[上海房地产研究系列文章之四]

动迁矛盾是不平等交易产生的结果

----外商为什么如此依赖政府？我们的政府在帮谁赚钱？

北京大军经济观察研究中心研究员 王炼利

2004年3月16日

一、对动迁的两点看法：“选择改善” 比“接受改善”更为重要

政府说，动迁是为了改善老百姓居住条件。这句话是否对，要看时间段的。如果说早五六年早七八年，动迁的都是危棚简屋，这句话没错。但当对老城区实行成片开发时，你不能说都是为了改善居民的居住条件。明明中心城区居住条件不错设施完备的很有价值的花园洋房、石库门建筑都在“成片改造”中被拆除或被另作商业用途了，硬要“改善”那些不需要改善的市民居住条件，这就不是为了市民利益，而是为了开发商利益。不是说不成片改造不给开发商甜头会使很多市民要解决住房困难要等一百多年、所以才成片改造的吗？其实，这句话中只有“想给开发商甜头”才是真话。只要有市场，开发商会不来开发？1000多万人的城市能不吸引开发商？倒是政府的积极主动介入行为使商人看到了更多的利益所在，他们才故意“拿大”，沪语“摆镖劲”是也。

谈一下香港是怎样解决住房困难也许对我们能有启发。香港政府从72年起，通过“十年建屋计划”（后改为“四年建屋计划”）和“居者有其屋计划”，使 222.5万有永久居留权的普通市民住进了有厨房有厕所的的独立住宅（香港称居屋），人均居住面积不少于 3.5平方米（与上海现在的人均面积无法相比），特别是在推行“居者有其屋计划”后为中下层人士自置居所而造的“屋苑”，更是有客厅有浴室，卧房有二～三间，还有通讯装置和精密保安系统，可与私人楼宇媲美，价格却仅是私人楼宇的65％～75％。香港政府为鼓励中低收入者自置居所，采取如下优惠措施：一、免地价。二、为居民提供 100％的还贷保证。这就使得居民能在50多家金融机构的按揭贷款下，顺利的以分期付款方式购房。一直到1988年，大多数港人已有了较好居住条件，收入水平也提高到希望能购买一套体面住宅时，才将房屋政策的重点移到以优惠贷款形式帮助居民购买私人楼宇。（《香港房地产市场》，苗壮等编，中国经济出版社，1995年版）我们的政府部门能采取香港一样的优惠措施吗？

还有，你说动迁是为了改善我的居住条件，即使我的住房条件是差，我暂时不想改善允许吗？做晚辈的为了能照顾不住在一起的长辈或做长辈的为了照顾不住在一起的晚辈而宁愿住在倒便桶的旧房里，这在上海很普遍的，不要说动迁，就是子女在非中心城区买了房子让老人住，不愿去住的老人也多的是。一些农村孩子在城市有了发展，把老人接到城市来，而老人也往往在城里呆不长， 最后子女为了尊重老人的意愿只能把老人再送回乡。如果用政府官员的逻辑，这些子女骂一顿老人都应该的，“农村条件那么差，我让你到城里来享福还不领情。不许回去！回去人家要说我不孝顺。” 但硬是违背老人意愿、不尊重老人意愿就孝顺了吗？不，如果他这样做了，他不是孝顺，他这是做给人家看的，要图一个孝顺的名声，遭罪的还是老人。我们的一些官员在成片开发拆迁问题上，是否考虑自己名声比考虑百姓利益更多些呢？

在经济学的范畴内，人的所有行为都是选择的结果。选择，是自己做选择，而不是让人家代自己做选择。

你要给我改善居住条件，但你却限制、取消了我选择改善的自由。我出于个人经济考虑，认为你要让我在现阶段“改善”会打破我的收支安排，会影响我的生活质量，你却要我搬迁没商量。我不但没有了选择不想“改善”的自由，还没有了选择不影响自己生活质量的自由。这样的动迁，到底有多少为民的成分？而这样的结果，对政府也未必是好事，我消费了房子，我就不能消费其他，贷款买房？我贷款消费把钱贷死了十几年几十年，我十几年几十年里不敢消费，结果是对国家对我自己都无利。

