是坏的，其实敌人会给我们带来好处的，实际上最不应该有的就是“敌存而惧，敌去而舞“，我们今天发展，就不能够有这样一种心理。 程成：《和谐社会与房地产》文中提到“有很多人提到自然总是不以为然，对他们而言，重要的事太多了——那么多数字需要计算。可是千万别以为自然就是那么一些植物或者一些动物的简单组合，对于这个系统的神奇、复杂和精密，我们所不理解不知道的太多，我们需要学习和借鉴的太多，如果没有时间去了解，起码可以保持敬畏。”与老潘“敬畏自然”的精神，不谋而合。老潘看完这篇文章有什么感触？ 潘石屹：这是《经济观察报》记者沈文瑾在一篇文章中提到的，我同意她的这种观点。 jinxiaofeng0928：潘总您是如何看待国家颁布《反分裂法》的？ 潘石屹：最近太忙，也没有看《反分裂法》，但是我看了总理答记者问，他反复强调，《反分裂法》不是一部战争的法。 程成：老潘用一台价值4万元左右的IBM笔记本，IBM现在被联想收购了，尘埃落定之时将到来，中国企业走出去的问题，老潘有什么观点？ 潘石屹：前天IBM举办的论坛中让我发言我批评IBM的笔记本电脑，几十年样子不变，没有创意。但IBM笔记本电脑确实很好用，几年前他们送我一部，一直用到现在，从来没出问题。联想收购IBM的PC，我很看好这次收购，因为可以优势互补。 三、既要警惕上海房地产市场的暴跌，也要警惕北京房地产市场的暴涨 农民朋友：你曾说过上海楼市已经是块烧红的铁，从这几天来看已是事实，上海目前房地产市场已经开始“降温”，是否意味着上海房地产泡沫可能发生？ 潘石屹：最近去了一趟上海，看了一下上海房地产的情况，跟一些朋友们也交谈了一下，目前北京和上海的房地产市场，最应该警惕的事情是要既防止上海房地产市场的暴跌，也要防止北京房地产市场的暴涨，现在北京的情况，土地市场的情况和房地产市场的情况，很像上海的两、三年前没有供应量，供应量非常得少，四环之内的土地因为拆迁受阻，四环之外的土地因要从农民的地转换成建设用地受阻，所以房地产市场要平稳，要健康，不要像个别经济学家那样幸灾乐祸，一会儿说暴涨，一会儿说暴跌，一会儿说着陆，这样对房地产市场都是有伤害的。 上一次网聊的时候我说上海房地产市场已经是块烧红的铁，有一部分客户从上海转移到北京，聊完第二天上海《东方早报》的记者就来质问我，“上海的客户已经转移到北京”是不是我个人的观点，有没有依据。我告诉他们说有，就在上个星期，新加坡最大的房地产公司凯德置地与北京的中环广场成交18亿人民币的成交额是从上海转移过来的，我们SOHO尚都的销售额也明显放大，最近每天的成交额都在3000万至4000万人民币，我了解到至少有两拨客户是在他们上海的房子出售后来购买SOHO尚都。 celine：今年国外一些大的基金投资银行陆续进入北京，例如摩根斯坦利、美林等，潘总您认为国外基金的进入对北京房地产市场有怎样的影响？ 潘石屹：有很多网友关心，新加坡的凯德置地进北京了，摩根士丹利进北京了，美林进北京了，对北京房地产商发展的影响。这些大的基金投资银行，他们有的是钱，有的是大钱，但是他们缺乏在北京市场上房地产开发的技术、经验和市场的能力，他们的长项是有雄厚的资金和国际标准的物业管理的经验。 北京的房地产市场的是很有限的，这些外国资本大规模的进入，不见得是一件好事，摩根士丹利前两个星期只在北京投资了4亿人民币，美林也只投了3000万美金，金额不大，但这一点钱我想可能是他们在投石问路，一旦他们把主要的注意力集中在北京的房地产市场上面，这个小小的市场很难容纳得下这些金融界的大鳄。当他们大规模进入的时候，就是北京的房地产快出问题的时候，所以我们非常留意他们的动向。 开心就好：今年前2个月北京新开楼盘只有14个，比去年同期减少了5个，05年上半年新开项目相对往年有较大幅度的下降，总体供应量减少，那在销售价格上是不是会有一个上升趋势？ 潘石屹：北京未来两年时间房子的供应量不足，一直是我们关注的事情，尤其是四环之内，大规模项目的开盘更少。 开心就好：“哪里有利润，哪里就有投资”这是美林在注资银泰项目时反复讲的一句话，国外基金通常要求投资回报达到25％。这说明北京地产存在较大的投资回报率，也表明“国际热钱”会不会迅速的进入北京市场？ 潘石屹：北京的房地产市场现在大家都看好，美林进来了，摩根士丹利进来了，凯德置地也进来了，我们非常关注这些大的资金对北京市场的影响。如果这些大的资金大规模的进入，北京的房地产市场将面临着很大的风险，因为市场有限，这些资金量很大，这个市场难以承受国际巨额资金的冲击。 celine：“温州炒房团”的神话被越来越多人所追捧，并引发了“炒房是刺激经济还是危害楼市”的大讨论，正所谓见仁见智。请问潘总：您个人认为炒房真的能够抬高房价吗？ 潘石屹：有人在神话温州炒房团的同时在丑化温州炒房团，在市场经济中，只要他不违法，只要他不偷税漏税都是合理的，都是不应该去指责的，你到商店去买东西，谁会问你的出生地，你拿什么样的护照，这都是没有必要的，所以对待温州炒房团，只要他们不违法，不偷税漏税，我们都不应该去指责。 