[编者按：上海王先生传来的这篇文章，以大量的数据论证了上海的房地产业当前存在的问题，并提出了“上海的房地产是在经营危机”的看法，特别是后半部分，内容十分值得关注。土地是一个城市最重要的国有资产，目前上海的这一块资产经营得怎样？读罢此文，便会有所了解。] 上海房地产业的希望与危机 ----通过与香港比较来看内地问题 王鍊利 2002年11月 一、 上海市民对房价的承受能力已达极限！ 申城房地产市场的房价急剧上升！有人说，申城房价有上升空间，理论依据是“与发达国家比”、“与香港房价比”。但这些对比或是人云亦云，或是看不到对比的数据和过程，只有武断的结论。为了真正弄明白这个问题，笔者决定由自己来比。 2001年，上海城市居民人均消费性支出9336元。其中食品和酒类支出占43.1%，教育占7.8%、医疗保健占6%。（见《2002年上海统计年鉴》）1999年，香港居民食品和酒类支出占消费性支出的12%，教育占1.7%，医疗保健占5%。（见《2000年港澳经济年鉴》P527页“按组成部分划分的私人开支表”）2000年，上海城市居民户均实际收入35879元，其中购建房支出4756.72元，占实际收入的13.3%。（见《2001年上海经济年鉴》） 1999年，香港“48.9%（住户）正居于自置物业，其中51.8%需要按揭贷款。每月按揭还款额的中位数是9100元，其中最低为6000元，最高为11000元。而按揭还款与入息（指收入）比例的中位数是33%。”“46.5%是租客。每月租金的中位数是1450元，其中最低1278元，最高5000元。而租金与入息比例的中位数是14%。”（香港政府规划署：《住房意愿统计调查（1999年）》）由此可以计算，香港置业者的户均年实际收入33.1万港元，户均按揭还款数10.92万港元；租房者户均年实际收入12.43万港元。 以上的年收入数与99年10月~2000年9月全港居民家庭月开支数中位数相比要少些。按此时间段香港居民家庭月开支数计算，平均月开支中位数28750元港元，年开支中位数34.5万港元。年收入中位数如果以开支的1.05倍计，应该超过36万港元。那么，按揭贷款支出占年收入比例就是30.3%。 香港家庭月开支数
注：香港户均家庭人数3.3人 两组数据对比已足够说明问题。香港已购房家庭的购房开支占家庭收入比例与上海所有城市居民家庭平均购房开支占家庭收入比例相对比，要高出17个百分点；香港没有购房能力的家庭租房居住，他们的租金占收入比例相当于上海所有城市居民家庭平均购房支出占收入的比例，这个比例，在香港被认为不具备有购房能力。这样的家庭在香港以46.5%的比例存在。 在香港，食品、教育、医疗保险这三项最关系民生的支出占消费性支出19%，在上海，这三项占到57%。整整相差38个百分点。香港公立医院普通病房每日收费68港元，一切膳食、住院、化验、药物以及手术及其它治疗费用均包括在内（香港政府统计处《2000年香港年报》），香港学位及学位以上程度课程的学费每年42100港元，副学位程度以上课程每年31575港元（2001年1月10日香港政府公布数字），是租房户家庭年收入的三分之一。在老百姓不愁吃、不愁生病、不愁子女得不到良好教育时，余下81%的支出空间当然足以支付占收入三分之一、甚至更多的购房支出。 香港的食品、教育、医疗保险支出对于年薪仅12万港元、月薪一万港元租公居屋住的家庭来说，也不过占了收入的22%，但他们在香港已属于最低生活水准一族，不仅他们可以租住政府提供的公屋，家庭月收入2.5万港元的都够条件。 两组数据对照提醒我们，与香港乃至与外国比不是不能比，但是首先必须弄清楚别人的收入、支出的结构组成与我们收入、支出的结构组成有否区别，然后再谈其他。 下面再提供一个香港居民自述的家庭消费实例： 有位女士在银行做文员，做了十几年月薪刚刚到18000港元，她与她先生两个人薪水28000港元，抚养一个女儿赡养一个老妈，“这样的收入在香港属中等”。香港最便宜的是吃，“四口之家一个月3000港元左右就全解决了”。但对于中产阶级来说，“开支最大的是供屋，” “两厅三房共320万港元。我每月要供12000港元，再加上差饷、水电费等，光服侍‘住’，就几乎花光我的那份收入”，而先生的10000港元则应付吃穿、女儿的高中学费、请家教费、还要挤出一份投资理财费。为了“维持一般体面的有尊严的中产生活”该女士拼命“扒分”，星期六、日为人家当特别护理再能赚个四、五百港元。这位女士是谁？是大名鼎鼎的上海作家程乃珊，以上叙述见她著的《港人消费面面观》。 程乃珊想过 “维持一般体面的中产阶级生活”，就得把自己的全部收入交给“住”，这不假；她把家庭月收入的65%交给了“住”，这也不假。但能因此得出上海房价大有上升空间的结论么？一直在叫“上海房价有上升空间”的先生们愿意把自己家庭收入的65%交给“住”么？假如他的家庭收入每月“仅仅”是一万人民币？所以，要判断居民的住房购买能力，还是不能忽略恩格尔系数。 笔者认同上海有一块很大、很有潜力的属于普通市民的商品住宅消费市场，但老百姓的购房能力根本上是取决于就业机会和社会就业面，我们实在不能轻视产业结构调整对市民生活带来的影响。眼下上海工业除了汽车业，在全国没有特别明显的优势，第三产业也没能替代计划经济时第二产业地位。近年来，上海第三产业比例逐年上升，从第二产业下岗的职工向第三产业转移，第三产业是什么？是服务业，服务业的发达是有条件的，那就是要有一个能影响社会消费能力的中产阶层，否则你为谁服务？而且这个阶层的消费能力不能低，不然养不活一个产业。香港的服务业之所以发达，是因为存在能为之服务的阶层。