每一个消费者都可以根据自己选择的消费画一条消费曲线，消费曲线反映着消费者的消费组合和消费偏好。但是，当动迁不是他意愿又必须动迁时，他的消费曲线上平添出原先不需要的消费，在收入不变情况下，他必须约束愿意的消费来增加不情愿的消费。读过经济学的人也许会脱口而出：这曲线叫做无差异曲线或等优曲线，曲线上的斜率就是以其他消费换取住房消费的边际替代率。不对，笔者至所以坚持称“消费曲线”而不用“无差异曲线”，是因为并不是凡消费组合都能套无差异曲线的，只有自己选择的消费才能叫无差异曲线，因为无差异曲线的含义是“连接所有消费者满意程度等同的组合”，而不愿意“改善”住房条件者的住房花费是自己根本不愿意的，何来满意？

无差异曲线上的商品无论任何增减，都是消费者愿意消费而不是被迫消费的商品，消费者老王喜欢吃鸡也喜欢吃鱼，在收入不变情况下，老王要多吃鸡就必须少吃鱼，要多吃鱼就要少吃鸡，愿多吃哪一种都是老王根据自己的满意程度而定，但是，如果老王爱吃猪肉不爱吃鸡，他就不会把鸡作为他的消费组合，就不存在那条无差异曲线，不存在以鸡替代猪肉的边际替代率，不存在，替代什么！

这个经济学上的选择问题非常重要，所有的经济行为都是个人行为，个人行为就是个人作选择的行为。打开《微观经济学》教材，无差异曲线、边际替代率、消费偏好都是归入“消费者选择”章节之下的，在真正的市场经济的社会里，没有选择，就没有消费行为的产生，而我们大规模市政动迁恰恰是政府在替代你选择，替代你选择后再让你掏钱消费，如果这个选择与你选择相同，你可以消费得很高兴，你可以根据你消费偏好画出你的无差异曲线；如果政府的选择与你的选择完全不同，那你就是在被迫消费，你就不可能画出你的无差异曲线，硬要画，那将是条充满怨恨的“差异曲线”，曲线上任何一点都是他不愿意消费的商品在消费他的钱。

政府不应该代替市民选择，而是应该为市民创造能进行多种选择的便利，这才是服务型政府该做的事情。正象洛克在《政府论》中所说：“政府所有的一切权力，既然只是为社会谋幸福，因而不应该是专断的和凭一时高兴的。”

政府官员也许会说，居民应该从大局考虑，今天的动迁对某些市民会有些影响，但从长远考虑最终是为了全体市民利益。说得非常好。但是，因为党政机关领导班子、企事业单位领导班子成员中占压倒多数的绝大部分已经不用靠动迁来提高住房水平，他们的生活已经不可能受动迁干扰，所以，好话的说服力也就有限。

只要政府官员说，我们是为人民利益的，人民的利益就是我们的个人利益。那笔者是不敢与仙人对话的。其实，政府官员完全不用讳言个人利益。经济学的一个基本假设就是：从事经济活动的个人都是在一定条件下争取个人利益最大化。“在一定局限下实现个人利益最大化”不是坏事，也没有任何贬意，正是因为大家都在一定局限条件下在实现个人利益最大化，这才引出了斯密的石破天惊的“市场之手”，才有了古典经济学。而马克思曾经说过的世界发展是由“恶”推动而不是“善”推动的，也是这个意思，这个“恶”，就是指人的自私。

问题在于，如果政府官员的争取个人利益最大化行为能给市民整体带来利益，那官员就是代表了人民利益，如果政府官员的争取个人利益最大化行为影响了市民整体利益，那就不能说是代表了人民利益。

二、动迁矛盾是不平等交易产生的结果

政府部门说过，要用市场的方法解决动迁问题，那好，我们就从“市场”角度谈动迁问题。不管动迁对政府意味着什么，动迁对市民来讲，意味与政府的交易。在最初对危棚简屋的拆迁改造中，市民是得到的大于失去的，特别是政府把改善拆迁市民居住条件当成一种偿还百姓多年陈债的行为时，拆迁是皆大欢喜的好事。近年来的拆迁，给拆迁户的感觉是失去的大于得到的，而政府部门也往往更偏向于维护开发商投资商的利益。

来自政府部门下面的职能部门的报道：2001年，上海居民搬迁货币化补偿“达”3万余户，补偿金额47.5亿元；2002年采用货币化安置5.9万户，货币化金额“达”109亿。两个“达”字传达了一种官方心态：给你们拆迁户够多的了，你们不要不满足。虽然平均到每个家庭的补偿额2001年是15.8万元，2002年是18.47万元。但在2001年2002年的上海，十几万元如何才能“安置”？

这里涉及到对动迁户拥有的交易资产政府是否认可的问题。政府的认为是，就算是交易，你市民手中的交易资本不过是你居住的一间二间房子，值不了钱。市民认为，我与你当然是交易，我的交易成本不止是一间房，我与你交易的是居住实体加上居住环境。