小海马：春节过后，北京写字楼销售“大单”频出，最近的交易显示出北京写字楼市场的巨大潜力：安联投资有限公司从首创置业购买5万平米办公楼；中国钢铁集团从北京科技园发展有限公司购买金融中心（约7万平方米）；中国人民财产保险股份有限公司从银泰股份有限公司购买一栋楼（10万平方米）。请问您对北京市场写字楼销售的看法？ 潘石屹：在过去的几年时间，在北京商品房的成交量中，住宅占的比重非常大，写字楼的成交额很低，现在北京的市场上面，最缺的不是住宅而是写字楼，所以写字楼成交量的放大是情理之中的事情。 四、公开透明可以让坏人捣不了鬼 celine：北京市商品房交易信息系统已于１５日正式开通,至此购房者可网上查看商品房预售许可证等信息，据说这是借鉴了上海的做法。请问潘总您认为北京房地产信息系统开通有什么样的意义？ 潘石屹：北京市政府已经筹备了一段时间，要把房子的交易放在网上，并且公示。在这个过程中也借鉴了像上海这个城市的经验，应该说这个做法是比较成熟的，而且是一个很好的办法。可以避免很多纠纷，尤其是北京的一部分人在购买房子的时候，没有购买真正产权的房子，购买乡产权、村产权的房子，实际上都是违章建筑，让好多客户上当受骗，造成了很多的纠纷。网上公开交易最起码就杜绝了这样一些问题，就可以让北京的房地产市场做到明码实价，可是这个系统从3月15日开始实施了，最重要的还是要让大多数的购房人去使用这个系统，在北京任何一个购房人应该做两件事情。第一件事情是去现场看；第二件事情同样重要，就是要到网上去看，有没有这一套房子，这一套房子产权是不是清楚的，有没有预售证，房地产发展商是不是卖给别人了，在网上一看都会一目了然。因为北京市每年成交的商品房是30多万套，就能涉及到30多万个家庭，所以让所有购房人都能积极主动去看，他的房子是不是从法律上清清楚楚的，也是至关重要的。
公开透明就可以让坏人捣不了鬼，例如像税收就可以变得简单化，只要税务局经常上一上北京市建委房地产网，就可以看到每一个项目确切的营业额是多少，也让这些想偷税漏税的人没有机会了。再有就是北京的房价，市场的波动情况，有的人说是上涨了，有的人下跌了，有的人说涨了10％，有人说只涨了5％，如果有了这个系统的话，谁也不用争论各种各样的房地产的指数，各个部门的发布都要以这个数字为依据。因为这上面的数据都是一套一套非常准确成交的数字，而且是有了消费者监督和认可的原始数字，这样对政府有关部门判断北京房地产市场的形势也会起到一个参考的作用。最后房地产发展商也不会在那争谁的营业额是第一名，谁的营业额是第二名了。有了这样一个公开的系统这些都不成问题，几年前认为是问题的东西都不成问题了。这实际上是鼓励了一些好的、优秀的，说实话的房地产商。打击了一些想偷税漏税，捣鬼的，对北京市房地产说假话的人和机构。 开心就好：3月底，购房者就可以在北京建设网和北京市房地产交易管理网查询到商品房相关预售信息了，给购房者带来方便，潘总很推崇网络的重要性，那您一定是网上信息公布坚定的支持者了？网上信息公布有没有弊端？ 潘石屹：政府决定在网上公开北京商品房的交易，实际上是让这个市场更加的公开、透明。网上的公开交易牵扯到千家万户，例如北京去年成交了30多万套房子，至少牵扯到30多万个家庭，所以最好是北京市房地产管理交易网要和一些大的门户网站链接，这样才能够给购房者提供更多的方便。刚才我在网上查了一下，北京市房地产交易管理网在全世界网站的排名是六万左右，而像门户网站，新浪网的排名在全世界是第五名。千家万户的事情一定要通过千家万户都了解的途径。 桃谷六仙：3月14日，市建委公布了2004年本市房地产经纪纠纷的投诉情况，8家消费者投诉量大的中介公司被点名批评。你们和这八家中介公司有业务合作吗？ 潘石屹：我还不知道这八家中介公司，网聊后我可以了解一下与我们有没有合作关系，与我们有合作关系的北京的中介公司很多，大约有一百多家。 小海马：日前，人民银行正式启用个人信用信息数据库系统。今后，大家的贷款归还情况将“有据可查”，且信息所有银行共享，信贷有污点将会遭全面封杀。您怎么看待这一举措？ 潘石屹：这个系统非常重要，对那些欠帐不还的，信贷有污点的购房人将进入这个黑名单，让所有的银行和发展商都知道，这也是建立全社会信誉非常重要的一点。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京大军经济观察研究中心 电话：010-63071372，传真：010-66079391，电子信箱：zdjun@263.net 地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031，
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