2000年香港的服务业占本地GDP比重达85.6%，旅游业的GDP比重占服务业一半以上；批发零售、进出口贸易、饮食酒店成为香港最重要行业，连金融、保险、地产业都落在其后，这都是因为服务业有为之服务的对象。上海要发展第三产业，要使普通市民提高居住水平象如今提高饮食水平一样容易些，必须有一批能使普通人容易就业的行业支撑，这样才能真正增加就业机会，提高收入水平。这个支撑力是否强大，取决于上海是否能吸引住国际国内的有钱人、有才（能）人。 但至少到目前为止，这个支撑力没有形成。99年以来，上海第三产业增加值已经占了GDP的一半，但是，第三产业的结构构成很成问题，房地产业和金融保险业的增加值要占到第三产业增加值37%~40%的比例，要知道即使在香港这样一个服务业占到GDP 84%份额、又是多年的国际金融中心和房地产业占强势地区，其房地产业和金融保险业的增加值不过占到服务业的27%，而16万个批零贸易餐饮单位贡献给GDP的倒占了30.5%，平均每个单位贡献193亿港元！相比之下，上海的批零贸易餐饮业有31.52万个单位，贡献给GDP 550个亿，平均每个单位贡献17.5亿元。工业增长也并不理想，2001年上海工业增加值比2000年增加165亿，平均每个企业工业增加值比上年增长86.5万元，而同属于第二产业的建筑业由于“借光”于房地产，平均每个企业工业增加值要比上年增长189.7万！房地产业对GDP 贡献是显著提高了，但如果国民赖以生存的行业没有一个扎实的发展基础和良好的发展势头，那么GDP越借重于房地产业和金融保险业，实物经济就越难以增长，老百姓消费的来源就要从根本上受到影响。 所以，要使房地产业兴旺，功夫最终在诗外。 曾有一个著名香港房地产企业的中国市场研究所对上海房地产市场研究后回去报告：“……回收问卷1093份，按总价分为40万以下40万以上，40万以上占31%……消费者作出购买决定的决定性因素在于房价和购买力。上海的房改至今已有8个年头，一系列举措表明政府对于启动内需扩大消费的决心。然而我们的调查结果却与这一初衷大相径庭。……我们有理由认为房价对于绝大多数购房者已属偏高。只有切切实实降低开发成本降低房价，……才能进一步扩大内需，才会真正将市民购房的潜在需要释放出来。”报告日期是2000年3月15日。 结论过期了吗？自那时到今天，上海的房价又上涨了多少？ 笔者不是一概反对房地产涨价，因为说到底，房价是市场决定的，对房屋有正常需求的人多了，供求关系自会起作用，而只要人们有真实需要，对正常的、与购买力相符的房价上涨是有承受能力的。这时的涨价倒是城市有活力的体现，涨价会对国民经济增长、市场繁荣互促互进，形成一个良性循环。但如果房价是炒上去的，这没有强有力购买力支持的泡沫一定会破灭。到那时即便房价跌到成本之下，人们也不一定买，市场是不会有恻隐之心的。而上海的房地产业实在是跌不起的！因为上海房地产一旦下跌，损失的都是纳税人的血汗钱！倒霉的是银行和买了房反落个资不抵债的业主！ 特别要指出的是，上海房价上涨的真正承受者是工薪一族。11月5日的《国际金融报》报道，上海“多层住宅上涨10.8%，高层住宅上涨9%，高档住宅上涨4%”。这是典型的让喝稀饭的为品尝鱼翅宴的买单！ 房地产商并非对消费对象不了解，有关房地产市场的资料都出自房地产部门，房地产商是信息第一时间获得者。但是 “关于由自己得利产生的恶果，他们保持沉默。”（斯密《国富论》）而一些媒体也许因为利益关系，也许因为缺乏踏实、实事求是的作风，人云亦云，硬是把老百姓对房价的承受能力给炒高了！ 二、信息扭曲会导致资源的极大浪费 还是跟香港比。看看港人究竟住什么房子。1999年，香港政府规划署对涵盖全港但不包括居于人口低密度地区的一万陆上住户进行了为时四个月的关于住房意愿的调查，关于港人的现有居住面积和港人对于居住面积的要求这样报告：“以实用楼面面积计算，每个住户占用的居住面积的平均数45平方米，而居住平均密度是每人14平方米。”“以实用面积计算，他们（指被调查者）认为可接受的单位面积及舒适的单位面积的平均数分别是50平方米及65平方米。” 据香港统计处对实用楼面面积的注解，“实用楼面面积指各层楼面面积总和，但不包括楼梯、公共通道、电梯等候处、盥洗室、厕所、厨房以及为提供升降机、空调系统或类似服务而安装的机器所占用空间。” 香港的居住面积约为建筑面积的70%，由此可知道香港居民1999年户均建筑面积的平均数是64平方米，认为可接受的建筑面积是71平方米，认为舒适的建筑面积是93平方米。从香港2000年私人住宅拥有者有五分之四以上住在70平方米以下房屋这一事实，可以理解平均增加7平方米住上71平方米的房子的确是香港人的近期目标，而住93平方米的房子是他们实现近期目标后的下一步追求。 下面两张表有助于我们对香港居民住行的整体了解
资料来源：95~99年资料来源于香港特别行政区差饷物业估价署，2000年资料引自于香港卓凌地产分析公司执行董事钟维杰先生有关文章。 香港居民车房综合持有情况