政府说，环境我们不是考虑了吗？中心城区的拆迁费不是已经与非中心城地方有差异了吗？市民说，不够的，这样算我们要吃大亏的。于是，双方僵持。到底谁更沾理？是市民。经典经济学理论是支持市民的。

费雪的资本概念一般化理论是把凡是可以导致收入的都看成资产，收入按利率折现就是资本。在费雪看来，“劳力是资产，知识是资产，相貌是资产，医生牌照是资产，家庭是资产……，这些都会带来收入”（张五常：《经济解释》卷二第一章）在拆迁安置中，哪些是可以导致老百姓收入的呢、哪些是可以看成资产的呢？简单讲，凡在交换房屋时（不分计划经济时期还是市场经济时期）能导致多换些面积的因素，都是可以导致收入的因素，都是资产。譬如，朝向是资产，朝南的优于朝北的，以朝南的较小面积房子是可以换朝北较大面积房子的；房屋结构是资产，公房结构肯定优于搭建房；地段，那更是资产，曾有“好女不嫁大杨浦”、“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法，计划经济时，“上只角”的10平方米朝北亭子间可以换到“下只角”18平方米朝南的前楼。那时两个都没什么其他优势的人找对象，居住在“上只角”的就比居住在“下只角”的显得有优势，地段能促成婚姻也能促败婚姻，那资产还不重要？。去年《房产之窗》网站上有个先生，人家问他住在哪里？他的回答：“高安路！！！”紧跟的3个惊叹号表达了高安路在他心中的价值，说明高安路在他心中是能导致收入的，是资产。发展到现在，能让市民感觉到的“可以导致收入的因素”是越来越多了，如原住地附近是否有重点中小学、是否近地铁站、轻轨站，是否离就职地近些、是否离可以照顾小孩的老人的近些……都是可以导致收入的，都算资产。既然这些因素都是资产，市民当然要就着这些因素就着这些条件来争取自己利益最大化了。

这些因素的确是资产，每放弃一样都意味着在减少收入增加支出。譬如从中心城区搬到南汇、奉贤等前农村地区同时又在中心城区工作的人，他会损失些什么？就个人损失而不包括家庭损失而言，他要每月多支出200多元公交费，他早上要多牺牲一、二个小时睡眠时间，晚上要多牺牲一、二个小时的休闲时间或可以增加其他收入的时间，如果包括家庭，那损失的更多。

政府官员为什么看不到这些都是资产呢？因为他们已经拥有种种便利，他们不是象拆迁市民一样把手中能讨价还价都算在一起准备交易，而是他们已经不用再交易就得到了比拆迁市民想得到的多的多资产和资本。比起政府官员所拥有的，老百姓能算做资产的可不就是鸡毛蒜皮？

算算吧，从上世纪九十年代末算起，有几个政府机构、企事业单位“领导班子成员”是在靠拆迁改善居住条件的？又有几个政府机构、企事业单位“领导班子成员”人均居住面积是在上海市人均建筑面积（是建筑面积，不是居住面积）以下的？

2003年的上海自行车拥有量比两年前增加了三分之一，从600万辆增加到900万辆。那都是精打细算的市民没有办法的选择，其中当然有动迁造成的原因。听说一些政府部门认为交通拥堵是这些自行车之过，要考虑在交通主干道上禁止让自行车通行。那为什么不考虑禁止轿车通行呢？一辆轿车占的路面比自行车多得多吧？骑自行车的人比坐轿车人的要多得多吧？为什么总要绝大多数人让着少数人呢？

如果动迁户能在真正的市场经济环境中发生交易行为，很多矛盾就不会产生。而在一个不成熟的市场经济环境中，要解决矛盾是要靠政府出面的。拆迁不是这两年才开始的，但拆迁的矛盾是这两年尖锐化的。拆迁矛盾的激化政府是有责任的。这个责任，来自政府不合事宜的“退出”。拆迁从实物安置变成货币安置，是政府在拆迁安置问题上“退出”。政府把钱甩给了百姓，自己抽身了。老百姓是拿到了钱买不了房，矛盾尖锐了。为什么会这样呢？

实物安置时，政府职能部门的工作量比货币安置时大得多，因为毕竟要将人安置到新居才算了结，如果老百姓不满意不肯搬，为他继续找房的责任在政府，政府不会把他赶出原址就了事的，他要落实房源，要与房地产商协商洽价，只要政府出面，房地产商也不敢狮子大开口。

货币安置了，政府职能部门把“找房”这部分工作量转移了，也就是把最烦难的事推掉了，推倒了拆迁户自己身上。这一推，把二手房价推上去了， 动迁居民大多是买不起商品房的主，他只能买二手房，政府把钱塞给你了事，市民只能自己觅房。房地产商一看，这不是政府把钱送给自己赚吗，他当然要把房价抬上去了！这样，政府职能部门轻松了，房地产商高兴了，动迁户被激怒了 在这种关头，政府真不能“退出”。

此刻，政府“退出”的不是市场，而是责任。造成的是什么？是不安定的社会环境。既然房产市场从形成之初就体现了不平等，要调节这种不平等，只能靠政府。

三、外商为什么如此依赖政府？我们的政府在帮谁赚钱？

什么样的利润都比不上政府垄断的利润丰厚，

海外投资者是冲着钱来的，不是向着大陆老百姓利益来的，

不讳言，本文中笔者对政府提出了批评。这种批评，不是为了要让政府“退出”。如果我们能面对现实，我们需要的是在让政府逐步退出干预市场的过程中，先让政府充分行使一个负责任政府的职能，包括现阶段的干预职能，而我们大家，都来更好地担负起监督政府的职能。现在，上海已经吸引了很多投资客。投资客看好上海的根本原因是看好上海的政府。上海即使没有绿地、没有“广场”，投资客照样来投资。

上海的政府是强势政府，在这种城市投资，只要政府出面，全都能“摆平” 这样，投资客能大大节省交易费用，这才是他们看好上海的实质 交易层面越高，越能少花钱，多办事。

外商在他们自己的国家自己的地区是希望政府退出，政府少管的，但到中国来投资，他们是冲着政府肯多管、能多管才来的，如果政府打算“无为”了，他们马上用脚投票，不信？2000年11月中国移动和中国联通的股价为何在香港股市暴跌？2001年3月恒生指数为何失守14000点大关？不就是境外投资者怕你政府不管吗？你不管，我就跌股价，一周跌掉你1400亿港币，看你政府敢不管！

其实，当初引起香港股市暴跌的两次原因都是对大陆百姓有利的，但对大陆百姓有利对投资者不利 投资者是想从政府垄断中获利 什么样的利润都比不上政府垄断的利润丰厚。海外的投资者是向着钱来的，不是向着大陆老百姓利益来的，这很正常。不正常的是我们自己，我们太自作多情。

上海政府的“强势”力量从动迁本身就显示了出来。涉及几十万户的大动迁为何能持续进行？因为上海有一个强有力的政府城市管理架构。1995年以来，上海市政府为了加强社区建设和管理，在城区实行两级政府、三级管理体制，加上居委会形成了四级网络，贴近居民的街道委员会成了准政府。没有这样的架构，特大型城市搞大规模动迁是根本不可能的，同时，也正是这种结构把大规模动迁的政府成本降到了最低。

不是动迁造成了这种城市管理架构，是这种城市架构成全了动迁。凡是已经在这里投资的外来开发商、投资商，都希望维持巩固这种架构，他们已经把自己的开发经营行为调整到能适应、能配合这个架构，他们的调整行为是有代价的，代价即交易费用也。他们已经付出了代价，现在是收获时期。所以，如果政府马上“无为”，上海已经存在的投资环境将不再！但至少在几年的时间里，政府不会“无为”。

四、不要相信有关住房需求的预测

不要相信上海有多少住房需求的预测那是算命先生才做的事情。谁都说不上上海人需要多少房。1000万人1000万种需要。以谁的需要为标准？你可以说人均10平方米是消费需求，也可以说人均20平方米是消费需求，你愿意说人均两套房是上海人消费需求也随便你，但这只是你认为的需求，而不是真实需求。什么才是真实需求呢？那得象香港政府规划署1999年所做的，做一万份涵盖全港的600万住户的关于住房意愿的专项调查，那才是反映真实需求的。说它真实，是因为所有被调查者的住房意愿都是掂量了个人收入和个人支出后得出的，不是根据“人均”收入得出的（而且是不考虑“支出”的收入！）不考虑收入和支出的住房意愿可以是个无穷大数，我最好在我想住的城市里都有一套房呢，但那是做梦。

现在，结束这篇总题目为《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的系列文章，这篇文章算是一个市民试图与政府的对话。我们的政府要有水平，仅有良好的意愿是不行的，还要看到政策实施的客观影响和结果。

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