资料来源： 香港卓凌地产分析有限公司执行董事钟维杰引用香港政府提供的2000年资料 我们终于知道，香港的拥有私宅家庭有83%是居住在70平方米以下住房里。70平方米以上房型在香港也只有17%的人才住得起，而香港人的居住“胃口”并不大，71平方米足矣！香港人解决住房不是“一步到位”的，初置业者的房子并不大、房价也不高的，最低房价相当于一个技工、操作工9年的工资（平均日工资是415港元，2001年9月香港政府公布数字）或督导级人员、技术员、文员和其它非生产工人7年半的平均月薪（平均月薪11234港元，资料来源同前），还有，即使是中产阶级，没有车的也多得很…… 这样比的结果，房地产商一定不喜欢。所以，他们从来不这样比。 不过，我们也不要过于乐观的因此得出这样结论：上海的居住水平已经超过了香港或者已与香港并驾共驱。因为上海的人均居住面积的计算是有缺陷的。关于上海的人均建筑面积的计算，有关投资建设的年鉴这样介绍：“人均居住水平一般以各类居住房屋的建筑面积乘以各自平面系数K值折算成居住面积，再与市公安局提供的年末人口数相乘后求得。73年通过房屋普查，以当时实际测得的居住面积计算。”以后各年就在73年的基础上“作增减”。对在30年前数据基础上的“增减”能否作为30年后公开发表的统计依据，人们有理由表示怀疑。 至于多少面积的房适应目前上海市民的生活水平？我们只须通过对2000年、2001年已售增量房的房价、面积透过现象的分析，就会看到上海百姓对房型的真正需求。 已销售房的面积集中在90、100、110、120、130平方米等中、大型房，并特别集中在90、100平方米面积段，但是在价格上，除了市中心，其余地段房价都集中在20、30、40万的中低价位上。这三档价位占了其他地段房屋价位的67%~77%，在外环线上，20万元的价位比例最高，20万和30万价位一共占到62%；在内外环交界处，20万和30万一共占了50%。 这说明什么？说明1）20万、30万、最多40万的价位是普通市民消费的价位。2）20万、30万其实是买不到90、100平方米房屋的，这是政府补贴在影响房地产交易市场。3）外环、内外环交界处安置的大部分是市政建设动迁人口。4）中低收入者正远离中心城区。 现在媒体登载的购房需求统计数据之所以不全面，是因为反映的信息虽然是从销售市场得来的，但没有对信息进行去粗存精、去伪存真的分析。因此，这些信息不能反映真正的需求！谁要把“上海最需要90~~120平方米面积的房子”当成普通市民的需要来指导房地产建设，空置房就永远是银行的沉重负担。现在上海家庭户均才2.8人，比香港户均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面积就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。无论从人均GDP 比，从居民收入比、还是从城市在国际经济圈中的已有影响比，上海住宅的主力房型定在90平方米以上是明显不符合国情、民情。到最后硬要消化90平方米以上房只有指望再持续若干年的市政大动迁。 但这样是不是也算一种资源浪费呢？ 我们倒可以从二手房市场得到百姓的真实需求信息，那就是20万元甚至30万的二手房已难以寻觅，50~70平方米的住房已难以寻觅。市中心和内环线内亭子间成紧俏房源，亭子间的每平方米售价已高达万元，与花园别墅比肩、甚至还超出花园别墅！但因为亭子间的总价10万来元是最普通市民都能接受的，所以亭子间是因为价位加地段而得宠。这类亭子间的主要居住对象是大半辈子已习惯弄堂生活的老人，上海亭子间的居住状况全国闻名，现在一群老人用住花园住宅的房价过倒便桶的生活，房地产商乃至经济学家可以解释这是想留在市区必须化的代价，但是，一个只准备让“高档人”居住的、容积率正与西方看齐的特大城市的中心城区真这么干下去是要化沉重代价的，那就是中心城区商业萎缩、二、三十年后市中心将难以为市！想一想纽约市中心地带还有贫民区，香港湾仔皇后大道最近就有40平方米的房子叫卖134万，我们是不是“接轨”得太超前了？商业区和高雅住宅区是有区别的，商业区是要靠人气来烘托的，而这人气主要是靠本地居民特别是靠居住在中心城区的居民来维持的，而不是靠外来观光客维持、靠居住到外环线、内外环线交界处离中心城区几十公里的居民来维持。现在走在淮海路的商店里，不是已经有些空荡的感觉了吗？这已是题外话了。 三、市场是被吆喝热的 笔者不是房地产过热派，因为上海房地产业的症结不是热不热的问题。 说热，用什么标准衡量？是花园公寓等高档房造得太多？在刚解放的1949年，高檔住宅有325万平方米，与当时危棚简屋的比例是1：1，与新旧石库门建筑的比例是1：5，到1972年，因文革背景使高档住宅房锐减了三分之一，一直到1997年才刚刚恢复到1949年的水平，到2001年，高檔住宅一共是855万平方米，与其它住宅的比例是1：26，比解放前高档住宅占有比例少多了！折算成房屋单位，855万平方米也就等于7万套120平方米的住宅，连流动人口在内有1670多万居民的国际大都市，有个十万、八万套高标准住宅有什么值得奇怪呢？855万平方米，不过是上海2亿4千万平方米住宅面积中的3.5%，即使再增加一倍面积，也没什么了不得！高档住宅一部分是面向境外人士的，外销住宅从1995年~2001年的七年中一共销250万平方米，折成每套120平方米的住房，不过2万套。一个世界第六大城市七年才被境外人士购去二万套房子，还嫌多吗？今年上半年境外人士预售了69.7万平方米商品房，不仅仅是住宅，但即使全部是住宅，折成每套120平方米的住房，也不过6000套。 那么，“热”是指外省市人和港人把沪上房屋买去太多？根据权威部门提供数字，到99年为止，外省市的购房面积为289.4万平方米，从95到2001年；外省市购房总面积不会超过650万平方米。那不过占了上海7年来增量房销售的9%。上海形成为市的历史就是一部移民史，特别在当前政治形势、经济形势影响下，大批外来人口到上海就业已成定势。现到上海购房的外省市人口都是先富一族，他们的购房行为，对收回投资资金（绝大部分是国家和老百姓的钱！）有好处，对减轻银行压力有好处。 七年来境外人士、外省市人士的累计购房面积是950万平方米面积，相当于10万套95平方米的房子。平均每年1.4万套。这能算热吗？上海市民消费情况也谈不上热。先看增量房销售： 从95年到2001年，拆迁安置用房、解困用房、出售产权房后再置住房、转让不可售公房使用权后再置住房总共大约可消化约3880万平方米房，由于这些购房行为人不可能都去住新建商品房，以80%的拆迁安置房用增量房解决（拆迁安置房总量约2300万平方米）、65%的其他用房亦用增量房解决、解困房（300万平方米）全用存量房解决的办法计算，增量房消化量约有2900万平方米。严格意义上说，这些都不属于由购买力原因促成的销售。把境外人士和外省市人士购的950万平方米一起算上， 54%的增量房销售数不是因为本市居民购房能力增长所决定。 2000年、2001年上海本地个人购房分别达到17.18万套（按销售总面积折算成单位面积平均每套68平方米）、16万套（平均每套82平方米），但为什么2000年住房销售量会激增？（95年到98年四年间，上海的私人购房面积以每套90平方米计，一共才18万套）因为上海市政府的住房综合改革方案是99年12月1日才公布的，方案正式明确上海实行货币分房制度，这使一些原本需要房子但还持币观望的人一过了年就立马行动，才有了2000年的销售势头。多年的需求一旦释放，总有一个延续过程，所以，2001、2002年还能保持相当销量，在此期间正好遇上APEC会议影响、申世博会的效应加上上海本身与世瞩目的变化使境外、外省市人士购买住房数量也比以前有较大幅度上升，此时媒体再参与炒作，就给人造成一个上海房市很热的假象。 七年来上海市民靠全部掏自己腰包购买增量房的（贷款按揭在内）最多就是30来万户，约占市中心区加上浦东、宝山、闵行三个包围中心城区的新建城区居民户342万（户籍户）的10%，购房数量3000万平方米，那就相当于33.3万套90平方米房子的面积，从95年到2001年消化3000万平方米房，平均每年才消化430万平方米、4.3万套新建房屋。如果这点销量也没有，还要这个市场干什么！ 再看存量房市场。 从95年到2001年存量房交易一共2346万平方米，由市政动迁、解困、出售产权房后再置住房、转让不可售公房使用权后再置住房等原因促成的存量房交易倒有980万平方米（见本部分增量房销售情况所阐述），占了存量房销量的42%，这些消费行为基本也不是由购买力决定的，余下百姓自掏腰包买的不过1366万平方米、平均每年195万平方米。 从94年到2001年，全市被市民购置的已居住公房共148.5万套，8091.5万平方米（上海房屋土地资源管理局数据），但是，为购置新房而上市产权房的一共才13.8万套（约719万平方米）。上市套数占已购居住房9.3%。今年1月~9月也就上市了58205套。。 产权房上市数量的多寡是普通市民消费群体是否实质性参与到房地产市场的标志，是普通市民购房能力是否真正提高的标志。政府让居民买房屋产权，为的是让在居民改善居住条件时可减轻少则几万多则二十几万的负担，产权房绝大部分不上市，说明买了产权的绝大部分人要么还缺乏马上改善居住条件的能力，要么市场上缺乏可供选择的房源。当然，也可以这样假设：虽然产权房不上市，但他有条件二次置业呀！是可以这样假设，但销售总量明摆着，总不可能超越总量去二次置业吧？供老百姓自套钱包买的就4000多万平方米（增量房3000平方米），无论有产权房的、没有产权房的、还是二次置业的，凡买房都在这个范围内，第五次人口普查结果告诉我们，上海2000年有131万23~27岁的青年，每年有七、八万对青年成家，为解决他们的婚房而购的房子恐怕也难算是二次置业吧？ 从2001年起到今年9月，差价换房数量直线下降。99年市政府推出公有住房差价交换试行办法和相关规定，当年的差价换房面积就有43万平方米，2000年为68.2万平方米，到2001年就跌了一半，为32.75万平方米，而今年1~9月才20万平方米。差价交换房屋数量从2001年起就锐减的事实说明，99年的政策效应带给老百姓的好处在99年当年和2000年已经释放得差不多了，差价换房是旧房之间的交易，纯属工薪阶层的改善居住条件的选择，差价换房面积急剧下降，说明工薪阶层中的差价换房行为已经接近尾声。老百姓享受差价换房的好处是以自己也需要具有一定的买房资金的实力为前提的，房价一涨，意味着对这个前提有了更高的要求。手中余钱不多的工薪族在存量房市场已难以享受到政策优惠了。 综合对外销房市场、外省市人购房市场、增量房市场、存量房市场的销售情况分析，我们可以下这样一个结论，上海的房地产市场在销售上谈不上“热”。所谓热，是被吆喝热的，如今大肆渲染的“销售业绩”是因为其参照系是前几年的萧条时期。 笔者认为，真正能享受到政府在住房上补贴一块优惠政策的普通市民，最多仅占2000年市区户籍户（南汇、奉贤未并入市区前）的4.5%，（指2000年到2002年9月，转让公房使用权的17983户，差价换房的15405户，1999年差价换房的约6000户；1995年到2001年，出售产权房的14万户）。之所以不把购买产权房的140多万户都算在内，因为对于只有一套住房的市民来说，房子只要不上市，贵贱对居住者无意义。而能不能把旧房都拿去上市改善居住条件，这不是光凭政府的良好愿望就能办到的。 笔者还认为，2000年、2001年上海房地产比以前有较大升幅，原因在于政府对市民购房能力的扶持。但是，这种扶持由于要能与市民的整体生活水准配套时才会见到效应，当房价涨到一定阶段，就会导致政府的扶持政策不能真正体现，政府给市民的优惠不能最终落入百姓口袋，后果就是把普通市民逐出房地产市场。目前在增量房市场，除去能享受政府在住房上补贴一块政策和动迁政策的，真正有消费能力的购买者还是限于先富起来的一族。先富起来一族毕竟人数有限，等他们的需求释放得差不多了，增量房市场的销量也就增不上去了，而且炒作得越烈，这一天就来得越快。而存量房市场再这么炒下去，将使原本想让房产或房产使用权上市的人“惜售”，这意味着存量房市场将没有房源。最终形成增量房市场僧多粥少、存量房市场僧少粥多的供需不平衡的格局，市场就难以为市。 这样对比下来，上海房地产市场真的无以为热，但是媒体告诉我们，这个市场热闹非凡： “香港人一飞机一飞机地来（上海）买房，温州人一火车一火车地来买房”、买高档住宅“整套整套地买，除了看楼层和机构，基本上不看房型”、“有人一次买五、六套，出手十分阔绰”、“买房子就象买小菜，价格再高都不愁卖”、“购房者通宵排队、排号预订”，当然我们也从电视上看到“睡着躺椅连夜排队‘买房’”的“房托”被一一曝光。但媒体不告诉我们，自1998年以来，香港房价连续五年一直在跌。 2001年初，新界荃湾中心65平方米的房曾以60万港元的价格成交，目前，香港每月按揭还贷三、四千元就可以成为业主，被香港房地产权威人士认为“这是任何社会不常出现的情况”（见香港中原地产网有关评论文章）。香港有一半居民是通过按揭置的居所，房价大跌，使相当一部分居民的房产值低于按揭额，买了房子反倒落了个资不抵债（与楼价高峰期相比，香港楼价曾普遍跌50~60%，）。 地价也在跌。新界住宅用地价在97年是每平方米7.33万港元，98年一下就跌到了2.81万以后一直在低位徘徊、市区住宅地价97年是每平方米21.41万港元，98年跌到6.66万（资料来源：香港特别行政区地政总署）。香港政府在土地上是真有寸土寸金的投入的， 1985年时，填1平方米土地的成本是400~600港元，而在90年代的填地成本要高达每平方米1000港元！但是即使这样的投入，轮到跌时照样跌。 我们要引以为鉴的是：香港房地产场的大跌既与金融风暴有关系，更与96、97年的疯狂炒作有关系。现在上海的房地产市场上媒体配合着房地产商一起在炒作，这是对国计民生极不负责的行为。如果我们不讳言香港的购房能力比我们高得多，那我们就要正视目前香港房产根本卖不动、连香港政府都为之发愁这一现实，我们也就不必要理会在住房上“一步到位”宣传 香港人都做不到一步到位，为什么硬要我们为房地产商买单？如果我们认同香港房价在全球都属最高、并且有其高的理由，我们就该清醒地意识到，有理由高房价的地方都会发生暴跌、暴跌得几年都缓不过气来，上海炒上去的房价凭什么不会下跌？如果我们不否认香港是事实上的国际金融中心、贸易中心和移民城市，就有必要了解2001年香港家庭数目与住房单位总数目（ 不包括临时房屋）的比例是100：110（不包括空置房，香港的住房空置率4.5%），而上海还正在朝成为21世纪国际金融中心、国际贸易中心的目标努力，到2001年底，市区已居住房面积与建造中住宅面积的比例是100：21（不包括空置房）。（资料来源：香港2001年人口普查资料、《2002年上海统计年鉴》）这“21”代表的是4825万平方米的房子！我们根据什么能保证这些房子竣工后不积压呢？ 香港目前房价跌得很低了，房子照样积压。眼看市场经济中摔打得老到圆熟的香港房地产商都逃不脱暴涨之后暴跌、积压的厄运，还在市场经济中蹒跚学步但又不肯规规矩矩学步的上海房地产业这样炒作有什么好结果？香港房地产市场还是有抗跌性的，上海房地产业经营能力低下，运作极不规范，连抗跌的本钱也没有！ 是的，笔者说这个行业“经营能力低下” 、“运作极不规范”。笔者有事实证明这一点，这也是与香港房地产业作过比较后下的结论。 四、上海房地产业是在经营危机 在公开发行的《上海投资建设统计资料年鉴》、《中国房地产市场年鉴》《上海统计年鉴》里，能查到上海95年以来房地产经营开发主要指标和房地产开发企业主要财务指标。这些指标告诉我们，如果这是一个企业的经营状况，那么这个企业在市场经济中难以生存。这些指标总共告诉我们五句话。 1. 房地产企业做的是几近于无本的生意 上海房地产行业中从事开发经营的企业其总资产达6000个亿，2000年对外公布的资产负债率是68%。比起全国房地产开发经营企业76%的负债率，上海算是“绩优”，但是下列指标使我们对这份“绩优”也生产疑惑。因为如果以自有资金占总资产的比例（而不是以所有者权益占总资产的比例）来计算负债率，上海房地产开发经营企业真正的负债率可能已超过80%。 表1 自筹资金和自筹资金中的自有资金占年度资金来源小计的比例
资料来源：《50年上海投资建设统计年鉴》，2001、2002年度《上海统计年鉴》，下同 表中的自筹资金占年度资金来源小计的比例在30%一线轻微摆动，97年后，正负最多相差2.6个百分点。有关部门规定房地产业的自筹资金不得少于30%，房地产业经营者就把自筹资金规则地“游戏”在30%线上下。那么是不是在95年前自有资金就有相当的投入呢？那不太可能。因为95年的所有者权益合计与当年资金来源合计数字颇为接近。 2. 房地产业用于开发经营的全部应付账款都是由其用户上帝无偿垫付的。 进行正常生产经营活动的企业都产生应付账款，应付账款虽不是会计意义上的负债，但毕竟以流动负债形式出现，还要在一个并不长的时间周期内加上利息归还。而上海房地产开发经营企业的“应付账款”只是纸面上的流动负债，定金、预付款这些用户的“应付账款”，正以超出房地产开发经营企业实际发生的应付账款数额支付给房地产经营者，与销售额相比，定金、预付款正好是其一半。房地产经营者则心安理得地支配着用户的“应付账款”，还不用偿还一分钱的利息。对房地产商来说，用户不是上帝，而是冤大头。 其它资金和其它资金中的定金、预付款占年度资金来源小计的比例
各年度定金、预付款收入与应付款支出对比 单位：亿元
当然，并不是所有企业都是向用户收足了足以支付全部应付款的定金和预付款。外商经济企业收取的定金和预付款只占年度资金小计的15%，国有经济企业占24%，（集体经济和股份制经济企业分别占到40.3%和 33.5%）；外商企业应付款超出定金、预付款1.75倍，国有企业应付款超出定金、预付款1.33倍，但工程款和设备器材款是无一例外地由定金和预付款给绰绰有余地“全包”了。 3. 商品房价中所含的土地开发费用是参与了土地开发的房地产商的纯利润 下面两组资料，一组是历年土地投资金额和转让金额对比。一组是历年商品房、商品住宅投资金额和销售金额对比。第一组资料显示：到2001年，土地转让金额合计正好等于土地投资金额。它告诉我们，土地投资资金到此全部收回。另一组资料则告诉我们，到2001年止，商品房离收回投资还差500个亿。五百亿，相当于上海房地产企业对商品房一年的投资数。而七年间，每年商品房离收回投资的差额按年度依次是141亿、378亿、682亿、762亿、742亿、661亿、495亿。 历年土地投资金额和转让金额对比 单位：亿元
历年商品房、商品住宅投资金额和销售金额对比 单位：亿
从95年到2001年，上海房地产开发企业的利润总额是272个亿，对于有着几千家法人单位、主营业务是开发土地建造商品房、又有着几家著名上市公司支撑的上海房地产开发企业赚来的利润是如此可怜：所有者权益收益率仅1.85%，资本金利润率仅2.5%（2000年指标），惹得房地产老总一直在喊“没利润”。但问题是即使不赚钱，即使没利润，这个产业照样“红红火火”，新介入者照样趋之若骛。这使人感到奇怪：房地产业是否有隐蔽的利益增长点？有。 [编者按：作者在这里可能忽略了一个改革20年里中国一个最基本的问题，那就是国有资产的流失，上海房地产业不是没有利润，而是全被企业通过各种手段和渠道瓜分了。微利是利润流失后的表现。谁给你国家卖命啊！在这期间，急剧暴富起来的是个人，亏的只是公共资产。这就是中国改革的实质。国有和公有资产大量地私有化。一个作者如果看不到这一主线，便难以分析清楚当今中国经济运行的真面目。上海的危险主要在于：国家投入了4000多亿之后，是否能收回？当家底快抖搂光的时候，是否还有可供出让的土地？] 当房地产开发商以把部分土地转让出去的形式收回先期在土地上的全部投入，购房者付给房地产商的房价中含土地开发费用这一块就成了房地产商的纯利润。而且，房地产市场炒得越热，这块利润就越丰厚。 如果某房地产企业在90年代初用每亩35万的出让金得到100亩生地的使用权，每亩再投入100万进行土地开发投资，这样，开发商对每亩地的实际投入是135万，100亩地的投入就是13500万，到了2000年土地已大幅增值，房地产商此刻要把熟地转让，现在假定开发商把100亩中的30亩以每亩450万的价格转让，总转让价13500万元，正好等于他当年在100亩土地上的全部投入，也就是说，10年以后，在30亩土地上房地产商收回了他对100亩土地的全部投资。这时，开发商如果愿意继续把另外70亩土地全部转让，那么转让所得的31500万，就是房地产商的纯利润。回报率是2.3倍。如果另外70亩地全部造商品房，那商品房中的地价一块就是纯利润中的一个主要组成部分。 1991年6月22日陆家嘴地区151万平方米生地出让，总地价人民币67000元，平均每平方米443.7元，每亩29.5万，到2000年，这里作为三级土地的楼面地价是4565元，每亩304万，楼面地价是什么？就是在这块土地上建30层楼，每平方米总地价等于每平方米楼面地价乘以30，建80层就乘以80。而这还是基准地价，实际成交价远不止这个数。还有不可忽视的一点，那就是99年前，上海对造内销商品住宅的批地是不收土地出让金的！因为这些因素，当连续五年商品房销售额远追不上投资额时，房地产开发商不慌。当然，投资的绝大部分不是掏自己的腰包，这也是“不慌”的主要原因。 有如下一组资料可以说明房地产商对土地的钟情： 99年，上海房地产业完成土地开发148万平方米，正在开发的是657万平方米，待开发的是1012万平方米，当年购置335万平方米；2000年，购置土地593万平方米，开发166万平方米,；2001年因为8月份开始实行土地使用权出让招标拍卖制度，在此前就中断了一段时间土地出让，因此成交量不大，住宅和综合用地一共91万平方米；2002年1-9月，上海的经营性土地出让面积524.9万平方米。出让形式仍是双方协议转让，拍卖的一平方米都没有。据说，目前开发商手中的土地，按现今的交易规模可供市场交易3—5年。 [编者按：中国GDP连年以平均9%的速度增长，其中房地产的升值拉动作用甚大，一部分商品涨价了，所以，说中国近些年来出现了通货紧缩，纯粹是子无虚有。财富增加了，更多的是无形资产增加了。实物经济之外冒出了一大块虚拟经济。] 4. 上海房地产业经营能力和对社会的贡献远不及连跌五年处于低谷期的香港同业 当笔者把反映上海房地产业效益和资产构成的数据与香港同业对比时，发现上海的房地产行业一旦面对真正的市场将难以生存。 对比依据： 上海 1999~2001年对外公布的财务数字和经营指针，香港 香港房屋协会1999年4月至2001年3月、2000年4月至2001年3月、2001年4月至2002年3月会计年度财务报告。
从对比表中看到：以经营成本比经营收入，上海比香港多20个左右百分点，而利润占经营收入的比例，要比香港少20个百分点；有着比香港多出约20个百分点的流动资产，实际可流动的资产在按相反比例锐减；一直在说：没利润！还敢以100元的本钱借244元的债大概本意就是不想还；香港楼市连续下跌，房屋销售形势极坏，资本收益率有2~5%，（99~2000年度可是18%的资本收益率！）上海受良好的政策面影响，房屋销售形势极好，差一点没有资本收益率；香港在销售收入跌幅达69%时，利润能占到经营收入的27%，上海在销售收入增幅超过70%时，利润占经营收入要比香港少20个百分点；…… 效益如此不堪，媒体还为房地产商鼓吹：房地产业为国民经济增长了几个百分点、对增加政府税收有多少好处……那就先看香港，看香港政府从房地产业中得了多少收益。 香港政府从房地产业中得到的收入
资料来源：1998年~2002年香港年报 香港政府从投资房屋委员会获得的利息、红利
资料来源：香港房屋委员会资产负债表、资金拨付表 两张表中的上一张表说明，政府能从房地产业中起码得到占政府收入16%~30%的收入，其中土地交易是最主要收入，要占房地产业收入一半以上。地租加差饷（即房租税）两项，每年能保持160~200亿港元的收入。房屋业主缴的物业税在房地产税收中所占比例不高，政府从租房税中得到的收入要高出物业税10倍（2001年除外）。下一张表反映出香港政府两年中对房屋委员会的土地物业投资有400多亿港元，香港政府从房地产业中得到的年回报是6.4%，而这，是香港房屋委员会在房地产业极不景气时对政府的回报。 我们能在公开数据中查到上海房地产业提供政府税费的唯一一项，是房产税，相当于香港的物业税。但是，那不是房地产商的贡献，那是房屋业主对国家的贡献。估计房地产商对国家的贡献高不了。因为房产税这每年十三、四亿的房产所有者交的税已被当作上海房地产业“贡献”的门面，这份贡献还能高到那里去！而我们从报表中倒看到了房地产商在怎样躲避贡献：为了少付银行利息，让定金、预付款来“承包”应付款从而减少一大笔流动债务；明明有丰厚的利润，但营业额中让你发现不了，你能发现的是账面上的微利甚至无利，这样又逃掉了一大笔企业所得税……从95年到2001年，国家为上海房地产业注入1120亿贷款资金，又从社会各界募集来2700亿资金（包括预付款定金），比起香港同业，上海的房地产业是不是该在对国计民生的贡献上也与香港接接轨呢？ 5. 外资对房地产的投资急剧下降反映上海房地产市场投资环境有问题 2000年、2001年的财务报表显示，外资投资锐减！95年、96年、97年、98年、99年的外资投资分别为52亿、109亿、133亿、101亿、96亿，到2000年猛跌到28亿，2001年是25亿。在外资对房地产的投资下降的同时，外资总投资是否也下降了呢？与99年相比，总投资下降10%，但此时对房地产投资要下降71%，而当2001年整个投资上升了37%时，对房地产的投资继续下降了16%！。 在其他投资增长的情况下惟独房地产投资下降，这里不外三个原因：1.亏怕了。2.赚够了。3.感到危险了。第二个原因似乎不现实，因为外商在土地出让金上曾有一笔不菲的投入，在外销房销售势头甚健时退出不合情理。第一个原因有一些，但不主要；第三个原因可能性最大，因为中资企业坦言他们的成本比外资企业要低得多，外资企业竞争不过他们。 如果以上行业资料光是来自一家集团公司的财务指标和经营指标，笔者会得出如此结论：1.这是一家不负责任的企业。因为自有资金太少，它负不了责，因为自有资金太少，不相信它能对其他资金所有者负责；2.这是一家资金匮乏的企业，需要足够的定金和预付款来支撑才能运作。3.这是一家缺乏长远打算、没有持续后劲的企业。因为钱来得太容易，经营者缺乏持久经营企业的动因。4.这是一家善于投机的企业。在钻政策空子、钻百姓便宜上化的功夫比在踏踏实实经营业务上要多得多。5.这是一家危险的企业，前四个结论决定了这个企业经不起风吹草动，“崩盘”的可能随时都有。6.这是一家在市场经济中无法生存的企业，它不照市场经济规则和法则经营，在逐步规范起来的市场经济大环境中一定要被淘汰。 五、上海房地产业的危机根源在于获得资金的成本太低 在商品市场上，买家和卖家的关系自古平等。不平等，怎么做买卖？那么买家和卖家为什么会关系平等呢？因为双方都是在一定局限条件下寻求各自利益的最大化，一个希望买得的物品物有所值，一个希望能赚到心理价位上的利润。 但是，今天上海中低档商品房市场买卖双方不是一种平等的关系。因为双方的局限条件有根本区别。买家是个人财产所有者或家庭财产所有者代表，权利界定明晰，卖家的权利界定是什么？是所有者权益代表？所有者权益财产权中他只占三分之一；是资产者代表？全部资产他只占百分之十多一点。 矛盾就以这样的形式出现了：买家要量入而出的消费，在“就这点钱”的条件下实现住房利益最大化，即在属于自己的利益圈内争取最大利益，卖家则要把别人的利益一起圈来为实现他的利益最大化服务，因此，买卖双方不平等是必然的。这里有什么区别呢？如果他的局限条件是自己的一亩三分地，为了早日实现利润他会与买方一起互促成交，现在他不急，他寻求利益最大化有了超过原来两倍的回旋余地。所以上海市民买不到合适价位的房子是不奇怪的，因为人家不急着与钱要算着用的户头成交。所以商品房积压是不奇怪的，人家积压得起。 如果市场经济成分占主导地位，市场本身会有调控作用。以买卖瓷器为例，专卖官窑瓷器的和需要家用瓷器的虽然构不成买卖关系，但需要家用瓷器的不愁买不到，市场这只手会让卖家用瓷器的适时出现。可是在目前的上海房地产市场，想买“家用瓷器”真买不到，市场这只手失效了！为什么？因为几千家卖家绝大多数是靠计划经济或靠计划经济余荫得以存在的。市场经济法则对转型期的上海房地产市场是无效的。试想，自有资金比例低到微不足道，却能操纵巨额资金玩房地产业，这是在市场经济环境下允许发生的吗？自有资金比例低到微不足道，照样能借到钱、筹到钱，在成熟的市场经济环境中可能发生吗？在充分市场化的社会里，得到资本是要有相应成本代价的，大资本大代价，小资本小代价，大资本去经营官窑，小资本经营锅碗瓢勺，由于都是化了代价才能经营，做锅碗瓢勺生意的不会轻易放弃小买卖与经营官窑的争利。但如果经营锅碗瓢勺的白拣了一笔钱，那只要官窑利润够大，就会不管自己识不识得官窑先把钱投进去再说。所以不要小看普通市民买不到合适住房这样一个问题，所有的房地产资金都在“官窑市场”上争利，这其实是反映了当得到资本的成本太低时，市场的调节作用可能为零，在自有资金比例很低，得到可运作资本的成本必定也低的情况下，资本的趋利性将比充分市场化的社会表现出来的更加明显、更加盲目，造成的危害就更不容忽视。 当危机已经显现，保护国家贷款资金安全、保护其他所有者权益者安全就是当务之急。鉴于房地产业要成为国民经济支柱产业的地位，鉴于社会对房地产业投资巨大的现实，为了使房地产业能真正对国计民生有所贡献，为了使房地产业真正成为一个有希望的朝阳产业，笔者建议： 1. 强调政府干预当今房地产市场的合理性。当市场调控这只手对这个市场失效时，动用政府这只手进行强有力的干预是非常必要的。政府干预可能带来的负面影响，可以通过加强监督来预防。无论怎样，两害相衡取其轻。 2. 政府要开始控制对上海房地产业的贷款。即使世博会申办成功，与繁荣住宅市场也没有必然关系，要避免借世博会或其他政府行为把房地产的投资炒热。 3. 银行要严格控制、监管房地产商对预付款、定金的收取，如果有可能，政府可以干涉炒楼行为，香港允许是炒楼花的，但美国就不允许，我们可以学美国。 4. 完善对土地增值税的计算办法，土地国有一定要有利益体现。用扣除法计税是简单易行，但只要把成本充分“做大”，国家照样收不到多少税，而成本是很容易“做大”的。笔者认为可以参考香港的地租征收方法，对土地价值每年进行评估，土地增值税按评估价的一定比例计算。 5. 既然土地是国有的，政府未尝不可以拥有物业，香港政府每年从政府物业租金上能得到百来亿的港元，而我们这里政府如能持有物业还有利于直接体察房地产这个对资金有特别需求行业的动向，在房地产行业缺少市场干预的一只手时，政府能胸有成竹地参与干预。 6. 有意识地培育一个与销售市场互为补充的房产租赁市场。目前轻租赁重销售是整个房地产市场充斥短期行为的反映。其实租赁市场比销售市场更为敏感，租金变化更能及时反映房地产市场的动向。 7. 欢迎所有来沪置物业者，但对到上海投资物业的外来资金要保持一份警惕。来沪置业者是看好上海的前景，但来沪投资物业的没这么简单。他们是来寻找资金得利的最大空间，而上海本地房地产市场并非一片阳光灿烂，一旦有风吹草动，资金就有可能被抽走。 8. 切实加强对房地产行业的国有资产管理，在管理过程中，抬高行业介入门槛，把投机资金驱逐出去。一群有捞钱动机没捞钱谋略的介入了一个原本有希望的行业，如果这个行业能允许这种群体长期存在，这个行业肯定没希望。 9. 国有资产管理一旦得以加强，肯定有一批房地产企业面临破产，到那时对“房地产商亏损会对国民经济带来影响”、“会破坏房地产来自不宜的大好形势”等的说法可以置之不理。因为要真正创造房地产的大好形势，还非得让今天大多数资金匮乏的房地产商破产不可。 10. 房地产管理部门要加强独立性 上规模的房地产开发企业都有市场研究部门，但是，政府部门不能全相信房地产开发企业提供的信息，说这些信息不全可信不是低估那些研究部门的能力，而是在市场经济中，有价值的信息是商机，谁也不会轻易透露。房地产管理部门需要的有关房地产信息可以从房地产市场得来，但不能把这种信息立马提供给政府当决策依据，因为这样的结果将是误导政府。 上海房地产自形成产业以来，其实没有经历过真正市场经济波涛的洗礼。90年代的房地产泡沫破灭并没给上海经营房地产的个人带来多少损失，那时还是以国有经济为主体，泡沫破灭只是银行的灾难，所以房地产商没能真正吸取教训。而只要自有资金还是只占百分之十几的比例，房地产商就永远吸取不到教训，哪怕再经历多少次由“牛”到“熊”的周期。只有自有资金占到相当比例，才能使投机资本的投机成本增高，使投机者不敢轻易冒险，因为冒险的代价可能是血本无归。只有自有资金占到相当比例、对贷款资金的使用和回报有严格的监管措施，人们才会真正对行为负责，对信用负责。人们真正对行为负责、对信用负责了，赚取利润的正当动机方能引出对社会有益、对人民有惠、对企业有利的结果。 相信步入市场经济的上海房地产业能为自身营造一个健康的发展环境，祝愿上海房地产市场在社会主义市场经济轨道上长盛不衰地运行！ [完，2002年11月] 附：香港卓凌地产分析公司执行董事锺维杰先生对文的看法。 亲爱的王炼利女士，您好！ 谢谢您的电邮，我们已参阅过阁下之大作，相当仔细及有见地，使我们更认识上海房地产住宅市场。至于香港的资料，大体亦反映本地情况。然而，有数点我们欲借此机会作讨论交流： 甲) 平均面积大小或人均居住面积大小未必显示该地房地产市场潜在需求 。 常见国内报导喜欢将中国人均居住面积与美国人均居住面积比较多少，或欧洲又多少等，因普遍低于人家，便认为国内房地房市场还需求大。或许，这能表示转换大住房的意欲大，但又未必，因某地的平均住房面积是由该地经济能力、社会文化、买家定力、市场接受能力、发展商财力、土地供应、政策包括建筑条例等互动而产生。住宅市场应多看有多少套而非纯多少平方米楼面。 乙) 在自由市场经济下，房地产市场盛衰难免 。 这可能未必适合、适用于国内市场，且我们对国内市场认识始终有限，但一般房地产市场很少可逃避盛衰循环，多大波动及多少次数是另话。调控可从银根入 手，限制土地供应，从长远来看可能令泡沫更大(如香港九七年回归前之土地限制)。 希望以上对您日后文章工作等有些帮助。 钟维杰谨上 北京大军经济观察研究中心 电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net 地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031， 网站网址：www.dajun.com.cn, |
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